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1、资产评估学教案 课程编号：一、课程说明1. 课程代码2. 课程类别选修3. 适应专业及课程性质财务管理专业 专业课 4. 课程目的 （1）通过学习本课程，学生将重点掌握成本法、市场法、收益法等基本评估方法的思路和应用程序，能灵活运用基本的评估方法对房地产、机器设备、无形资产、企业价值等进行评估。 （2）通过本课程的教学和学习，使学生对资产评估的基本理论，评估业务实践有较全面的认识和理解；（3）通过本课程的教学和学习，使学生能从事资产评估业务，运用资产评估活动分析、评价经济运行中的相关经济行为。5. 学时与学分学时为36，学分为2. 6. 建议先修课程中级财务会计、财务管理 二、课程教案第一章
2、总论 计划学时：2学时教学目标与要求：（1）掌握资产评估的涵义及特点，资产评估的假设和原则；（2）熟悉资产评估的价值类型；了解资产评估的主体与客体，资产评估的分类。（3）了解资产评估的基本程序。教学重点及难点：（1）资产评估的假设和原则（2）资产评估的基本程序教学基本内容： 第一节 资产评估的基本概念一、资产的基本概念（一）会计学中的资产概念会计学中的资产定义是：资产是指从企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。这个定义具有以下几个特点：1.资产是由过去的交易或者事项形成的。2.资产是由企业拥有或者控制的资源。3.资产预期会给企业带来经济利益。（二）
3、评估学中的资产概念1.与资产相关的名词概念（1）财产。财产的一般意义是指金钱、财物及民事权利义务的总和。财产既是一个经济概念，又是一个法律概念。（2）财富。财富的一般意义是指具有价值的东西，与财产相比，财富的涵义更抽象一些，即可指有形的实物，也可指无形的权利；即可指物质的领域，也可指精神的领域。（3）资源。资源有多种解释，一般来讲，可以从广义和狭义两个方面去理解。广义的资源包括自然资源、经济资源和人文社会资源等；狭义的资源，则仅指自然资源。一般来说，资源都会给人类带来预期经济利益，从这点来看，资源与资产的涵义相同。但如果有的资源的使用价值尚未被发现，或发现后尚不能被当时的科学技术所开发利用，那
4、么，这些资源便不能被称为资产，因为它们还不能被确定可以在较短的未来时期内给人类带来经济利益。2.评估学中的资产概念（1）评估学中广义的资产定义资产是具有一定稀释性、目前能够被开发利用的资源以及相关的权利。该定义具有以下几个特点：第一，具有一定的稀缺性。第二，目前能够被开发利用。第三，相关的权利。（2）评估学中狭义的资产定义是：资产是实体或个人所拥有或控制的、能以货币计量的、能够带来预期经济利益的资源。该定义具有以下几个特点：第一，采用了“实体”的概念。第二， 采用了“个人”的概念第三，能以货币计量。从以上可见，评估学中资产概念的含义比会计学中资产概念的含义要广得多，会计学中的资产概念目前仅限于
5、经济实体中企业组织所拥有的资源。二、资产评估的基本概念（一）资产评估的定义 基本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。该定义包括以下几个方面的内容：第一，评估主体。第二，相关法律、法规和资产评估准则。第三，对评估对象价值进行分析和估算。第四， 发表专业意见。（二）资产评估的基本要素主要包括：评估主体、评估对象、评估目的、评估价值类型、评估原则、评估依据、评估程序和评估方法等。（三）资产评估的特点1市场性市场性是指资产评估工作是以市场竞争活动为假设前提进行的。可从两个方面加以理解：（1
6、）资产评估时市场经济的产物。（2）资产评估以市场信息为依据。2公正性公正性是资产评估工作赖以存在的最重要的前提条件之一。3专业性4咨询性第二节 资产评估主体和对象一、资产评估主体资产评估主体是指从事资产评估工作的机构和注册资产评估师。（一）资产评估机构资产评估机构是指具备一定条件、经过申报和主管部门批准、依法取得资产评估资格证书的中介机构。（二）注册资产评估师注册资产评估师是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格并依法注册的资产评估专业人员。二、资产评估对象（一）资产评估对象的基本概念资产评估对象又称为资产评估客体，它是指被评估的资产。（二）资产评估对象的种类1.按资产存在的形态划分有形资产和
7、无形资产。2.按与生产经营过程的关系划分为经营性资产和非经营性资产。3.按资产是否具有综合获利能力划分可分为单项资产和整体资产。 4.按资产能否独立存在可以划分为可确指资产和不可确指资产。第三节 资产评估目的一、资产评估目的的概念资产评估目的是指评估委托人要求对评估对象的价值进行评估后所要从事的行为。评估目的要解决的是为什么要进行资产评估，这时资产评估工作进入实质性阶段后首先要考虑的重要因素。二、资产评估目的的类型（一）资产评估的一般目的资产评估的一般目的是取得资产在评估基准日的公允价值。这个价值既符合评估当事人的利益，也不会损害其他人的利益。（二）资产评估的具体目的1.资产交易1）资产转让2
8、）资产置换2.股权变动1）公司合并2）股权变更3）股份经营4）其他股权投资5）债务重组3.企业清算4.融资服务1）抵押2）租赁3）典当5.纳税服务6.咨询服务1）业绩评价2）以财务报告为目的的评估3）诉讼4）取得资产的现实价值三、确定资产评估目的的作用 在对被评估资产进行评估时，首先要明确被评估资产的目的。目的不同，用途也就不同，资产在使用时所需要具备的条件也就不相同，其产生的预期收益也将会不同，上述这些不同，就会影响到评估方法的运用。评估方法不同，评估结果也就不同了。因而，从这个角度讲，不同的资产评估目的，会导致不同的资产评估结果。不同的资产评估结果，会对评估事项当事人的经济利益产生影响。这
