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1、-安徽芜湖镜湖新城项目可行性研究报告-第一章 项目概括一、 项目背景镜湖新城是芜湖市为加快城市建设，发展镜湖区商务中心区功能，适应城市向东发展规划实施的一项重点城市发展项目。镜湖区是芜湖本土文化的发祥地，过去一直是芜湖经济、文化和教育的核心区域。然而进入2000年以后，镜湖区的发展渐渐放慢了脚步。道路拥堵，交通量饱和，停车场地严重不足；建筑形态混杂，城市改造的边角地增多，新建社区之间原有区域破坏严重；开发企业各自为政，公共配套、公共设施分布极度不均特别是在拆迁方面，安置小区建设的滞后加大了动迁的难度，严重阻碍了城市的发展。 面临镜湖区城市发展中的这些难题，怎样突破瓶颈，为广大市民提供高品质的居
2、住社区和完善的公共配套设施，考验着政府的执政能力。2007年镜湖区政府按照市政府规划东扩发展目标，在棠梅村及周边地区征用了374.5公顷土地，统一规划，分步实施，科学配比，以城市设计的理念和手法，高起点打造一个全新的大社区镜湖新城。 镜湖新城，北至芜屯路，南到青弋江，西至二环路，东到三环路，以路网为界，横跨镜湖、鸠江两个行政区。总建筑面积347万平方米，规划功能以居住为主，配以整体规划的公益性配套设施，建成后约有3万户，解决近十万人的居住问题。镜湖新城项目系芜湖市国土资源局于2007年8月26发布的2007年第十号国有土地使用权挂牌出让地块，该地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区
3、与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西。总地块面积约2684亩，其中出让用地1431.71亩。二、 项目区位及现状（一） 项目区位镜湖新城项目地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西。总地块面积约2684亩，其中出让用地1431.71亩。镜湖新城区位（二） 总体定位镜湖新城作为加强新城区与主城区在功能上的有机联系，优化产业结构、改善人居环境,逐步发展成为高效便捷、环境优化、公建配套齐全的，集商务办公、居住为一体的、对外交通高速快捷的综合功能区，定位于建设成芜湖的居住示范新城，整体结构
4、布局为“一中心、两轴、三区、四点”的大型城市开放式住区。一中心：以五星级酒店、大型娱乐中心、卖场、商贸办公组成城市商业中心。 两轴：贯穿基地的100米绿轴和区域内部水系形成的水轴。三区：利用芜屯路，黄山东路，神山东路等城市主干道将地块划分为三大区。 四点：商业中心-弋江中路黄山东路交叉口设置大型商业和新城入口广场 西洋湖公园-利用西洋湖形成开放性景观公园。 浴牛塘公园-利用浴牛塘形成开放性景观公园。 社区购物中心-在黄山东路和轨道的交汇处设置大型购物广场。（三） 区域现状1、 基地现状1.1用地使用现状 现状用地主要是以工业用地、村镇用地和弃置用地为主。基地内部有大量成片的渔塘和水塘，沿南侧青
5、弋江边有条防洪堤。现状村庄和居住小区主要沿道路成片形成，工厂主要分布在基地南侧（现已规划整治，部分地区形成居住小区）。其中第三人民医院和镜湖环卫队相临，位于基地西南侧。 1.2道路交通现状基地内部目前没有形成完整的道路系统。按照目前已确定的建设发展情况，北部赭山东路 （红线宽度60米）只延伸到浴牛塘区域。弋江中路（红线宽度60米）和北赭山东路（也称芜屯路）于基地西北角相交（环形立体交叉）。同时规划建设中的黄山东路（红线宽度50米）东西向深入基地，完整路段与三环路相交（分离式立交）。另有一铁路于基地西南部相交。1.3现状水系基地周遍主要河流是青弋江位于其南侧，基地内部水域成片连接形成一支分流自基
