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1、常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报告第一章 总论1.1项目名称常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程1.2项目开发单位及其基本情况常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造工程，按照“属地管理”原则，该项目改造实施主体为常德经济技术开发区管委负责统筹规划和项目申报，统一组织实施，并委托湖南常德市德源投资开发有限公司作为责任主体和融资平台具体组织实施。湖南常德市德源投资开发有限公司（集团）（以下简称“德源集团”）是一家经常德市工商行政管理局批准成立的国有独资企业，成立于2007年3月。公司位于常德德山经济技术开发区德山大道中段原开发区管委会院内，注册资本5000万
2、元，法人代表向绪彦。公司基本存款账户在中国农业发展银行常德市鼎城区支行，并办理了税务登记、贷款卡等相关手续。经营范围：城市基础设施建设投资开发、农村基础设施建设投资开发、土地投资开发、房地产开发及建筑工程的承揽等。公司由德山开发区管委会定位为：德山开发区的融资开发平台，基础设施建设的业主及工业园和城建项目开发的开发者。公司实行董事会领导下的总经理负责制。设董事长1人，副董事长3人，董事1人，总经理由一名副董事长兼任，副总经理2人，下设办公室、投资融资部、工程技术部等部门。公司根据中央、省、市有关推进城市和国有工矿棚区改造工作指导意见和实施意见，受开发区管委会委托，已承担开发区棚户区改造项目的拆
3、迁、翻修、重建任务；承担安置房、廉租房、经济适用房等政策性住房建设；以及房地产开发经营等业务。公司将以高度的责任感，科学的组织管理，把常德德山经济技术开发区打造成常德市的“工业新城、城市新区”。1.3项目申请报告编制单位息咨询有限责任公司资质等级：丙级证书编号：工咨丙发证机关：国家发展和改革委员会1.4编制依据与研究范围1.4.1编制依据（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市规划法；（3）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；（4）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）；（5）国家五部委关于推进城市和国有工矿棚户
4、区改造工作的指导意见（建保2009295号）；（6）建设部国家康居示范工程实施大纲（建质2002173号）；（7）财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（财综20108号）；（8）湖南省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（湘办发201053号）；（9）常德市城市总体规划（2009-2030）；（10）常德市土地利用总体规划；（11）常德市关于推进城市和工矿棚户区改造工作的实施意见（2010年12月20日）；（12）常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（常政发20119号）；（13）常德市江北城区棚改项目房屋拆迁安置补偿暂行规定（草案
5、）（2010年12月20日）；（14）常德市土地储备实施办法常政发200017号；（15）常德市市本级土地储备资金管理暂行办法；（16）常德市征地拆迁管理办法；（17）常德市征地房屋拆迁补偿安置办法常政发200711号；（18）各专业技术规范、标准和定额；（19）建设单位提供的相关基础资料；（20）关于编制本项目申请报告的咨询服务协议书。1.4.2研究范围本研究是以国家有关法令、政策、规范，以及建设单位提供的基础资料和为基础，对项目的背景及必要性、内外部条件、工程技术方案、项目投资、经济和社会等方面进行研究，供开发单位和审批部门决策参考。1.5项目提出的理由近年来，常德市以得天独厚的自然环境为
6、基础，以悠久的历史文化为底蕴，以洞庭水乡为特色，按照“以人为本”的总体要求高起点规划、高标准建设、高水平管理，着力推进“生态园林城市”建设，连续开展“百万平米绿化大行动”，城市环境和人居环境质量不断改善，形成以“三山三水”为骨架，点、线、面、环相结合的生态园林系统，使常德市展现出绿色、生态、山水并貌、城景交融的美丽画卷，并借助深厚的历史文化积淀，历时10年，投资修建了“名邦首创”、“中华一绝”的载入吉尼斯世界纪录的“诗国长城”中国常德诗墙。常德市先后被国家有关部门授予“国家卫生城市”、“国家文明城市”、 “国家园林城市”、“国家最佳人居环境城市范例奖”、“中国魅力城市”、“中国优秀旅游城市”、
7、 “全国交通管理模范城市”、“全国社会治安综合治理先进城市”、“全国城市环境综合整治先进城市”、“国际花园城市”等荣誉称号。常德德山经济技术开发区老城区北起沅江，东至东风河，西依枉水河，南抵桃林路，总面积7.4平方公里，现有常住人口8万余人，改制企业28家，居民社区14个。根据深圳市城市规划设计研究院有限公司编制的控制性详规，规划区范围为德山老城区莲池路以北的片区，东至东沿路，西依枉水河，南抵莲池路，北临沅水河，总用地面积385公顷，约5775亩，385万m2。亦即本报告研究所指德山老城区棚户区改造范围。项目区域内棚户居民区多建于上世纪五、六、七十年代，房屋大都属简单砖木结构，建筑密度大，功能
