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1、第四章房屋建筑面积的测算4.1计算房屋建筑面积的必要条件4.1.1房屋计算建筑面积同时应具备的条件（室外楼梯除外）1)应具有上盖。2）应有围护物。3）结构牢固，属永久性的建筑物。4）层高在2.20米以上（含2.20米）。5）可作为人民生产或生活的场所。4.2房屋建筑面积计算规则4.2.1计算全部建筑面积的范围1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积，门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积
2、计算。4)室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在220米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。6)挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙(不包括采光
3、井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。11)与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。13)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。15)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。16）斜面结构房屋，其层高在2.20米以上
4、（含2.20米，以下同）的部分均计算建筑面积。17）立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20米以上结构层建筑面积的总和计算建筑面积。18)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层的按多层计)。4.2.2计算一半建筑面积的范围1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，无维护结构的不计算面积。2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3)未封闭的阳台、挑廊等，不论其是否有柱，
5、按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。6)有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.2.3不计算建筑面积的范围1)层高低于2.20米的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、外墙装饰面、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3)房屋之间无上盖的架空通廊，或无上盖的阳台、挑廊，阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无
6、上盖；架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层（含二层）以上，视为无上盖；阳台、挑廊的上盖在围护结构内水平投影面积小于二分之一的，视为无上盖。4)房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。7)利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。9)独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。10)与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝
7、。11)检修、消防等用途的室外爬梯。12)与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。13)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。14)房屋的室外台阶、踏步,底层室内楼梯延伸出室外的部分。15)跃层式房屋上层挑空部位。4.3房屋建筑面积计算细则4.3.1层高计算4.3.1.1层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。4.3.1.2一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、插层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值。4.3.2不规则建筑空间的面积计算4.3.2.1建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。4.3.2.2屋顶为斜面结构的房
8、屋，外墙高度小于2.20米时不计算外墙面积。4.3.3墙体面积的计算4.3.3.1房屋勒脚以上的外墙中起保温作用的保温层计入墙体面积，但不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙以及因建筑立面装饰效果原因，外墙体保温局部增厚的部分。4.3.3.2成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷帘门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。4.3.3.3地下室外围墙厚可按审定的设计图纸确定。4.3.3.4成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间
9、的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中。4.3.3.5阳台、室外楼梯、落地窗、橱窗、凸窗、外走廊等与套内之间的分隔墙视为外墙；阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙；建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。4.3.3.6外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。测绘作业中可通过取墙中线的方法进行半墙墙体面积的计算，当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，取与柱相连的各墙的墙中线向柱内延伸交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积
10、。4.3.3.7建筑物中空部位的内半墙计入上空面积，外半墙按规定划分并相应计算建筑面积。建筑物内设置夹层的，当夹层的高度在2.20米以上时，夹层部分的外墙分摊计算规定与标准层一致。4.3.3.8斜面结构房屋高度低于2.20米以外的墙体均不计算建筑面积。4.3.3.9房屋自然层内设有局部低于2.20米的楼层（如夹层、插层），此部分的外墙均不计算建筑面积。4.3.3.10商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度，如系安装于地面梁体或墙垛之上，墙体厚度取梁体或墙垛厚度。4.3.3.11位于飘窗两侧的墙体，无论是否为结构墙体均不计算建筑面积。4.3.3.12
11、飘窗与阳台相邻时，共有墙部分计入阳台面积。4.3.4幕墙的面积计算4.3.4.1幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙。4.3.4.2装饰性幕墙不计算建筑面积。4.3.4.3围护性幕墙，按以下几种情况分别计算建筑面积：a）当楼板边至幕墙外缘有悬空距离时，楼板边至外墙内缘的空间按上空计算。b）当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙。c）上下均由玻璃和其它材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为墙厚，并相应取半外墙。4.3.5阳台、露台的面积计算4.3.5.1全封闭阳台按其维护结构水平投影计算全部建筑面积。4.3.5.2未封闭阳台按其维护结构水平投影一半计算建
12、筑面积。4.3.5.3主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。4.3.5.4作为消防通道（连廊）的阳台，列为不分摊的公用建筑面积。4.3.5.5无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。4.3.5.6阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影计算建筑面积。4.3.5.7一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。4.3.5.8半封闭阳台顶盖
13、水平投影面积小于阳台围护结构外围水平投影面积，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按顶盖投影面积1/2计算建筑面积。4.3.5.9一幢房屋的上、下层半封闭阳台水平投影线不完全重叠时（即左右错开），如重叠部分投影面积大于或等于阳台水平投影面积1/2时，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积，否则不计算面积。4.3.5.10上层有阳台、具有围护结构且与上层阳台范围一致的底层平台，视作阳台。4.3.5.11位于房屋天面、或因退层设计形成的露台，如露台属于一户专用，当其上方屋檐或盖板宽度不大于0.6米时，露台不计算建筑面积，否则露台有盖部分按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；如露
14、台属于公共露台，无论上方屋檐或盖板宽度为多少，均不计算建筑面积。4.3.5.12挑出主体墙结构的阳台按阳台面积规定计算；在主体墙结构内且与室内直接相通的阳台按套内建筑面积规定计算。4.3.6花池、空调机位的面积计算4.3.6.1位于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位及设备平台不计算建筑面积。4.3.6.2位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与其相连的建筑空间一体计算建筑面积。4.3.7楼梯、台阶、车道的面积计算4.3.7.1位于建筑物外墙或服务于功能区主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外
15、楼梯；位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，视为室内楼梯。4.3.7.2有顶盖室外楼梯，顶层突出屋面部分不另计算建筑面积。4.3.7.3室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按通过建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积。4.3.7.4上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，且有封闭围护结构，下层室外楼梯视为有顶盖，按有顶盖的室外楼梯计算面积。4.3.7.5穿越夹层、插层的楼梯，夹层、插层不使用的，其位于夹层、插层的楼梯间不计算建筑面积。4.3.7.6室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。4.3.7.7无上盖或上盖为非钢筋混凝土结构的部分室外车道不计算建筑面积。4.3.7.8复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据规划许可的设计图纸按房屋自然层计算建筑面积，但预留的楼梯间位于房屋上层局部挑空部位的除外。4.3.7.9错层建筑的室内公共楼梯，按其服务的区域自然层计算建筑面积。4.3.7.10住宅室内楼梯上下行之间间隔大于0.20米时，商业用房、办公用房、生产厂房等的室内扶梯、楼梯、旋转梯等的梯间间隔大于0.40米时，计