6、地东北角向西南，与浴牛塘和西洋湖汇合后注入青弋江。1.4其他在基地北部有生态景观公园神山公园。2、现状分析2.1有利条件1. 位于市中心，与政务新区相临，交通便利。2. 基地内部土地类型相对单一且较平整，适宜开发建设。3. 南部与青弋江相临，具有难得的水体景观条件。2.2现状不利条件1. 基地内基础设施不完善。2. 基地内居住与工业混杂。（四） 周边情况项目地块西临弋江中路，弋江中路目前正在拓宽改造之中，弋江中路以西为城区待改造开发区域，有西洋湖公园待建；地块中间有铁路穿越；地块以南为镜湖新城拆迁安置小区；地块以北为鸠江区行政范围，在赭山东路以南列入镜湖新城整体规划；地块往东频临三环路。三、
7、项目地块规划设计条件及出让要求 （一）、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）起始价（万元）竞买保证金（万元）备注容积率建筑密度绿地率0714镜湖区弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西约1336673.35,其中出让面积约902004.5(具体面积以实测为准)居住2.323%40%70179949（出让单价133万元/亩）40000毛地挂牌、净地交付（出让面积中约119200暂不出让）商业、办公35%40 （二）、本次国有土地使用权挂牌地点为：芜湖市招标采购中心,地块挂牌时
8、间定于2007年 9 月 16 日 8：00 时至2007年 9 月 28 日 17：00 时。 （三）、其他事项1、 成交价格中不包括契税。建设行政事业性收费按芜湖市现行有关规定另行缴纳。2、 报价（不低于底价）最高者为竞得人。加价幅度为100万元整数倍。3、 建设内容：代建房（代建房包干价3000元/平方米）不少于76.5万平方米；住宅商品房应设置相应的公建商业配套和5个布局合理单体建筑面积不少于1500平方米的社区服务中心；城市配套综合商业设施（大型服务型公建）包括金融中心、五星级酒店、公寓、文化娱乐设施、国际标准级甲级办公楼、购物中心等。4、 住宅执行90以下占住宅比例不少于70%的要
9、求。5、 居住汽车停车位不少于70%，地面停车位不少于10%。6、 1-6、8、9号地块面积838641为居住（含配套学校78400）；7-1、7-2号地块面积194245为商业、办公、酒店用地。7、 综合容积率为2.3（按实际出让面积计算），其中住宅建筑密度为23%以下，公建建筑密度为35%以下；建筑限高为120米以下。 竞买人负责按照出让方审定的规划方案和图纸要求在规定时间段内完成下列基础公建配套建设：A、不少于2.5万平方米区域社区服务中心（室内游泳池、篮球馆、羽毛球馆、少年宫、文化服务中心、藏书阅览等）；B、建筑面积3万平方米51个班的高级中学及建筑面积2.2万平方米48个班的九年一贯
10、制学校；C、建筑面积0.95万平方米的两层菜场（按出让方提供的施工图纸建设）；D、占地1.55万平方米及建筑面积不少于2000平方米配套管理房的公交调度站；E、约33万平方米的九条道路及地下管网建设、约61万平方米的绿化工程（含绿带小型室外活动场地建设）、水系清淤整治、景观建设、区域内西洋湖公园改造等。以上基础设施、公建配套的规划方案和建设标准需经出让方审核认可，由竞买人按图施工，出让方验收合格后无偿移交政府，其总投资不少于4亿元。 （四）项目投资和建设工期 项目总投资约80亿元,年均投资额约15亿元以上。 整个项目建设周期5年内基本完成。其中，城市配套综合商业设施5年内全面竣工投入使用、代建
