09-04-xuj-行业分析问题树

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1、 朝阳公园行业研究问题树一. 国内外公园的整体发展历程和现状 公园是什么？以什么为目的？具有什么显著特点？ 公园发展展的关键键驱动因因素： 政治的/社会的的/经济济的/人人文的 现代公园园的几种种主要类类型和典典型代表表，各自自的盈利利性如何何？ 特别是是：如何何定义“ 城市市综合类类公园”？城市市综合类类公园应应具有哪哪些功能能？综合合类公园园区别于于其它类类型的公公园的典典型特征征是什么么？（从从面对的的客户群群、盈利利水平、功能、地域、数量、规模、政府要要求、等方面面展开） 公园在近近代有什什么新的的发展趋趋势（原原因）： 随宏观经经济、环环保要求求、城市市化、IInteerneet的普

2、普及等，公园如如何适应应及发展展（主题题如何改改变，提提供什么么增值服服务）？ 是否有从从政府办办公园转转向政府府与私人人合办的的趋势？由公益益性为主主转向公公益性与与经营性性并重，或纯经经营性的的趋势？ 是否从某某单一区区域到跨跨地域发发展？ 是否从不不区分游游客种类类的开放放模式到到为吸引引某些特特定人群群而进行行专门的的投资？ 是否从不不宣传到到积极创创建品牌牌？ 从国际上上看，现现代公园园的竞争争状况如如何？特特别：综综合类公公园与其其它类型型的公园园相比有有什么优优势？劣劣势？综综合类公公园如何何扬长避避短？（客户群群、知名名度、对对投资商商的吸引引力、） 公园的替替代者有有哪几种种

3、（特别别是营利利性的企企业或组组织）？替代了了公园的的哪些功功能？对对公园的的威胁怎怎样（从从转移客客户群的的角度）？二. 现代城市市综合类类公园的的发展影影响因素素 影响现代代城市综综合类公公园发展展的主要要因素有有哪些?（积极极的因素素？消极极的因素素？） 政治的/社会的的/经济济的/人人文的 城市综合合类公园园近代有有什么新新的趋势势（原因因）： 随宏观经经济、环环保要求求、城市市化、IInteerneet的普普及等，公园如如何适应应及发展展（主题题如何改改变，提提供什么么增值服服务）？ 是否有从从政府办办公园转转向政府府与私人人合办的的趋势？由公益益性为主主转向公公益性与与经营性性并重

4、，或纯经经营性的的趋势？ 是否从某某单一区区域到跨跨地域发发展？ 是否从不不区分游游客种类类的开放放模式到到为吸引引某些特特定人群群而进行行专门的的投资？ 是否从不不宣传到到积极创创建品牌牌？ 影响半径径是否有有扩大或或缩小的的趋势？ 从经营的的角度来来看，城城市综合合类公园园未来应应具备哪哪些关键键成功要要素？ 如： 企业改制制，产权权多元化化 融资能力力 营销能力力 纵向联合合能力1，与文化化单位建建立战略略联盟，在每周周末与三三大黄金金周联合合举办各各类主题题的活动动，在学学生寒暑暑假组织织针对少少儿的活活动 22，与旅旅游单位位挂钩，成为旅旅游定点点公园 3，与知名名餐饮单单位合作作，

5、在园园内开发发餐饮经经营 横向联合合能力1，与其它它公园联联合经营营，控制制上游文文化单位位 2，扩扩大产能能整合合周边区区域的社社区公园园，进行行统一管管理 三. 现代综合合类公园园的竞争争格局( 国内内，主要要是北京京地区 )静态考察察：l 国内（特特别是北北京地区区）综合合类公园园的供应应结构 (STTRUCCTURRE) 现有综合合类公园园的行业业增长速速度如何何？（年年收入增增长？数数量？）近100年来北北京地区区公园数数量增长长了%？与国际际上相比比，我国国城市综综合类公公园的发发展空间间怎样？ 现有综合合类公园园在地域域上的分分布特点点（集中中/分散散）？辐辐射半径径有多大大(即

6、可可吸引到到多大范范围内的的人群)?l 国内现有有的综合合类公园园是否具具有多样样性？（规模、主题、经营特特色？） 北京地区区现有的的综合类类公园的的差异性性 各有什么么主题？ 分别满足足什么样样的游客客需求？主要游游客类型型？ 综合类公公园中较较杰出的的代表是是谁？他他们的规规模？主主题？盈盈利水平平？在经经营上有有什么特特色？ 现有综合合类公园园面临的的进入、移动、退出壁壁垒（假假设：总总的来说说，进入入壁垒将将越来越越低，退退出壁垒垒仍很高高） 新建一个个综合类类公园有有什么困困难？（土地使使用权问问题？产产权问题题？投入入资金规规模大？一定要要符合政政府规划划？建成成时间长长？有什什么

7、技术术壁垒？） 我们了解解到西欧欧新建公公园往往往和周围围土地一一起综合合规划和和开发的的，虽然然公园本本身是非非营利性性的，但但公园可可以带动动四周土土地增值值，公园园的价值值就体现现出来了了。（我我国的“华侨城城”已经在在实践这这种模式式）我国国未来是是不是也也会走这这个模式式？ 综合类公公园转为为其它用用途（如如改为经经营性游游乐园、住宅小小区）有有什么困困难？是是否有很很高的政政府及社社会的约约束？ 对综合类类公园，如何和和周边商商业（如如房地产产、餐饮饮、酒吧吧/的厅厅等娱乐乐场所）联动发发展？ 现有的及及未来的的综合类类公园的的战略行行为分析析： 市场定位位(例如如：他们们的价值值

