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1、物业经营管理计划（重点）一、物业经营管理计划的概念（掌握）（一）规划与计划规划是指制定计划并将其书以文字、绘成图表、示以形象的过程，规划的成果称为计划。计划是工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等。物业经营管理计划，是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做，即对未来行动方案的一种说明。制定物业管理计划的基本原则是：第一，物业管理师必须参加和主持；第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。【例题5：11年多选】制定物业
2、管理计划的基本原则有（）。A.注册物业管理师主持B.政府审批C.发挥物业管理人员的集体智慧D .专家论证E.实际物业管理人员应该参与其中答案：ACE（二）计划的用途物业经营管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件，也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具，还是避免浪费、提高工作效率和经济效益的手段。物业经营管理计划有多种用途，主要体现在以下几个方面：（1）指导物业管理的具体行动；（2）书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素；（3）书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程；（4） 帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识；（5）便于明确物业管
3、理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题；（6）测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。（三）物业管理计划的表现形式物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为35年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。物业管理的长期计划不仅仅是针对某一家物业管理企业任内的工作，而且是长期不间断的计划管理。 编制物业管理长期计划时，要从资产管理的角度，进行
4、物业全寿命周期的成本费用分析，制定物业资产价值提升和有效利用计划，寻求费用最低、物业经济使用寿命维持时间最长的最理想的维修方式。建立长期管理计划是物业管理服务的保证，是对业主负责的根本。【例题6：10年多选】关于物业管理计划的说法，正确的是（）。A.物业管理中短期计划通常以物业服务企业与业主签订的物业服务合同约定的合同有效期为周期B.物业管理长期计划通常以物业的剩余使用寿命为限C.编制物业管理长期计划时，应进行物业全寿命周期的成本费用分析D.物业管理计划由业主委员会编制E.物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划答案：ABCE二、编制物业经营管理计划的基础工作（掌握）编制物业经营管理计划
5、的基础工作包括5项：区域宏观市场环境分析、房地产市场分析、邻里分析、 物业现状分析、明确业主目标。（一）区域宏观市场环境分析区域宏观市场环境分析，就是研究物业周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教育、城市发展、 公共事业等方面的发展状况与趋势，确定影响物业发展的主要因素。这里的“区域”范围没有明确的定义， 可认为是对目标物业经济效益产生直接影响的城市或城市区域。区域宏观市场环境分析的主要资料，来自于国家及地方政府编制的统计年鉴、各行业协会正式出版的信息、新闻媒体及网络发布的信息等。（二）房地产市场分析房地产市场是一种典型的地区性市场，不存在统一的、一般的房地产市场。因此，物业管理师必须把房地
6、产市场进一步细分，以便编制出一个具体可行的物业管理计划。细分市场的方式，需要综合考虑地域、 物业类型和目标市场三种细分方式。编制物业管理计划时，首先要把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业。物业位置分析是市场分析中的重要内容。位置分析不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系， 还要考虑其所在区域内的位置。对不同类型的物业，位置的含义和要求也不尽相同。例如，评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：市政公用和公建配套设施完备的程度（市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、煤气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零售网点、 康体设
7、施等）；环境因素自然环境好坏、空气和噪声污染情况）；公共交通便捷程度；居民人口与收入人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况；社区文化氛围即人身与财产安全状况。商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：周围人口密度；交通、通信的方便程度； 居民的购买力水平和消费习惯。写字楼物业区位的优劣，则主要取决于：与其他商业设施接近的程度 周围土地利用情况和环境；易接近性交通方式可选择性、停车位数量）。（三）邻里分析一般认为，在人口密集的大城市范围内，邻里可由周围的几个街区或相互交叉的主要街道的邻近地区组成。邻里的边界线往往是地理的或人为的分割物，如街道、河流、湖泊、公园等。邻里亦可称
8、为同质区域。邻里分析，就是对目标物业所处的邻里范围加以研究，摸清周围的物业为什么能把人流和商业机会吸引到它那里去。不管目标物业有什么特点，周围的相邻物业都会对其创新能力造成不同程度的限制。邻里分析的内容有：搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息；评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业的平均租金水平，并以此作为估算目标物业租金潜力的依据；考察邻里物业的实体状况，包括邻里物业的维修水平及物业用途，有无新的物业发展项目，是否会出现新的竞争对手等。（四）物业现状分析物业现状分析就是对整个物业的物理状况及运行状况进行检查，分析物业运行预算，研究物业当前的管理策略和工作程序状况，这是实际估计物业租赁
