《土地价格评估报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地价格评估报告.doc（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告土 地 估 价 技 术 报 告项 目 名 称：怀宁县小吏港农产品开发有限公司位于怀宁县小市镇工业园一宗总面积为17128平方米的工业出让土地使用权市场价值评估受托估价单位：安徽华兴房地产土地评估有限责任公司土地估价技术报告编号: 皖华兴（2016）（技）字第AF0020号提交估价报告日期：二O一六年一月十二日关键词：怀宁县 工业 二O一六年安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地估价报告土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称怀宁县小吏港农产品开发有限公司所有的位于怀宁县小市镇工业园一宗总面积为17128平方米的工业出让
2、用地使用权市场价值评估二、委托估价方委托单位：怀宁县小吏港农产品开发有限公司三、受托估价方估价机构名称：安徽华兴房地产土地评估有限责任公司法 人 代 表：王 枞估价机构地址：合肥市明光路东方装饰城2幢执 业 范 围： 全国范围内从事土地评估业务 注 册 号： A201534026 有 效 期 限： 2020年6月30日四、估价目的怀宁县小吏港农产品开发有限公司因确定位于怀宁县小市镇工业园一宗总面积为17128平方米的工业出让用地使用权价值，安徽华兴房地产土地评估有限责任公司应怀宁县小吏港农产品开发有限公司的委托，对上述建设用地使用权市场价值进行评估。本公司依据中华人民共和国土地管理法（中华人民
3、共和国主席令第28号）、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）、中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）、城镇土地分等定级规程及城镇土地估价规范及其他相关法律法规和怀宁县人民政府核发的国有土地使用证（证号：怀国用（2007）第056号），结合估价人员现场勘察、收集的相关资料，我公司为提供估价对象出让建设用地土地使用权客观、公正、合理的地价参考依据，为委托方以确定市场价值提供价格参考依据。五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）
4、；3、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）；4、中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）；5、中华人民共和国城镇国有国有建设用地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）；6、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256号）；7、城市房地产开发经营管理条例（中华人民共和国国务院令第248号）；8、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）;9、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）；10、关于土地使用权抵押登记有关问题的通知国土籍字第2号；11、关于严格按国家标准实施和的通知（国土资发2002195号）；12
5、、中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第136号）；13、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发198519号）；14、国务院关于修改征收教育费附加的暂行规定的决定（中华人民共和国国务院令第448号）；（二）地方有关部门颁布的法规、通知文件1、安徽省实施办法（安徽省人民代表大会常务委员会公告第21号）；2、安徽省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法细则（安徽省人民政府第41号令）；3、安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则（财综20011061号）；4、安徽省物价局、财政厅、国土资源厅关于规范征地管理费有关问题的通知（皖价房200247号）；5、关于印发安徽省耕地占用税实施办法的通知（财
6、农村2008367号）；6、安徽省人民政府关于印发安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理办法的通知（皖政201254号）；7、安徽省人民政府关于公布安徽省征地补偿标准的通知（皖政20126号）；8、关于公布怀宁县城区基准地价的通知。（2011.1）（三）有关技术规程和技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范（GB/T18508-2001）；2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）；3、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T21010-2007）。（四）委托方提供的资料1、估价委托书；2、国有土地使用证复印件。（五）其他资料1、土地估价师现
7、场勘查记录表；2、待估宗地照片；3、估价人员掌握的其他资料；4、委托方提供的有关资料；5、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日本次评估完成勘查之日，即：二一六年一月十一日七、估价日期二一六年一月十一日至二一六年一月十二日八、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘察，待估宗地实际用途、设定用途、土地使用年期和土地实际开发程度及设定开发程度等土地状况详见下表表1 待估宗地地价定义一栏表宗地编号宗地位置估价期日实际用途估价期日设定用途估价期日实际开发程度估价期日设定开发程度备注1怀宁县小市镇工业园工业工业宗地红线外五通及红线内五通一平宗地红线外五通及宗地红线内场地平整五通指“通路、通