8、方案？他们改改变定位位的困难难程度？) 投资(他他们是否否扩大投投资，用用于增加加游乐项项目，媒媒体宣传传，举办办活动，或是整整合其它它公园、整合文文化单位位？) 获得成功功关键要要素的相相关技能能l 综合类公公园经营营行为分分析（CCONDDUCTT） 目的：研研究单个个公园的的成本如如何随战战略选择择(规模模经济？目标歧歧义？细细分市场场？)而而改变？现有综综合类公公园在成成本构成成上是否否有不同同的特点点？是什什么？ 综合类公公园的营营销手段段主要有有哪些？营销成成本在总总成本中中的比重重（特别别：利用用合作单单位的宣宣传？） 是否建立立主动收收集/调调查游客客需求信信息的机机制？对对游

9、客需需求信息息的调查查需要的的花费？ 综合类公公园有哪哪些经营营风险？一般采采取什么么手段进进行回避避？（特特别：是是否与合合作单位位建立长长期伙伴伴关系以以回避风风险？） 是否经常常举办活活动？独独立举办办还是与与合作单单位联合合举办？谁是主主导方？如何控控制举办办活动的的成本？如何管管理合作作单位？（建议议借鉴经经常举办办活动的的知名综综合百货货商场的的经验） 综合类公公园是否否已随社社会需要要建立与与变化主主题？变变化主题题投入的的成本怎怎样？由由于科技技进步导导致成本本增加（或减少少）多少少（污水水治理、病虫害害防治、）？l 综合类公公园的绩绩效 (PERRFORRMANNCE) 固定

10、成本本有哪些些？可变变成本有有哪些？用于媒媒体宣传传或其它它营销方方式的资资金占成成本的多多少？ 成本变动动因素（即：行行业经验验的积累累导致人人工成本本的降低低？与合合作单位位的成功功经验导导致举办办活动的的成本降降低？与与园林绿绿化单位位的长期期合作导导致树苗苗、草皮皮等价格格的降低低？） 综合类公公园的收收入结构构(考虑虑竞争者者的定价价) 整体利润润率如何何？（即即公园行行业的价价值吸引引力强弱弱？） 除了门票票收入外外，还有有什么收收入来源源？（如如：经营营性活动动项目的的收益？公园中中餐饮、商品销销售的收收益？周周边房地地产等相相关产业业提供的的收入？） 公园与文文化单位位合作办办

11、活动的的收入占占总体收收入的百百分比？l 合作方的的议价能能力如何何？（找找世界公公园访谈谈） 合作方是是否供不不应求？还是公公园作为为举办活活动的场场地来说说供不应应求？ 合作方是是否具有有多样性性？ 市场联系系程度/合作信信息渠道道（公园园与单个个合作单单位有联联系，还还是在公公开市场场上操作作？有许许多可联联系的公公园和合合作单位位，还是是一对一一的长期期合作？）动态考察察，预测测：l 从发展方方向看，综合类类公园的的竞争格格局将会会出现什什么变化化？ 稳定？快快速发展展？萎缩缩？ 利润率增增高？降降低？ 都趋于大大型化、综合化化？还是是各发展展一个主主题、各各有经营营特色？ 会不会出出

12、现一个个大型公公园整合合区域内内的小公公园（绿绿化带公公园、社社区公园园）的趋趋势？公公园连锁锁经营？ 公园和相相关产业业(如房房地产、餐饮业业、酒吧吧/的厅厅等娱乐乐业) 是否互互惠互利利、连带带发展的的趋势？四. 综合类公公园的需需求格局局静态考察察：l 过去5年年，北京京地区对对综合类类公园需需求市场场的规模模？需求求增长情情况？ 政策要求求（国际际化趋势势要求） 人民要求求l 综合类公公园提供供的满足足游客需需求的服服务/产产品的生生命周期期？（待待验证：某主题题的游乐乐项目受受大众口口味变化化影响更更新速度度快；绿绿地园林林、古建建筑等优优秀的景景观的生生命周期期很长）l 综合类公公

13、园门票票、活动动、游乐乐项目等等的价格格的变化化可能产产生的影影响？价价格弹性性（待验验证：公公益性为为主的公公园由政政府定价价，弹性性小；市市场化的的游乐主主题公园园可根据据市场定定价，弹弹性大）动态考察察（预测测）：l 由于环境境的变化化带来的的对综合合类公园园需求的的变化有有哪些？（如WWTO，奥运，环保，城市化化，西部部大开发发）l 由于科学学技术进进步对综综合类公公园的需需求产生生什么影影响？未未来趋势势？l 由于政府府（国内内/国外外）政策策/法规规的变化化，对综综合类公公园的需需求产生生什么影影响？未未来趋势势？l 由于大众众生活方方式/消消费观念念的变化化，对综综合类公公园的需

14、需求产生生什么影影响？未未来趋势势？ 人民支付付能力的的增强 交通运输输的发达达 国外宣传传攻势的的增强出国旅旅游需求求增长 对自然风风景需求求的增长长到西部部、南部部旅游景景点游玩玩的人、对京郊郊游玩的的人增长长很快 游戏机房房、网上上娱乐、各种商商业的综综合娱乐乐场所部部分的挤挤压了青青少年对对刺激性性娱乐项项目的需需求 对健康的的需求增增长体育场场馆、健健身房部部分的挤挤压了白白领阶层层对大型型综合类类公园的的需求 夜生活的的增长室内商商业场所所（如酒酒吧、咖咖啡厅、的厅）挤压了了成人对对大型综综合类公公园的需需求五. 综合类公公园的替替代威胁胁l 其它类型型的公园园对城市市综合类类公园的的威胁？可以替替代城市市综合类类公园的的场所、设施有有哪些？一般吸吸引什么么人