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1、 房地产信托投资基金（REITs）研究我司自成立以来，公司领导始终强调解放思想，创新思维，拓宽视野，虽然REITs在国内资我市场尚没有融资的渠道，但我们仍然可以期待国内有关法律法规对REITs的日趋完善，通过学习REITs的有关知识来指引目前的工作，拓展我司业务。一、什么是REITsREITs（Real Estate Investment Trusts）中文翻译为房地产投资信托基金，一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效减少风险的同步通过将出租不动产等所产生的收入以派息的方式分
2、派给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。二、REITs的分类（一）按照组织形式，REITs可分为契约型、公司型。（二）按照投资人能否赎回分类，可分为开发型、封闭型。（三）按照REITs的资金投向的不同，可以分为资产型、抵押型以及混合型。1、资产类(Equity)，指投资并拥有房地产，重要收入来源于房地产的租金。其目的在于获得房地产的产权以获得经营收入。她们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs受利率影响相对比较小，由于资产类REITS可以通过提高租金来提高其钞票流量。2、抵押类(Mortgage)：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS)，收益重要来源于
3、房地产贷款的利息。抵押REITS重要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。一般抵押REITS股息收益率比资产类REITS高。但是根据风险收益原理，高风险意味着高收益。3、混合类(Hybrid)：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类REITS采用上述两类的投资方略，具有资产类REITS和抵押类REITS的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同步，自身也拥有部分物业产权。在理论上，混合类REITS在向股东提供该物业的增值空间的同步，也能获得稳定的贷款利息。三、REITS的特性与功能（一）直接进行资产产权投资，投资人权益有保障；1、直接进行资产产权投资，基金持有人通过购买信托收
4、益凭证对基金进行投资，基金则持有被投资房地产资产的产权或抵押权，基金持有人通过基金获得房地产物权，其权益的法律保障限度较高。2、基金的财产与基金管理人、基金托管人的财产互相独立，这样在法律地位上保证了基金的安全运作和投资者财产的安全。基金财产的独立性体现为：基金财产独立于基金管理人和基金托管人的自有财产，基金管理人和基金托管人进行清算时，基金的财产不属于清算财产；除法律此外有规定外，一般不得对基金财产进行强制执行；基金管理人管理运用、处分基金财产产生的债权不得与其固有财产产生的债务相抵销；基金托管人对不同基金所产生的债权债务，不得互相抵销。（二）间接解决房地产融资问题；REITS一般不能直接投
5、资于房地产开发，但是可以购入房地产，因此，可以协助房地产开发公司收回投资，从而间接解决房地产开发的资金问题。（三）所有权与经营权分离，充足发挥各方的比较优势；REITS的基本法律关系为信托，信托模式下，信托人持有资产但不直接进行资产管理，而由具有专业资质的受托人以及基金管理人、物业评估人等进行物业的管理与运营，有助于发挥各自的比较优势，较高限度地实现投资者与受托人等各方的收益。（四）多元组合投资，减少投资风险，收益稳定；基金总量较大，可以进行多元组合投资，有效分散风险。（五）投资证券化，基金投资退出渠道顺畅；基金上市发行，基金持有人可以通过证券交易退出投资，使得基金投资更具有吸引力。（六）监督
6、管理及行为约束规定严格，保障投资者利益REITS受到证券监督管理、金融信托监督管理、房地产等方面规范的约束，在上市准入、信息披露、关联交易、投资行为限制等方面受到严格规范，可以较为有效地防备道德风险。 有关规范一般规定REITS投资于可以产生收益的房地产，投资收益分派比例高，投资者的利益较有保障。（七）增进房地产信贷资产证券化的发展，减少金融风险；REITs的投资对象涉及资产类与抵押类，后者重要是信贷资金证券化后形成的投资产品，有较为稳定的收益，同步可以减少金融机构的风险权数，从而减少金融机构的风险。（八）税收优惠各国、各地区对于REITS一般都规定有税收优惠政策，如所得税、印花税的减免等，使
7、得REITS具有较大的吸引力。因此，REITs凭借税率较低，配息较高受欢迎。当经济景气时，REITs股价可望受惠，当景气衰退时，REITs仍有稳健收益，资产证券化成为以来全球资我市场最有缘分的题材。四、REITs与房地产集合信托的区别（一）背景由于银行对房地产投资的紧缩，房地产公司试图谋求集合信托投资方式进行融资。 根据信托投资公司资金信托管理暂行措施的规定，信托投资公司可以集合管理、运用、处分信托资金，但接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。中国人民银行有关信托投资公司资金信托业务有关问题的告知进一步规定，具有相似运用范畴并被集
8、合管理、运用、处分的信托资金，为一种集合信托筹划。为房地产进行融资集合信托筹划，就是房地产集合信托。由于央行于6月13日出台有关进一步加强房地产信贷业务管理的告知，对房地产信贷采用紧缩措施，众多房地产开发公司谋求信托融资。目前，房地产集合信托也已受到限制。9月银监会发布加强信托投资公司部分业务风险提示的告知(212号文)，房地产信托的门槛大幅度提高：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件所有具有才干融资。这一规定的严格限度超过了银行。因此，房地产集合信托实际已经失去了吸引力。REITS与房地产集合信托表面看非常相似，两者均有信托环节，都投资于房地产领域，从投资的角度，都属于房地
