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1、物业管理企业的经营之道物业管理企业和其它企业一样都是社会经济活动的主体，是要通过正确的经营之道，实现赢利的目的。我国物业管理经历二十年的历程，由当初的星星之火，开展到现今的燎原之势，既是顺应社会前进之所需，也是经济利益驱动之所至。同样，行业未来开展的走势与行业企业的经营效益休戚相关。但是，从行业近年整体开展而言，物业管理企业的经营效益不尽人意，行业利润趋低，行业人员的待遇长期停滞在低水平线，企业亏损面日趋扩大。造成这种现象的原因有客观的，也有主观的，主要有：1残酷的市场竞争。当今物业管理市场已是群雄并起，为争地盘而展开搏杀。在市场经济大潮中，这本是优胜劣汰、优化资源的好事，但物业管理的市场竞争
2、却大有走火入魔之势。由于招投标等竞争规那么不完善，“黑箱操作、“低价竞争、“盲目承诺、“陪标秀场恶疾仍在行业中肆虐，受感染的最终是所有的物业管理企业，为生存、为面子、为出气，把价格越压越低，利润也愈来愈低。2陡涨的管理本钱。物业管理是劳动密集型行业，人力资源在管理费用中占据较大比例。近年政府为保护劳动者权益，不断提高最低工资和各项保险福利。物业管理企业内的从业员工普遍属于低收入阶层，受到政府政策之惠最多，可是“政府做善事，企业来买单，社保、医保、公积金等层层加码的福利，让本就微利经营的物业管理企业呼吸困难。3薄弱的管理规模。物业管理是微利行业，单凭一二个工程很难出效益，抱个“大金娃娃。一般而言
3、，具有一定经营规模的物业管理企业，因经营收入多、资源配置较佳、单位平均本钱低，广种薄收、集腋成裘，经营收益较可观；相反，不具备根本经营规模的物业管理企业小打小闹，很难创造理想的经营业绩，尤其是缺乏经营规模那么影响到工程管理的连续性和稳定性，逢到“大年工程多，那么经营效益就会好些，遇到“小年没有工程，管理出现“断粮，经营效益就差。更有甚者，因后续工程衔接不上，企业尤如“王小二过年，一年不如一年。4偏颇的风险责任。物业管理法规仍不健全，业主对法规概念模糊，物业管理企业付出与回报不对等，经营风险日益加大。国家对物业管理的法律赔付责任界定不清，造成业主和政府部门过于强调物业管理的社会职能，认为物业管理
4、企业对业主的人身、财产理所当然地具有保障义务，财产被盗、人身伤害等案件一旦发生，受害的业主首先就把物业管理企业推上被告席，要求其承当过分的赔偿责任，结果使只收几元管理费的物业管理企业动辄背负几万甚至几十万的赔偿责任，承受着“不能承受之重。5低劣的效劳水平。难以否认，行业中仍有一批质素低下的管理公司胡乱操作，短期行为，败坏了物业管理的行规和名声。某些物业管理公司以各种关系好不容易接管物业，就恨不能“一锄头掘起个金娃娃，少效劳、差效劳、降低管理标准，最终或被业主炒鱿鱼，或遭业主赔偿，或败坏名节难以再接工程，甚或口碑不佳影响行业声誉。这些原因严重影响了物业管理企业的经营效益，而效益不佳那么企业人才难
5、留、难以提供优质的管理和效劳，这又进一步影响经营效益，最终形成恶性循环。如何突破困境、提高经营效益，这是摆在物业管理企业面前不可回避的问题？我们认为，物业管理企业要懂经营、会经营，以堂堂正道来开展经营，壮大行业。一、开展企业经营的必由之路物业管理企业要获得持续的经营效益，就要立足开展，“只有开展才是硬道理，企业应当主动地参与市场竞争，以积极的心态拓展工程，寻求更大的规模效益。当然，在开展中也要理智，要注重规模、效益的同步增长，不盲目扩展，以防止不必要的经营风险。(1)适度开展。物业管理企业形成规模经营，可以产生规模效益，但并不是经营规模越大，经营效益就越好。要建立适度开展的理念，根据自身的运营
