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1、房地产课税估价报告报告编号：川中房估（2013）7015号估价项目名称：四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号商业用途拟课税房地产委 托 方：赖潮江估 价 方：四川川中房地产评估有限责任公司估价人员：注册房地产估价师 胡 俊 注册号：5120040439注册房地产估价师 张鑑平 注册号：5120040440估价作业日期：2013年10月16日至2013年10月17日目 录一、致托付方函3二、估价师声明5三、估价的假设和限制条件6四、房地产估价结果报告9（一）、托付方9（二）、估价方9（三）、估价对象9（四）、估价目的11（五）、估价时点11（六）、价值定义11（七）、估价依据12（八）
2、、估价原则13（九）、估价方法14（十）、估价结果15（十一）、估价人员15（十二）、估价作业日期15（十三）、估价报告应用的有效期15七、估价技术报告15八、附件151、房地产评估托付书复印件；162、估价对象内外部照片及地理位置图；163、估价对象的房屋全部权证复印件；164、估价对象的国有土地运用证复印件；165、估价人员和估价机构的资格证复印件。16一、致托付方函赖潮江：承蒙托付，我公司对您所属位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号商业用地课税房地产(以下简称估价对象)进行了评估。估价对象：估价对象为位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号商业用地房地产，建筑面积
3、为45.37平方米，估价对象为框架结构，建成于2005年。至估价时点，托付方已供应估价对象的内市国用（2013）第010638号国有土地运用证。估价目的：为确定房地产课税价值供应参考依据而评估房地产价值估价时点：二一三年十月十六日。估价方法：收益法价值类型：公开市场价值估价依据：中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国担保法；城市房地产抵押管理方法；四川省城镇国有土地运用权出让和转让实施方法；建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的房地产抵押估价指导看法；中华人民共和国物权法；全国人大常委会、国务院、建设部、国土
4、资源部以及四川省人民政府有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策文件；托付方供应的有关资料；我公司所驾驭的内江市房地产市场的有关资料及估价人员实地查看、调查所获得的资料。估价结果：估价人员依据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，依据严谨的估价程序，选用相宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满意估价的假设和限制条件及运用报告说明下，确定估价对象在估价时点二一三年十月十六日的估价结果如下（详见表1“估价结果一览表”）：公开市场价值估价结果评估总面积：45.37平方米评估单价：15800元/平方米评估总价：71.6846万元大 写：人民币柒拾壹万陆仟捌佰肆拾陆元整课税价值估价结
5、果评估总面积：45.37平方米评估单价：15800元/平方米评估总价：71.6846万元大 写：人民币柒拾壹万陆仟捌佰肆拾陆元整表1 估价结果一览表估价对象编号房屋全部权证编号房屋坐落规划用途评估面积()评估单价（元）评估总价（万元）1内江市房权证字第2013110296号四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号经营45.371580071.6846估价结果报告随函发送，如有异议，请托付方于十五日内向我公司提出。此函。四川川中房地产评估有限责任公司 法定代表人： 二O一三年十月十七日二、估价师声明我们慎重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和精确的。2、本估价报告的分析、看法和
6、结论是我们自己公正的专业分析、看法和结论，但受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范及房地产课税估价指导看法进行分析，形成看法和结论，撰写本估价报告。5、本公司注册房地产估价师胡俊对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。6、没有人对本估价报告供应重要专业帮助。7、托付方供应的资料和陈述的状况干脆影响我们的估价分析和结论。8、托付方对所供应或陈述状况的合法性、真实性、完整性及所引起的后果负责，估价机构及估价人员仅对估价报告的操作程序和采纳的估价方法的公允性负责
7、。9、参加本次估价的房地产估价师：注册房地产估价师 胡 俊 注册号：5120040439注册房地产估价师 张鑑平 注册号：5120040440三、估价的假设和限制条件（一）、估价的假设条件1、我们评估的是估价对象的公开市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据了如下假设：（1）任何有关估价对象运作方式、程序均符合国家和地方法律法规；（2）在估价时点的房地产市场为公开、同等、自愿的交易市场；（3）在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让；（4）存在自愿销售的卖方，不考虑特别买家的额外出价；（5）有一段合理洽谈时间，可通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。2、
