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1、观点：怀化房地产业的发展拙见朋友来怀投资总会约我小坐，席间聊起房地产行业的发展情况，关注点往往涌集在政府政策如何对房地产市场的挤压，融资渠道如何的紧缩，开发如何的艰难言辞间流露出无限的感叹。不可否认，中国的房地产业发展，政府的政策性调控起到了决定性意义，但纵观经济体系，我本人则更侧重于政府调控与市场机制的平衡作用力。一、怀化房地产市场的价格走势观点：中国的阶梯型经济结构分布，直接促成了政策调控和市场机制的叠推式和脉冲式效应在房地产市场价格上的影响力：在经济发达的中东部地区，政府的政策调控在短时间内推动市场机制的爆发或压缩，形成的效应推叠，将快速刺激经济产生应激动荡。而中西部地区，因经济阶梯形成
2、的延迟反应，政策调控作用总会后置与市场机制形成脉冲式调节，造就价格时效性区域失衡，即地域差及城域差的生成。2011年来，政府出台了诸多政策限制房价过快增长，全国大多一、二线城市房地产市场均受到了不同程度的影响。怀化调查，虽然在新闻作用力下，消费出现了很浓的静观意识，但是，整个房地产业的开发状况并未出现明显的萎缩，表现在对房价供销关系的反应上，2011年1-3月全市商品住宅销售均价为1439元/（其中：市城区高层商品住宅销售均价2196元/，多层商品住宅销售均价为1842元/）；商品非住宅房销售均价为3366元/（其中：市城区商品非住宅房销售均价5927元/）；2011年6-8月市城区高层商品住
3、宅销售均价3450元/，多层商品住宅销售均价为2680元/；商品非住宅房销售均价12000元/左右，市场价格还一直呈现强劲的上升趋势。为什么呢？与同类型城市及市区相比，怀化的商品房销售均价：高层商品住宅地域价差超过了约1000元/，同结构多层商品住宅地域价差超过了约800元/；商品非住宅房地域价差超过了约4000元/；这就是结论：让政策调控这艘万吨级巨轮通过，必须的有相应的市场机制挖掘出的航道来保证它的通过。而怀化房地产市场的航道还达不到所需的航行要求，那么就得等到航道成型的时候，怀化的房地产市场的开拓者正在努力的营造着，并迎接这两年后的丰硕成果！二、政府政策与怀化房地产界未来发展的思考：20
4、10年至今中央政府出台了系列政策及金融性指导措施，经济界各大泰斗及评论员大力操评政策对房地产市场的限制和房价指导力，或过分夸大房市泡沫的作用力，或预估点评房价至于消费者的购买能力的不平衡现象带来的恶果等等。放眼世界在房市发展的历史进程中，各国在不同的历史时期，政府都有过类似的调控过程，个人拙见：我国中央政府从2010年开始的房市调控政策，是基于中央与地方及市场三个方面的统筹考虑。其一：中央集权的强化作用，稳定高于一切；其二：地方财政的强化作用，土地财政的过度；其三：市场调节的刺激作用，深化市场机制的合理性；未来房地产业发展将趋向两极分离：一极、商业地产类综合型地产开发将成为主导。二极、住宅地产
5、将分成中低端租赁住宅开发（主要为保障性住宅开发和公租性住宅开发）和高端商品品质住宅的开发，而后者将成为住宅地产开发的主导产品。怀化房地产行业的未来发展将成为整个地产界必须思考的课题。三、怀化城市发展与商业地产开发观：广州海印集团董事长邓国坚曾在海南博鳌商业地产论坛上讲过这样一句话：“商业地产的运作成功率不足百分之十，商业地产所在路段之与商业地产的成功是至观重要的，所以商业地产开发的成功，除了路段还是路段。”而我以为：“商业地产成功之于城市发展，还在于城市消费人口的引导性和流动性”怀化市自古就有“黔滇门户”、“全楚咽喉”、“湘黔川鄂桂五省通衢”之称，近几年来，随着城市化进程的快速发展，城市发展已
6、经进入快车道，形成了从火车站至河西片区的中、抵挡批发市场圈；人民路中段至迎丰路的高档零售市场圈；红星路段电子及车辆、配件市场圈等。但是放眼于怀化城市未来，目前的高档零售市场的发展与怀化城市规划配套是极不平衡的。面对怀化东西两纵道路和南北三横道路，现在只怀化大厦路口成型了一个高档零售市场圈的中心点，这个中心点的商业地产因处于老城中心，土地使用的局限性和商业所需配套的缺乏，已经跟不上怀化城市发展和人口消费的步伐。怀化的商业地产发展怎么走？一方面：目前就处于三-四线城市之间的怀化市来说，邓总的这段话对怀化城区商业地产开发还是有致理名言作用的，个人认为在现在的湖天大道与迎丰路交叉口，以及顺天大道与迎丰
7、路交叉口，一定会形成一个新的高档零售中心圈：其一：规划的城市格局，新的意识和商业配套的完善；其二：周边的自发市场特点，高薪圈层效应的体现；其三：区域消费人群的能力，集中了城区约三分之一的高购买力者，生活品质优越；这些都决定了这两个路口的商业发展趋势，而基于以上三个方面的要素，顺天路口高档商圈的成型能力更优于湖天大道路口，怎么发展？就在于拥有这两个区域地块的开发商怎么来打造或者怎么优先规划商业了，这也就引验出了商业地产发展的另一方面：城市消费人口的引导性和流动性。成功的商业地产开发，是时间和需要的结合：时间就是市场培育，时间就是最大价值实现；需要就是发展商的营销操作能力和资金投入产出能力，需要就是消费者流动规划和商业业态引导能力。市场是残酷的，同时也存在无限的空间，如何凸显一枝独秀的鲜明个性？如何确立竞争优势？让我们在平衡的作用力中屏除威胁，把握机会，做一群优秀的行业猎人吧！1
