《美国房地产经纪管理经验总结》由会员分享，可在线阅读，更多相关《美国房地产经纪管理经验总结（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上美国：经纪机构管理主体：1、 政府管理机构州政府房地产局或房地产委员会。州房地产委员会是房地产经纪业的管理机构，负责经纪人与销售员的执照颁发与管理，房地产交易客户的投诉，以及对执业房地产经纪机构、房地产经纪人及房地产销售员有关经纪活动的行政管理等等。在经纪人和销售员执业资格考试中，它负责审批培训的学校和相关的课程，并审查执业资格考试的内容等等。美国的房地产经纪人协会都是以私人发起的独立机构组织，可分为三级协会，既有全国性组织，又有地区性组织，即全美房地产经纪人协会、州房地产经纪人协会和市房地产经纪人协会。三级协会之间是贯通上下的网络性关系，不是领导和被领导的关系。三级
2、协会之间因各自发挥的作用不同，而相互关联、相互依存。协会内实行董事制，董事分两种，一种是出资人董事，一种会员董事。一般来讲，出资人董事在董事会中占的比重不高，会员董事所占的数量较多。不论是全国性协会还是州市协会，会员董事的人数都是根据地方会员所占的数量多少来确定的。美国有两个著名的全国性行业组织，一个是全国房地产师协会 (National Association of Realtors，NAR)，成立于1908年，其会员为有执照的房地产经纪人房地产师。只有会员才能用“房地产师”的头衔作为从业的“注册商标”。同时房地产师也必须遵守协会的守则，参加该会的附属机构举办的各种学习培训;另一个协会是全国
3、房地产经纪人协会 (Nationa lAssociation of Real Estate Brokers，NAREB)，成立于1947年，最初主要从事黑人房地产经纪业务，其会员是有执照的销售员房地产士(相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”)。各州协会54个(其中包括本土50个州，4个特区或自治区)。地区(地、市)协会1600个，仅参加NAR的会员人数就达250万人。每个个人会员或企业均可成为这三级协会的会员。美国的房地产经纪人协会纯粹是为房地产经纪人服务的机构，既不依附于政府，也不享有任何政府管理职能。房地产经纪也的政府管理机构是州政府房地产局或房地产委员会，房地产经纪人协会
4、分为三级， 全国、州和市，三级协会之间是贯通上下的网络性关系，不是领导和被领导的关系。2、房地产经纪人协会管理职责：州房地产委员会是房地产经纪业的管理机构，负责经纪人与销售员的执照颁发与管理，房地产交易客户的投诉，以及对执业房地产经纪机构、房地产经纪人及房地产销售员有关经纪活动的行政管理等等。房地产经纪人协会分为三级， 全国、州和市，三级协会之间是贯通上下的网络性关系，不是领导和被领导的关系。美国有两个著名的全国性行业组织，个是全国房地产师协会 (National Association of Realtors，NAR)，另一个协会是全国房地产经纪人协会 (Nationa lAssociati
5、on of Real Estate Brokers，NAREB)，会员分别为有执照的房地产经纪人房地产师和有执照的销售员房地产士(相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”) 经纪人协会纯粹是为房地产经纪人服务的机构，既不依附于政府，也不享有任何政府管理职能。美国有两个著名的全国性行业组织，一个是全国房地产师协会 (National Association of Realtors，NAR)，其会员为有执照的房地产经纪人房地产师。只有会员才能用“房地产师”的头衔作为从业的“注册商标”。同时房地产师也必须遵守协会的守则，参加该会的附属机构举办的各种学习培训，另一个协会是全国房地产经纪人协
6、会 (Nationa lAssociation of Real Estate Brokers，NAREB)，成立于1947年，最初主要从事黑人房地产经纪业务，其会员是有执照的销售员房地产士(相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”)。管理内容：政府主管部门1、 对房地产经纪人的考试管理。由州政府主管部门直接管理，具体事务由主管部门以订立合同方式委托给专业公司或学校去实施。有的州是委托给考试公司，有的州是向州政府申请聘请学校来培训房地产经纪人。后这需经州政府主管部门审查，如果具备所有要求条件，就会批准其招生培训资格，并订立合同，作为政府指定的定点培训学校，教材和试题由州政府的主管部门