8、本报告评估结果主要依据托付方供应的资料进行测算，托付方对所供应资料的真实性、合法性、完整性及由此产生的后果负责。（1）本报告以托付方供应的房地产权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地运用权符合法定的转让条件，即以估价对象拥有合法产权、属于合法运用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。（2）依据托付方供应的估价对象房屋全部权证及内市国用（2013）第010638号国有土地运用权证，赖潮江为估价对象的合法拥有者。托付方对估价对象拥有合法产权及肯定处置权，无产权异议。（3）估价对象应以保持估价时点时产权证载明用途接着运
9、用，且为估价对象合法的最高最佳运用用途为估价前提。（4）本报告所采纳的建筑面积和土地面积以估价对象产权证和土地证证载明的面积为依据，我们对该等数据未实测。（5）估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律爱护依据为假设前提（6）本报告以产权人不存在欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地运用税等税费和拖欠职工工资及劳动保险为假设前提。（7）本次估价是以估价对象未有任何方式的销售及托付方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。3、估价人员对估价对象进行了现场查看，并对估价对象现场查看的客观性、真实性、公正性负责。
10、（1）对估价对象的查看，限于估价对象外观和运用状况，电线、管道、消防等设施设备符合相关标准，装修符合相关标准，可以平安运用为假设前提。假如报告的运用人对质量问题存疑，建议托付专业机构另行鉴定。（2）依据托付方供应的估价对象房屋全部权证证载，估价对象位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号，依据托付方指界及估价人员实地查看坐落为四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号；本次估价以证载坐落与托付方指界坐落一样为估价前提。4、其他假设如以上假设前提条件或由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等发生重大改变，对估价结果产生严峻影响时，本估价报告的运用人应依据不同的市场行情和估价对象
11、实际状况作相应调整，或托付本机构调整或重新估价。（二）、本报告限制条件1、如发觉本报告内的文字或数字因打印或其它缘由出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。2、本报告有效期内，为确定之评估目的服务，不得用于其他目的。未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向托付方和评估报告审查部门之外的单位和个人供应，也不得发表于任何公开媒体。3、本报告书应与估价对象的合法权证一并运用方才有效，评估机构仅对正确运用本报告者负责。（三）、运用本报告的其他说明事项1、估价对象的相关权属证书的真伪只有原颁发机关才能做出精确推断，颁证机关应在办理相关转让、抵押登记等手续时予以细致辨别确认，权属
12、有瑕疵的依法不能办理相关手续，我们提请报告的运用人关注这一点。2、由于估价对象自身状况及房地产市场改变的不确定性，随着时间的改变，估价对象房地产市场价格相对于本次估价时点下的评估价格可能有肯定幅度的波动，这属于正常的房地产市场现象。建议本估价报告的运用人定期或者在房地产市场价格改变较快时对房地产价值进行再评估。四、房地产估价结果报告 （一）、托付方买方：赖潮江地址：四川省内江市东兴区椑木镇团结村4组71号卖方：成都和度装饰工程有限公司地址：内江市武侯区一环路南二段17号8楼5号法定代表人：席兴勇 （二）、估价方名称：四川川中房地产评估有限责任公司法定代表人：李先胜居处：成都市青羊区万和路90号
13、天象大厦10楼D座资质等级：贰级行政许可确定书号：证书编号：510000G38有效期限：2011年07月04日至2014年07月04日 （三）、估价对象1、估价范围本次估价范围为：四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号商业用地房地产。包含建筑物45.37平方米全部权价值和所分摊宗地运用权价值；含维护房屋正常运用的设施设备，不含二次装修价格。2、估价对象基本状况1）估价对象权属概况（1）土地权属信息表土地证号土地运用权人座落地号地类（用途）运用权类型运用权面积（m2）终止日期内市国用（2013）第010638号赖潮江四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号211商业用地出让9.56
14、2051年12月11日（2）房产权属信息表证号房屋全部权人共有状况房屋坐落登记时间规划用途总楼层建筑面积（）套内建筑面积（）内江市房权证字第2013110296号赖潮江单独全部四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号2013年07月25日经营645.3743.47附注1、 法院裁决过户（原房屋全部权人为中国农业银行股份有限公司内江直属支行）2、 原内江市房权证字第201204603号作废依据托付方供应的资料，至估价时点，估价对象未设定抵押担保等权利及租赁权。综上所述，估价对象产权关系清楚，房地产权利完整。2）估价对象实物状况（1）土地实物状况描述与分析地形地势：该宗地地势平坦；土壤地基：该宗地地基承载力较强，无不良地质现象，地基地质条件适于建筑；基础设施完备程度：实际查看估价对象所在宗地外已达“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内已达“六通一平”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路和场地平整)开发程度。建筑物实物状况描述与分析估价对象位于四川省内江市东兴区汉安大道西段366号附29号。估价对象为营业用房，总层数6层，所在层为第一层。估价对象装饰装修状况为：地面贴瓷，内墙、外墙刷白，吊顶，玻璃门。3