8、电、通上水、通下水、通讯”，一平指场地平整待估宗地地价定义一览表详细说明如下：1、土地使用权类型根据委托方提供的怀国用（2007）第056号国有土地使用证，待估宗地于估价基准日为国有出让用地；2、土地用途的设定：根据委托方提供的国有土地使用证（怀国用（2007）第056号）,证载用途为工业用地。此次评估，估价受托方根据一致性原则及土地利用现状分类（GB/T21010-2007），设定用途为工业用地；3、开发程度的设定：至估价基准日，待估宗地实际开发程度为宗地外“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通讯）、宗地内“五通一平”，根据估价目的，评估设定开发程度为宗地外“五通”（即：通路、通电、通
9、上水、通下水、通讯）、宗地内“场地平整”。4、土地使用年限的设定：根据委托方提供的国有土地使用证（证号: 怀国用（2007）第056号），至估价基准日，待估宗地为国有出让工业用地，终止日期为2056年12月。此次评估，估价受托方根据估价目的及合法性原则，按设定工业用途的法定最高出让使用年期扣除已使用年限设定待估宗地的使用年限，即：工业用地41年。5、土地利用说明：待估宗地为工业用地，已建工业厂房，评估宗地总面积17128平方米，容积率1，怀宁县小吏港农产品开发有限公司拥有的土地使用权面积共计17128平方米，建筑物利用状况良好。6、土地权利状况设定：至估价基准日，待估宗地作为工业用地，其所有权
10、属于国家，使用权属于怀宁县小吏港农产品开发有限公司，无他项权利限制。本次评估的土地价格是在上述设定用途、开发程度、土地使用年限等条件下，于估价基准日二一六年一月十一日的出让国有建设用地使用权市场价格。九、估价结果此次评估国有建设用地使用权市场价值，估价人员进行了现场查勘，并对各种有关信息进行了收集、整理和分析，依据土地估价的原则、理论和方法，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响，综合评定出待估宗地市场价值如下：土地面积：17128平方米；单位地价：161元/平方米；地价总额：275.7608万元（精确到元）；大 写：人民币贰佰柒拾伍万柒仟陆佰零捌圆整。估价对象单位面积地价等详见
11、表2土地估价结果一览表。十、需要特殊说明的事项1、估价的前提条件和假设条件（1）委托方提供的资料客观属实（2）委托方合法取得土地使用权并支付有关税费。 （3）估价对象作为工业用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。（4）至评估基准日，待估宗地地上无他项权利存在，故本报告评估结果是设定为无任何他项权利状况下的地价水平。（5）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。（6）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。2、估价结果和估价报告的使用（1）本次评估价格仅为土地使用权市场价值，不得用于其他用途。（2）土地使用权面积以委托方提供的国有土地使用证为准。 （3）
12、本报告有效期自估价期日起壹年内有效。（4）本报告的货币种类为人民币。（5）本估价报告使用权归委托方所有，我所对估价结果拥有解释权。（6）委托方如违规使用本估价报告和估价结果，一切法律责任有委托方承担。3、需要特殊说明的事项（1）本报告估价结果为满足本报告价格定义条件下的土地使用权价格。如估价目的、估价期日、估价面积、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、地产市场供需状况等影响地价的因素之一发生变化，本报告估价结果不成立。（2）本报告只供委托方在估价目的范围内使用。（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。（4）本估价报告应在有效期内使用，超
13、过有效期使用本报告结果而造成损失，本公司不负任何责任。（5）本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对仅使用本报告中的部分内容所导致的可能发生的损失，受托估价机构不承担任何责任。（6）本报告全部或部分及任何参考资料均不得在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，也不得以其它任何方式公开发表；（7）本次评估未考虑未来市场变化风险和短期处分等因素对评估价值的影响。（8）请报告使用方注意，由于本次评估价格为土地使用权价格，所以随着时间的推移该土地剩余使用时间也在不断减少，评估价格也会随着时间的推移而发生变化。十一、土地估价师签字注册土地估价师 注册号 签 字王 枞 2008340206张青云 200
14、8340208十二、土地估价机构估价机构负责人签字： （机构公章） 二一六年一月十二日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况国有土地使用证登记情况如下：（1）土地证号：怀国用（2007）第056号；（2）估价期日土地使用者：怀宁县小吏港农产品开发有限公司；（3）地 号：/；（4）土地位置：怀宁县小市镇工业园；（5）用 途：工业；（6）使用权类型：出让；（7）土地面积：证载面积为17128平方米（8）终止日期：2056年12月；（09）登记时间：2007年；（10）土地级别：怀宁县小市镇工业壹级；2、土地权利状况（1）土地所有权在估价期日，待估宗地的土地所有权属国家所有。（2）估价对象使用权来源于怀宁县人民政府挂牌出让，根据怀国用（2007）第056号国有土地使用证确定怀宁县小吏港农产品开发有限公司拥有使用权，土地权属性质：出让，使用权终止日期为2056年12月,至估价期日已使用年限为9年，国有建设用地使用权剩余使用年限约为4