6、方式、内部资源配置等，来确定适合本企业的最正确经营规模，才能获得规模效应。如果一味追求所管物业面积的简单累加，不计本钱和效益地盲目扩张，造成管理资源稀释，最终不仅将会影响管理质量和经营效益，还会使企业品牌提早终结。(2)坚守主业。物业管理企业“一业为主，多种经营的经营战略是值得提倡的，即以物业管理效劳为主营业务，在此根底上开展其他各经营活动，如工程二次开发、介入物业经营工程、开展物业管理延伸业务等。但是“多种经营并非不务正业，不能偏离物业管理和效劳的主题，企业经营要围绕物业管理“效劳业户这一中心，开发能产生一定经济效益、能满足业户多种需求的经济增长体，到达“双赢目的。(3)控制战线。物业管理企
7、业的内部资源有限，无论是在管理管理领域涉猎过多，或是在管理地域上拉得过长，都将使管资源分散，发生“萝卜快了不洗泥的现象，造成管理质量下降，为经营和管理带来风险。(4)区域集约。即以点带面的开展。在充分考虑资源共享的根底上，根据就近、组合的原那么，将所管理的假设干物业区域组合为一个物业管理区域，由一个物业管理工程组织来管理，并组织该区域内的市场拓展，这样不仅可以降低运营本钱，还便于市场开拓。二、定位企业经营的理性选择物业管理市场不断细分，呈现多元趋势，住宅、写字楼、医院、政府办公楼、学院、场馆等领域各具规模，高、中、档物业要求各异。每个物业管理企业的内部资源都是有限的，为获得良好的经营效益，企业
8、在市场中要“有所为，有所不为，不能大小通吃。在多样化的市场中寻求开展，企业要确定适宜的细分市场，然后集中“优势兵力，有的放矢地主攻。目前很多物业管理公司对此都有良好的尝试，如有的公司在医院物业方面重点开展，形成了较大的优势；有的公司主要承接中高档物业，在写字楼、商场管理中优势凸显；有的公司以接管大型住宅为主，形成品牌优势。成熟的物业管理企业，应该在承接每个工程时都进行风险评估，在承接以下几种工程时更要慎重：1房改的工程。房改房、回迁房，物业房屋质量差，居民长期享受免费福利房屋管理，不愿交管理费，虽然政府提倡物业管理公司加强此类房屋的管理，但在国家出台优惠政策前不要盲目接此类工程。2未清场的工程
9、。原管理公司不肯撤场的工程不要急于承接，否那么易招致两家对峙，甚至火拼的恶性事件。3没钱赚的工程。“赔钱赚吆喝的工程不要轻易接，企业接管工程为挣上“钱，而非做雷锋讲奉献。4信誉差的工程。这类工程因施工质量差、配套设施差、开展商有欺骗性承诺等弊病，将来会使业主迁怒于物业管理公司。5挂靠工程。一些物业管理企业没有资质，或资质不高，通过各种关系获得物业工程，希望挂靠品牌物业管理企业。但此类管理公司比拟难监控，容易急功近利，运营不佳就砸了企业招牌。6最低价的工程。物业管理企业不能饥不择食，自己“作贱自己，要有一点“不为五斗米折腰的骨气。况且，靠价格战得来的工程，要么无钱可赚，要么裁减效劳填补亏空，要么
10、弃场而逃，而无论哪一种，都对企业的效益和信誉造成不良影响。7风险高的工程。工程质量有隐患、开展商承诺过高、业委会重新招标、管理费标准过低等工程都属于风险高的工程。承接此类工程，管理企业将付出过高的本钱和精力，而且稍有风吹草动，不仅会导致亏损，甚至可能出现业主集体投诉、媒体曝光等可悲结局。三、诚信企业经营的根本守那么市场经济是信用经济，诚信是市场经济的灵魂，是企业的无形资本。诚信建设在物业管理行业尤为重要，因为物业管理的主体业主和物业管理企业建立是建立在契约根底上的效劳和被效劳关系。诚信，是物业管理企业经营的根本守那么。物业企业只有尊信守约，提供质价相符的效劳，才能得到业主的认可和信赖。任何背信