8、不配套，人口相对集中，存在着很大的火灾、交通等安全隐患。棚户区基础设施也很不健全，环境卫生条件恶劣，居民生活质量很差。加上上世纪90年代国有企业改制，房屋交给居民社区后，维修保障体系不健全，且居民大多为企业下岗职工，经济承受能力差，使得棚户区内居住人员成份复杂，生活水平较低，出租房屋比比皆是，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了棚户区，使得这里的社会治安管理和房产部门房屋管理十分困难。棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次极不协调，使整个城市人居环境大打折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资。加上区域内公共绿化场地狭小，道路弯弯曲曲，路面凹凸不平，坑坑洼洼，雨天积水严重，排污、排水
9、受阻，供水、供电及通讯管网布局紊乱，尚未完善配套，设施陈旧老化。以上区域现状严重影响了常德城市整体形象，急待改造和治理。常德市德源投资（集团）有限公司根据常德市委、市政府提出的“加大城市环境综合整治力度，提高城市管理水平”，“要以城市创建为契机，保持和巩固创建国家环保模范城市工作成果，全面提升城市品位”等规划精神和常德市“十二五”规划纲要，特提出本项目建设，旨在为建设全国“最佳人居环境城市”打好基础，创造条件。项目建设通过对棚户居民区实施改造和综合整治，将使得市容得到美化，土地利用得到优化，生态环境得到改善，人与环境更加和谐，也为市民的日常生活和工作带来了极大的便利。项目建设符合国家政策和地方
10、发展规划及城市总体规划发展要求，是贯彻落实国家关于加强城市环境综合治理工作会议精神的重要举措。同时，项目建设将使常德经济技术开发区土地价值倍增，从而提升常德经济技术开发区的整体形象，对推进开发区经济发展和招商引资将起到十分积极的作用。1.6项目概况1.6.1项目建设区位及范围项目建设位于常德德山经济技术开发区北部片老城区，东至东沿路，西依枉水河，南抵莲路，北临沅江水。区内总占地面积为385公顷，即5775亩，其中棚户区占地面积3010.65亩（含居民棚户区1487.4亩，企业棚户区1523.25亩），即为本项目德山老城区棚改占地面积。项目建设范围包括常德经济技术开发区10个社区，项目占地面积1
11、487.4亩，作为棚户区改造第一期工程；另有工矿企业棚户区14个企业，项目占地1523.26亩，作为棚户区改造第二期工程。1.6.2规模与内容（1）改造开发规模该项目区总占地面积5775亩，其中第一期改造工程占地面积1487.4亩，房屋拆迁1.14万户，建筑面积16.6万平方米，并完善其配套基础设施。第二期改造工程1523.25亩。两期棚改工程合计3010.65亩。（2）工程建设内容项目第一期棚户区改造工程内容如下：土地平整工程：土石方量28万方；道路工程：区域内的规划道路已经建成，本次道路工程为区域内部支路，总长3.8万m2；供水工程：供水管总长3km； 排水工程：雨水管总长3km，污水管总
12、长3km；供电、照明工程： 电力电缆长6km。1.6.3项目目标项目第一期工程土地开发面积1487.4亩，拆迁房屋1.14万户，建筑面积16.6万平方米，基础设施达到“五通一平”，即通道路、给水、排雨水、排污水、电力和土地平整的建设条件，以满足项目区规划建设功能的要求。1.6.4建设工期常德经济技术开发区老城区棚户区房改项目分两期实施，5年完成，即2011年-2012年为第一期，2013年2015年为第二期。本项目第一期工程计划2011年7月开始实施，至2013年6月底完成10个居民棚户区改造及验收。项目建设与土地出让滚动进行。（1）2011年6月，完成前期手续（规划意见书、制定拆迁工作实施方
13、案等）申报工作；（2）2011年，完成1000亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收；（3）2012年，完成487.4亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收；1.6.5总投资与资金来源（1）总投资估算项目第一期工程总投资估算为94121.3万元，其中房屋征收与补偿 22868万元，工程建设费用41162.4万元，工程建设其他费用27441.6 万元（其中房屋拆迁安置直接费用 12577.4万元），基本预备费用600 万元，建设期利息 2049.3万元。（2）资金来源本项目估算总投资 94121.3 万元，其资金筹措方式如下：（1）建设单位自筹20000万元，约占总投资的20%；（2）申请商业银行贷款7
14、5000万元，约占总投资的80 %1.7主要技术经济指标表详见下表1-1。表1-1 主要技术经济指标表（第一期工程）序号指标名称单位指标值备 注一建设指标1占用土地规模亩1487.42出让土地面积亩1487.43房屋拆迁面积万19.64配套改造工程4.1土地平整土方量万方284.2道路总长（区内）万m23.81.2km+2.6km4.3供水管道总长（区内）Km34.4雨水管道总长（区内）Km34.5污水管道总长（区内）km34.6供电线路总长（区内）km6二估算总投资万元94121.31房屋征收与补偿费用万元228682工程改造费用万元41162.43其他工程费用万元27441.64基本预备费万元500总投资3-5%5建设期利息万元2049.36.40%上浮10%三土地收益1土地出让总收入万元446220四财务指标1土地出让收入万元4462202销售税金及附加万元248653土地出让金万元535464总成本费用万元5利润总额万元6所得税万元7净利润万元8投资利润率%9投资利税率%10财务内部收益率%所得税前%所得税后11财务净现值（Ic=5%）万元所得税前万元所得税后12静态投资回收期年所得税前(含建设期)年4.86所得税后(
