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1、市XX乐园工程建设组织实施方案XX投资XX理二零零九年十一月目录与容不同待调整一、项目概况 51、工程概况 52、项目结构 6二、项目实施组织 71、项目实施组织结构 72、主要参建方职责分工 83、项目合同管理及合同结构 114、项目管理部组织结构 125、项目管理总体工作流程 13三、项目策划组织管理 141、项目策划的组织 142、项目策划的工作任务 143、项目策划的工作流程 164、项目规划任务书（附件1） 17四、规划设计组织管理 171、规划设计的组织 172、规划设计的工作任务及成果 183、规划设计的工作流程 204、规划设计工作计划（附件 2） 23五、征地拆迁和手续办理1
2、 、征地拆迁的组织2、征地拆迁的工作任务及成果3、 征地拆迁工作流程 264、 土地手续办理工作任务及成果 285、 土地手续办理工作流程 316、项目手续办理工作任务及成果7、项目手续办理工作流程8、征地拆迁及土地手续办理计划表（附件） 319、项目手续办理工作计划表（附件）六、 招标采购组织管理 321、招标米购的组织及方式 322、招标采购的工作任务及成果 323、招标采购工作流程 334、招标采购计划（附件） 34七、 施工准备组织管理 341、施工准备主要工作任务 342、施工准备组织 353、施工准备工作计划（附件） 36八、施工阶段组织管理 361、施工阶段主要工作任务 362、
3、施工阶段的组织 393、施工阶段的主要控制措施4、施工阶段工作计划（附件） 44九、总进度规划 44（一）xx乐园工程实施总进度规划，详见附件 1。 44主要控制节点： 441、2009年12月完成概念性规划设计、建筑方案设计和修建性方案设计44（二）近期工作重点 44十、开工前工作配档表 45、项目概况（一）工程概况市XX乐园工程概况如表1-1所示表1 1项目名称市XX乐园建设单位市西区建设投资建设地点市XX乐园位于大学科技园瓦特路以北，海棠路以东，紫薇路以西和 以南，呈其半环抱状态。XX乐园工程建设分两期建设：实施分期及建设容第一期建筑面积为175931卅，以“风”的版块为主，“风”以零
4、售奥特莱斯为核心出发点，汇集国外知名精品品牌，如国际一线品牌、 国际二线品牌、国品牌、创意工坊炫宝盒、会务 +宾包馆+服务大厅+ 租售中心、餐饮（中型餐饮和点缀型餐饮）等。第二期建筑面积为181583卅，以“雅”和“颂”的版块为主，“雅” 以家具和食品奥特莱斯为出发点，并加入创意艺术品、画家衬、艺术 中心、创意工作室等全新业态，如家居直销卖场、生活馆、艺术品、规划占地面约556380 m2需调整总建筑面积约 352800 m建筑基底面159025 m建筑密度28.5%容积率0.63停车位1531 辆项目总投资项目总投资测算约为23亿元人民币，其中土地投入费用约5.4亿元， 建安直接投资约12.
5、56亿元；其中第一期建安直接投资约6.90亿元，第二期建安直接投资约8.05亿元项目土地构成分析共740亩地，由5部分构成：1.已经出让给三泽的商业居住综合用地 358.2亩，需办理收储手续；2.现有山体一团山127.6亩，为集体用 地，需进行收储；3.中国网通卫星地球村20.2亩，需将其部分用地 收储和进行改造安置；4.变电站约2亩，现状保留，需进行外部包 装改造；5.其他未办手续用地 232（含基本农田 144由），需办理用地 （二）项目结构如图1.1所示济南市奥特莱斯主题乐园“风”区（15万怦）“雅”区（12.4万怦）“颂”区（7.6万怦）、项目实施组织管理模式（一）项目实施组织结构如图
6、 2.1所示根据市xx乐园项目建设的特点并结合其实际情况， 建议其项目管理模式为:以市西区建设投资为投资主体、以营特项目管理公司为管理平台、以专家顾问组为技术支持、以专业运营商实施运营，各参建单位协同参与的项目组织 管理模式。-前期策划单位图2.1 :项目组织结构图（二）主要参建方职责分工序号单位名称主要职责1建设单位（1）负责协调与XX乐园有关政府部门的关系，办理项目立项、土地征 收、规划许可等相关建设手续；（2）负责工程建设外部环境的协调工作；（3）负责工程建设资金的筹措和拨付；（4）负责招标、定标和合同签订工作；（5）负责工程建设过程中重大问题的决策；（6）负责工程变更、签证的确认以及资