11、弃约以“非常道来经营的物业管理企业，终将被业主抛弃。物业管理企业应采取有效的措施，建立诚信机制：1阳光下的管理。实行财务公开和信息公开，管理费预算经开展商或业委会审批，管理费收支每月公开，企业收取的每一分钱都是光明正当的，节余的每一分钱都应是业主的。涉及业主利益的管理事务公开，听取业主的意见，保证业主的利益。2标准化的效劳。建立科学标准的管理制度和操作规程，推行质量管理体系和行业考评标准，并通过质检、绩效考核等质量监控程序，确保每个接管工程到达统一标准的质量标准。3公开化的监督。推行效劳承诺制，公开效劳标准、时间和质量要求，把管理和效劳置于业主和客户的监督下，接受公众监督。4网络化的沟通。建立
12、客户信息网，以网络、内刊、回访、意见调查、社区文化活动、答谢会等各种信息交流方式，加强与客户的信息交流和情感沟通，随时听取客户的意见，有效改良管理和效劳。四、人才企业经营的根本保证人才是品牌经营的根本。物业管理投入的不仅是资本，而是人才及经验。物业管理开展至今，早已脱离看看门、扫扫地、修修屋的传统模式，随着业主维权意识的提高，对物业管理专业化、科学化的要求也越来越高，物业管理行业亟需高素质、高水平管理人才，提升企业的管理水平，提高行业的整体素质。决定物业管理企业实力的不再是资本，而是人才的实力。有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业管理企业生存与开展的保证，也是物业管理企业参与
13、竞争、志在必取的信心所在。物业管理企业必须把对优秀人才的管理和鼓励提升到人力资本经营的高度，把人力资源作为一种特殊的资本运作。1留住人才。一是事业留人，树立企业的共同事业追求和具有共识的价值体系，并为人才开展提供足够的事业平台。二是感情留人，营造宽松和谐的人际关系和工作气氛。三是待遇留人，为人才提供良好的工资待遇和福利政策，除包括住房补助、年终奖金、旅游考察、评优评奖等内容外等。2培养人才。一是加强培训。“未来唯一持久的优势就是比你的竞争对手学得更快、更多，为培养高素质、高技能的管理队伍，企业要把管理者的再教育、再培训置于公司开展的战略高度，建成学习型组织，开展多种形式的培训，并鼓励利用业余时
14、间学习。二是提倡理论研究，坚持理论联系实际，保持在行内的技术领先。企业经常举办管理沙龙、座谈会、论文比赛，研讨物业管理问题，创造学习气氛，时刻保证管理水平的先进性、科学性、标准性。五、节流企业经营的永恒主题物业管理企业节约本钱，是提高经营效益的根本途径。可以采取以下措施：1实施集约化管理。集约化的管理，即将所管辖的所有物业统一在一个品牌的旗帜下，由公司统一调配。这样不仅可保证各物业工程的管理到达品牌的质量标准，还可以节约本钱。1集约化的管理运作。对企业管辖下的所有物业，除各自物业必不可少的人员外，其他的事务由公司总部的高级指挥班子、参谋组、培训队伍、工程维修保养队伍、专业清洁队伍统筹调配，实施
15、对各个物业工程的事务管理和管理指导，从而使各物业工程的人力本钱大为减低。2集约化的有偿效劳。由公司总部组织统一的效劳队伍公司来承当各工程的有偿效劳，可以到达统一收费标准、统一效劳标准、统一监管，及节约本钱的目的。3集约化的经营。由公司总部将各工程的经营统管，以连锁店的形式统一展开。2节约管理管理费用。物业管理行业竞争剧烈，业主对物业管理的要求也在不断提高，物业管理企业只有千方百计地降低管理本钱，才能在竞争中站稳脚跟。这就要求物业管理企业：1控制公司人数，培养一专多能的人才，以节余人工本钱。2做好设备设施维护保养，降低维修本钱。3进行技术改造、控制设备开关时间、合理配置设备设施，以降低设备运行费用。4完善采购管理制度，货比三家，重大采购实现公开招标，以降低采购费用。5教育员工厉行节约，以降低办公等费用。物业管理企业应该节约管理费用，但也要省钱省到该省的地方，绝不能打着节约之名，行“少效劳或“不效劳之举。3人才资源社会化。推行物业管理职业经理人制度。企业有工程接管时，派出工程经理，工程结束，工程经理赋闲，这样既浪费了企业费用，同时也闲置了人力资源。如果推行职业经理人制度，使经理人社会化，企业承接工程时，从社