9、就是确定资产评估目的的重要性。第四节 资产评估假设和原则一、资产评估假设（一）资产评估假设的类型1.公开市场假设公开市场是指一个自由竞争的市场，在这个市场中，交易双方进行交易的目的都是最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充分的时间考虑，对交易对象具有必要的专业知识，交易双方的交易行为都是自愿的，交易条件公开并不受限制。2.继续使用假设 单项资产的继续使用一般可分为在用续用，转用续用和移用续用。3清算假设 清算假设是资产评估中的一种特殊假设。由于被评估资产需要强制出售或快速变现，因此，在评估时不能再采用继续使用假设。又由于在这种状态下交易双方的地位不平等，因此又不能再采用公开市场假
10、设。由此可见，清算假设是一种特殊情况下的特殊假设。（二）资产评估假设的作用1.资产评估假设将被评估资产置于一个特定的环境。2.资产评估假设是实现资产评估特定目的的必要条件。3.资产评估假设是确定评估方法的前提条件。二、资产评估原则（一）资产评估工作原则 资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。主要包括： 1客观性原则。包括三层涵义：评估对象客观存在；评估中采用数据和指标等式客观的，即有一定的依据和来源；评估结论经得起检验。 2公正性原则。 3科学性原则。 4可行性原则。资产评估的可行性是指在不违背执业标准的前提下，结合考虑资产评估的技术和经济等方面因素，采用适当的、可行的评估方法进行评估。
11、（二）资产评估的技术原则1预测原则。预测是指对资产的未来收益进行预测。2替代原则。替代是指在资产评估中选择替代物的行为。3贡献原则。资产评估中的贡献是指某一资产在整体资产中的重要性。4评估基准日原则。评估基准日是指为评估资产的价值而确定的一个时点。 第五节 资产评估价值类型一、资产评估中的价值的基本含义（一）资产评估中的价值不是凝结在商品中的一般无差别的人类劳动。（二）资产评估中的价值不完全是市场价格。（三）资产评估中的价值反映的是一种公允价值。二、资产评估价值类型的基本概念及类别（一）资产评估价值类型的基本概念资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性，也就是被评估资产价值的性质。（二）资产
12、评估价值类型的类别1市场价值 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 2市场价值以外的价值类型（1）投资价值。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。（2）在用价值。在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。（3）清算价值。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。（4）残余价值。残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价
13、值估计数额。（三）价值类型运用中的一些特殊考虑1.以抵（质）押为目的的评估业务2.以税收为目的的评估业务3.以保险为目的的评估业务 4.以财务报告为目的的评估业务三、明确资产评估价值类型的意义（一）价值类型表明了被评估资产价值的性质（二）明确价值类型有利于评估结果的正确利用第六节 资产评估依据和程序一、资产评估的依据（一）行为依据 行为依据是指评估委托人和评估人员据以从事资产评估活动的依据。（二）法规依据（三）产权依据（四）取价依据 取价依据是指评估人员确定被评估资产价值的依据，这类依据包括两部分：一部分是由评估委托人提供的相关资料；另一部分是由评估人员搜集的市场价格资料、统计资料、技术标准资
14、料以及其他参数资料等。二、资产评估的程序（一）明确评估业务基本事项这一程序包括：明确评估业务的委托方和资产占有方及其相互关系、明确评估目的、确定评估范围和对象、明确评估基准日、了解评估委托方有关资产评估的决议、评估人员对评估事项进行风险评价等。（二）签订业务约定书资产评估中所指的业务约定书，是指评估机构与委托方签订的，明确评估业务基本事项，约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。（三）编制评估计划 评估计划的具体内容通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。（四）现场调查现场调查是指对被评估资产进行现场查勘，注册资产评估师应该通过询问、函证、核对、
15、勘查、检查等方式进行调查。（五）搜集评估资料（六）评定估算注册资产评估师根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论；然后对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。（七）编制和提交评估报告（八）工作底稿归档第七节 资产评估行业及其发展资产评估起始于19世纪中后期；20世纪80年代以来，世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化。 在我国资产评估的发展如下：（1）20世纪80年代末期，出现了资产评估活动，这时资产评估对象主要是国有资产；（2）1989年，颁发关于国有资产产权变动时必须进行资产评估的若干暂行规定，标志着我国资产评估被正式确认为合法的社会中介服务活动；（3）1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资