9、产金融产品，但两者在法律关系上有主线的区别。（二）REITS与房地产集合信托的区别。1、投资者获得权益的性质不同。REITS投资者通过基金获得房地产的所有权或抵押权等物权，而典型的房地产集合信托的投资者基于信托合同，获得对受托人（信托投资公司）的债权，两种权利在法律上有主线的区别。房地产集合信托投资人在到期后获得本金和收益，实质是一种融资行为，而对REITS的投资则是因拥有资产而享有利益、承当风险的投资行为。承当资产经营风险则是资产证券化的，2、投资者的收益与风险不同。REITS重要通过房地产租金收入获得收益，基金投资的房地产一般规定已有收入，因此，投资人不承当房地产开发风险，收益较为稳定，风
10、险较小。如果基金管理水平高，投资者可以获得较高的收益率。而房地产集合信托重要投资于房地产开发项目，投资者通过信托投资公司对开发商的贷款利息获得收益。投资者将承当房地产开发不成功的风险，并且，投资者到期后只能获得固定收益，不能分享房地产开发的高额回报。3、与否项目独立管理不同。REITS所有权与管理高度分离，可以充足发挥各方的优势。但房地产集合信托的受托人是信托投资公司，信托投资公司通过集合信托筹划募集资金后，向房地产开发商发放信托贷款，由房地产开发商进行项目投资与开发，受托人的监管仅限于贷款项目审查监督的层面。4、投资退出机制不同。REITS投资者可以通过证券交易市场转让投资份额；而房地产集合
11、信托基本的法律关系为合同关系，投资只能按照合同法的规定以及合同的商定实现投资的退出，因而缺少流动性。5、金融机制不同。REITS是资产证券化的体现形式之一，是金融创新产品，因其特殊的制度设计而具有独特的生命力；而房地产集合信托只是银行间接融资的替代形式，在国内的金融监管体制下，对银行的监管必然会影响到集合信托。因此，集合信托的发展空间非常有限。银监会212号文对集合信托的打击就阐明，集合信托并没有独立的生命力，并不是解决国内房地产投融资体制改革的合适方式。综上，REITS与房地产集合信托实质是完全不同的两种金融产品。比较中可以看出，房地产集合信托只是银行贷款的替代机制，而REITS作为全新的金
12、融工具，因其完善而具有更强的生命力。五、 REITs迅速发展的因素 1、REITs有效发挥了专家投资、分散风险、规模经济的优势，为投资者参与大规模房地产投资提供了更加便捷的渠道。REITs认购金额小，减少了房地产投资的资金门槛；通过度散化组合投资，减少了投资风险；通过份额的上市交易，避免了投资者直接投资房地产所面临的低流动性问题；通过资金、信息、研究优势，减少了投资成本，提高了投资收益。2、REITs满足了投资者大类资产配备的投资需求。登记表白，房地产投资与股票市场、债券市场的有关度较低，有助于减少投资组合风险，增长收益的稳定性。REITs的浮现，增长了投资者的投资品种，优化了其资产配备，深受
13、投资者的欢迎。3、REITs良好的制度安排、治理构造、透明的信息披露有力地保障了投资者的利益，政府的税收优惠、监管完善、会计准则、中介构造等也积极推动了REITs的健康迅速发展。六、 中国房地产的REITS之路（一） 国内大力发展REITs的意义 1、扩大国内资我市场的边界和规模，推动直接融资发展，提高国内资我市场的国际竞争力。 2、通过REITs的发行、定价、投资管理，提高国内证券公司、基金公司等证券经营机构的综合竞争力，对于证券公司来说，通过参与REITs的发行、定价、研究、承销，将提高它们在房地产投资信托及证券化领域的竞争力，增长它们的赚钱能力。 3、为证券市场增长与股票、债券互补的新投
14、资品种，满足投资者多层次的投资需求，提高资我市场的深度和广度。 4、为房地产行业的发展提供的新的融资渠道，减少金融系统风险，有助于营造房地产行业和金融行业和谐发展的金融生态。 （二）REITs的本土发展 国内房地产领域发展REITs具有明确的现实意义，即在金融紧缩的形式下，解决房地产公司的投融资问题。开发商、银行、学者等各个有关方面对REITs企盼已久。但是，REITs作为系统工程，在国内的建立存在诸多障碍，其一，有关立法缺位。信托投资公司房地产信托业务管理暂行措施(征求意见稿)至今不能通过，有关法律如投资顾问法、基金法等都不也许在短期内出台。其二，税收优惠政策缺少，REITs的发展在相称限度
15、上依赖与税收优惠政策，目前国内并没有有关措施。其三，监管制度尚不健全，REITs波及证券发行、金融信托、房地产市场、投资行为等多方面的监督管理问题，在有关法律尚未出台的状况下，监管问题不也许得到较好的解决，投资者的利益难以有效保障。其四，人才缺少，REITs波及项目投资、物业管理、金融操作等复杂的操作，目前国内尚未形成可以满足REITs本土发展需要的人才队伍。基于上述，本土REITs的出台尚须假以时日。（三）谋求海外REITs上市对于中国的房地产公司而言，等待中国有关立法的出台而发行REITS，并不是现实的选择。新加坡以及中国香港在REITS的发展方面方兴未艾，并且已经将中国房地产纳入发展对象
16、，6月，香港修订房地产投资信托基金守则，容许香港的REITs投资于香港以外的房地产。事实上，国内的房地产公司早已经开始酝酿在新加坡或者香港的REITS上市。广州越秀集团旗下上市公司越秀投资（0123.HK）持有的越秀城建REITs已于12月21日在香港挂牌。麦格理收购大连万达麦格理收购大连万达被觉得是第二个内地REITs，更多的内地房地产公司也正在准备REITs上市。（四）境内房地产公司REITs上市需要注意的问题国内房地产公司对REITs有很高的盼望，但是境外REITs需要注意多方面的问题。1、REITs套现成本较高戴德梁行董事叶建成觉得， “REITs的融资成本是很高的，”她分析，收租物业要达到12的毛回报率才可