7、金审批；（7）其它相关工作。2专家顾问组为该项目策划、规划设计及建设、运营过程中重大问题的决策提供咨询 论证意见。3项目管理单位（1）协助建设单位进行前期项目策划、项目规划、建筑方案、施工图设 计的管理工作。（2）协助建设单位进行土地整理、熟化、征收及收购工作。（3）协助建设单位进行项目建设手续办理，对相关单位进行跟踪管理。（4）协助建设单位组织有关招标、米购工作；（5）负责起草合同文本，组织合同谈判，形成合同正式文件后报建设单 位审批签订，并协助管理合同的履行；（6）协助建设单位组织专项设计及相关咨询、论证活动；主要参建方职责分工表2-2（7）协助建设单位做好现场施工准备和实施阶段项目管理工
8、作；（8）协助建设单位组织竣工验收及移交工作等。4项目运营管理单位（1）负责编制XX乐园项目的经营管理方案；（2）负责项目国外品牌的招商和引进；（3）参与xx乐园项目的设计管理工作；（4）参与xx乐园项目的施工管理工作；（5）参与xx乐园项目的竣工验收及移交工作；（6）负责xx乐园项目的后期经营及日常维护、管理工作。5咨询评估单位（1）负责组织编制项目建议书、可研报告及相关政府部门审批的申报文 件等；（2）负责环境评估，编制环境评估报告并通过评审；（3）负责安全评估，编制安全评估报告并通过评审；（4）负责编制压矿及地质灾害评估报告并通过评审。6前期策划与规划设计单位（1）负责xx乐园项目的疋位
9、研究工作；（2） 负责组织项目前期策划研究工作，从总体上研究提出xx乐园的项 目选址、功能定位、建设规模和标准、投融资与经营管理模式和组织实 施模式等方面的决策支持方案；(3) 负责xx乐园项目修建性详细规划设计；(4) 负责xx乐园项目建筑单体方案设计工作。7施工图 设计单位(1) 负责元成方案设计单位扩初设计之后的施工图设计；(2) 负责施工阶段的现场设计服务。8专项设计单位负责完成各专项设计(如精装修工程、景观照明系统工程、小品雕塑工 程、园林绿化工程、地源热泵系统工程等)。9招标代理单位(1) 负责组织规划、设计、勘察、监理、施工等参建单位招标工作；(2) 负责组织甲供材料、设备的招标
10、米购工作及甲定乙供材料的价格确 认工作；(3) 负责组织甲定乙供材料、设备询价工作；(4) 协助合同的签订工作。10监理单位按照监理规及合同要求：(1) 负责所监理围的进度控制、质量控制、投资控制、安全管理；(2) 负责所监理围的合同管理、信息管理；(3) 负责所监理围的协调工作。11总包施工单位(1) 负责xx乐园项目的施工、验收、移交及保修工作；(2) 负责管理精装修、地源热泵系统、园林绿化、小品雕塑等建设单位指定专业分包单位；(3) 协调各专业施工单位间的关系。12甲供材单位(1) 根据进度需要，及时供应满足设计要求及质量要求的材料设备；(2) 及时提供材料合格证明、复检报告。13指定专
11、业分包施工单位接受建设单位及施工总包单位管理，负责所承包围的业主指定分包专业工程(如小品雕塑工程、精装修工程等)的施工及保修工作。14跟踪审计单位（1）参与各类招标及合同洽谈与签订工作；（2）负责现场跟踪审计的全部工作（包括现场勘验和确认经济签证；审 核确认项目定价、材料（设备）定价；审核形象进度付款；审核资金需 求计划等）；（3）参加与经济工作相关的例会和专题会议等；（4）负责及时对工程预算、中间结算及竣工结算进行审核；（5）收集、整理和移交跟踪审计过程资料等。（三）项目合同结构建设单位济南市西区建设投资公司可 研 编 制 单 位项跟.、八 刖目踪期管审尺$ 策理计划单单单位位位运 营 管
12、理 单 位物 业 管 理 单 位建 筑 设 计 单 位专 业 评 估 单 位勘招察标测代绘理单单位位图2.2 :项目实施组织结构图注：根据项目管理目标要求，构建竞争的氛围和环境，合理划分合同段，确定合 同包，界定单位时间的资源投入量。（四）项目管理部组织结构项目主任LJ专家顾问组徐友全吴则友、金红光、陈乃光、1 1范新华、鲁建华项目经理杨安民1施工管理组投资合同组技术管理组计划信息组组长 土建 水暖 电气 室外杨安民（兼）组长：赵菁如土建：安装：组长：李军成员：组长：金笛成员：注：根据项目进展情况随时增加或更新项目人员构成， 确保实现项目管理目标。市奥特莱斯工程项目管理部人员信息汇总表序号性别年龄专业学历职称执业资格工作岗位1徐友全男45工程管理博士教授注册监理师项目主任2安民男37土木工程本科工程师注册咨询师 注册项目管理师注册监理师项目经理施工管理组 组长（兼）3军男30结构工程硕士工程师注册结构师设计管理组组长4菁如女24工程管理本科助理工程师投资合同组组长5金笛女24食品科学与工程本科助理工程师计划信息组组长（五）项目管理总体工作流程组织竣工验收，办理竣工结算建设单位+项目管理单位+审计单位+其他参建单位+行政监督管理部门、项目策划组织管理（一）项目策划的组织