9、价值的第一步。分析现状物业之前，应详细查清下列有关的项目并仔细地记录其结果：1建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。2物业令人满意程度如何。3可出租物业的吸引力如何。4建筑物的实体状况如何。5建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何。6提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。7土地与建筑物的关系如何。8建筑物的现行管理标准是什么。9当前的出租率、租金水平及租户构成如何。10当前物业管理师的情况如何。（五）业主目标明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。一旦物业管理企业接受了委托，就要在物业管理目标上与业主达成共识，并要尽自己的最大可能来维护业主的利益。有时业主除了最大
10、限度地获取利润以外，没有具体的目标。物业管理师就要通过调查、分析有关投资信息，来确定较为具体的目标。此外，业主授予物业管理企业的权力范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予以过问。三、构造物业管理方案（一）探讨改进旧有物业的可能性改进方案通常从以下两个方面考虑：1更新及现代化更新就是在建筑物的原结构设计、用途等不变的情况下，把建筑物内的设备、饰面及材料更换成新的， 将其恢复至维修良好并具有吸引力的状况。在更新时可使之现代化，如把原来的设备、材料更换成新设计的、性能更好的替代品。更新及现代化可以延长建筑物的经济使用寿命，并使其重新具有与新建筑物竞
11、争的能力。2改变建筑物的用途改变建筑物用途能在不影响邻里景观的情况下，满足社区对房地产的需求，并使旧建筑物得以“再生”。 对于建议进行改造的任何物业，还应作融资分析。（二）物业管理计划的主要内容（掌握）经向业主推荐并得到业主的同意，物业管理师就可编制其对推荐方案的管理计划了。推荐方案管理计划的编制，要从实物的、财务的、运行的不同角度出发，说明如何管理物业；要按市场状况及发展趋势制定租赁计划，制定收入及支出计划，确定所需工作人员的结构及数量，建立物业运行方针和工作程序；如有必要，还应制定融资计划。具体地，物业管理计划的主要内容包括：建筑物管理计划、租赁计划、财务收支计划、物业运行绩效评估及与业主
12、沟通计划。【例题7：11年单选】下列计划中，不属于物业管理计划内容的是（ ）计划。A.业主沟通B.设施改造C.财务收支D.物业建造答案：D1.建筑物管理计划物业管理企业的首要责任是在物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行适当的平衡。建筑物管理计划的内容，包括：建筑物维护的标准、建筑物管理策略、物业检查计划、公共设施服务的内容。【例题8：11年单选】建筑物管理计划不包括（ ）。A.建筑物管理策略B.出租策略C.物业检查计划D.建筑物维护标准答案：B（1）建筑物维护的标准。确定适当的维护维修标准首先要考虑到物业的类型和使用特点，物业体量的大小、物业的位置、物业的维修预算限制
13、，以及业主就本物业的长远策略。（2）建筑物管理策略。最重要的是决定是否使用有计划的维护维修体系，使用与不使用这两种方案选择的结果通常取决于业主投资目标和其为物业确定的维护标准。对建筑物实施管理可以使用物业管理企业内部人员，也可以雇请社会上的专业承包商，或两者的结合。 采用物业管理企业内部人员负责建筑物的维护维修一般仅限于大型物业或其物业处于其他物业的地理中心位置（还可为其他物业提供服务）。（3）物业检查计划。这种检查主要是对物业的一般功能状况、总体的整洁情况、物业的健康安全标准、 负责维护维修的承包商的工作表现等进行检查。当然，这种检查还通常涉及到一些非物业维护维修的问题如监督租户履行租约的情
14、况等。一般来说，物业检查的频率取决于业主对物业质量要求的程度。（4）公共设施服务的内容。一个物业运转是否良好在很大程度上取决于公共设施如电、水、煤气、供热、电话等的使用状态是否正常。对于商业物业来说，公共设施服务费用的支出在物业整个年费用支出中所占的比重也非常大。因此，确定公共设施服务的具体内容与方式，也是建筑物管理计划中的重要内容。2 .租赁计划租赁计划是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市场分析和物业分析的基础上，租金方案中不仅要确定物业出租时的总体租金水平， 还要针对每一个独立的出租单元，编制出租金价格表。出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策
15、略，包括租期长短、独立出租单元大小、 租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式（毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等）等。【例题9：10年单选】租赁计划包括租金方案和（）。A.物业管理计划 B.出租策略C.总体租金水平 D.租金价格表答案：B3 .财务收支计划财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用， 且这些数字构成了物业管理的量化目标。要根据实际经营情况对预算进行定期调整，因为租金收益可能由于空置率的增加而较预期收益减少，此时物业管理师往往要就空置率增加的原因进行认真的分析。维护费用超过预算一般预示着建筑物内的某些设备需要予以更新。预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具。预算还可以使业主较容易地对物业管理的财务情况进行检查。一旦提出了一个预算，物业管理师和业主之间的经济关系也就确立了，但在双方共同制定预算的过程中，物业管理师要努力为业主提出更为完美并切合实际的目标。4 .物业运行绩效评估及与业主沟通计划物业管理企业需要定期评价物业运行绩效，并将分析结果及时报告业主，以便采取正确的方法或改变策略来适应未来的市场状况。（1）物业绩效评估指标目前