11、房2年内竣工交付、住宅商品房（含相应的公建商业配套）4年内全面竣工交付使用、基础设施及公建配套2年内竣工交付使用。代建房及相关配套在出让方交地并协调办理相关报建手续后12个月内完工。 （五）付款方式：竞买人摘牌后，根据出让方交付土地面积支付同比例土地出让金；2008年底前出让方交付剩余全部土地，竞买人付清全部土地余款。具体付款交地方式、代建房购房款支付及建设要求详见挂牌出让文件。（六）保证金处置方式：竞买保证金4亿元，乙方摘牌后保证金按下列方式处置：竞买保证金的50%计2亿元转作首期土地出让金，剩余50%计2亿元转作履行合同定金并可冲抵最后一期土地出让金。（冲抵前不计息）。第二章 投资环境分析
12、一、 城市总体概况 芜湖市位于安徽省东南，地处长江下游南岸，中心地理位置为东经119度21分、北纬31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，长江自城市西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北穿城而过，汇入长江，芜湖就处在长江与青弋江的交汇口。 有“长江巨埠，皖之中坚”之称的江城芜湖，兴于二千年前，昌盛自唐宋之际，历经兴衰。到近代，已发展成为安徽省近代工业发祥地，著名的对外通商口岸，全国四大米市之一，长江流域经济中心之一。 建国以后，芜湖一度发展较为缓慢。但改革开放以后，尤其是上世纪九十年代以来，芜湖市的区位、自然资源、交通优势和芜湖人开拓创新精神和能量得到了充分发挥和释放，经济以超常规的速度迅猛
13、发展，综合经济实力和竞争力位居安徽省前列，是安徽省经济中心之一。 东向发展融入长三角城市经济圈，安徽是最具活力的长江三角洲的纵深与腹地，在提供资源支撑的同时，可以承接在经济发展过程中长三角沿海地区必然出现的产业转移，承接长三角发达地区对安徽的经济辐射。就安徽而言，芜湖是最具备与长三角对接条件的城市区域，芜湖与长三角一衣带水，人员交往密切，风俗习惯相近，文化观念和思维方式有诸多共同之处。芜湖与长三角具有较好的产业链接关系，芜湖的电子电器、汽车、纺织、服装、机械、船舶工业等，在相当程度上融入了以上海为龙头的长三角产业体系和市场体系。随着芜湖与长三角互通的高速公路等快速通道的建成，芜湖与长三角主要城
14、市间的对接更加紧密。借助长三角地区资金、技术、人才、物资、信息等优势，全面融入长江三角洲经济圈，带动芜湖市的经济发展。（一） 城市规模芜湖市为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（镜湖、弋江、鸠江、三山）。全市面积3317平方公里，其中市区面积720平方公里。2006年年末，市区建成区面积扩大到116.61平方公里。全市公交运营线路网长度1330公里，车辆955辆；拥有出租车3130辆，其中市区2530辆。城市日供水综合能力76.37 万吨。城市天然气利用二期工程和三县天然气利用工程投入使用；朱家桥污水处理厂建成运营；全年管道燃气供气总量7846万立方米，用气人口35.73万人；
15、液化气家庭用量3.76万吨，用气人口76.05万人，城市气化率95.4%。全年居民用电量5.56亿千瓦时。年末，城市绿化覆盖面积达到37.75平方公里，建成区绿化覆盖率30.1 %，人均公共绿地面积8.56平方米。（二） 城市人口截止2006年年末，全市户籍人口229.03万人，比上年增加2.15万人; 其中市区104.32万人。全市人口中，男性人口118.49万人，女性人口110.54万人。全年人口出生率为8.4，死亡率为4.5，自然增长率为3.9。二、 区域经济发展概括（一） 区域经济发展水平1、 主要国民经济指标据初步核算，芜湖市2006年全年实现地区生产总值479.72亿元，比上年增长15.4%，增速为近9年来新高，比上年提高2.3个百分点。其中，第一产业增加值30.34亿元，增长2.8 %；第二产业增加值270.39亿元，增长21.0%；第三产业增加值178.99亿元，增长10.1%。人均生产总值21045元，比上