7、定夺。这种方式政府主管部门既能依法行政，又不会事务缠身。2、 对经纪人的日常管理（1） 调查经纪人的诚信行为：:执业前。房地产经纪人通过考试后，在发证书前，为了判断其是否符合执业资格，由州政府主管部门负责调查其诚实行为的记录。这种调查一般是委托专业公司对申请人进行调查，如发现申请人有不诚实行为，即取消发证资格。执业后。在经纪人从事房地产经纪活动过程中，若发现其有欺诈当事人或其他不诚实行为时，主管部门也委托专业公司进行调查，查实有不诚实行为，便取消被投诉的房地产经纪人证书，并报州政府取消其执照。（2） 对申请从事房地产经纪人活动，以及已经参与房地产经纪活动中的当事人，在其面对申请培训、考试以及日
8、常的房地产经纪活动中遇到的各类问题，给予指导和咨询。此外各州房地产委员会一般都有一个调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查他的业务记录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检查部门负责处理此类案件。他们接到买主或卖主的控告后，立即去调查，问题严重的将暂停或吊销执照。诚信管理在给经纪人发证书前，由州政府主管部门委托专业公司负责调查其诚实行为的记录。如发现申请人有不诚实行为，即取消发证资格。当经纪人执业后，若发现其有欺诈当事人或其他不诚实行为时，主管部门也委托专业公司进行调查，查实有不诚实行为，便取消被投诉的房地产经纪人证书，并报州政府取消其执
9、照。行业准入：政府规定了资质准入制度。即对房地产经纪人实行资质审查制度，政府有关部门对申请从事房地产代理和销售的企业和个人实行资质认证制度。尽管各州的规定有所不同，但对于达到法定年龄、学历、无不良记录、通过经纪人专业考试都有所规定。美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员:一类是销售员 (Salesperson)，另一类是经纪人(Broker)，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。在美国，房地产经纪人执照要通过考试获取，因此房地产经纪人考试制度是执业执照管理的核心所在。在美国，房地产经纪机构和房地产经纪人是同一个单词“broker”，这主要是由于在美国一个房地产经纪机构
10、的拥有者(owner)必须是一个持有房地产经纪人牌照的人，但不一定每个持房地产经纪人牌照的人都会发起设立自己的机构，他可以受雇于别的房地产经纪人申办的房地产经纪机构。从这个意义上讲，持有房地产经纪牌照是发起房地产经纪机构的一种先决条件。房地产经纪人在发起设立房地产经纪机构时只要能提供一个房地产经纪人牌照，即可向政府企业登记部门申请，一般来说，美国各州房地产委员会或者其它类似的政府职能机构是执行受理这类申请的权利主体。登记部门通过政府之间的计算机管理系统，对其牌照的真实性进行确认后，便可获准登记，不需要任何注册资本，企业存续期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人(Broker
11、)承担。因此房地产经纪人以机构名义签订的任何一份合同都须经过机构的所有者或其授权的人进行确认。当机构所有者在牌照存续期间注册或重新考试未通过时，该机构不是选择倒闭就是更换所有者。美国法律规定一个经纪机构可允许有几个投资者即执业经纪人，但目前基本上都是一个经纪人拥有一家或多家经纪机构。州房地产委员会有权发给执照，执行房地产业执照法及提供领有执照业者有关不动产方面的资料。该委员会通常通过以下三种方式来执法:拒发牌照、扣留牌照、吊销牌照。同时也可视案情的严重程度，向法院提起诉讼。在美国一个房地产经纪机构的拥有者(owner)必须是一个持有房地产经纪人牌照的人，房地产经纪人在发起设立房地产经纪机构时只
12、要能提供一个房地产经纪人牌照，即可向政府企业登记部门申请，登记部门通过政府之间的计算机管理系统，对其牌照的真实性进行确认后，便可获准登记，不需要任何注册资本，企业存续期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人(Broker)承担。服务收费管理：经纪人在日常业务中必须详细记录所有来往账目，一定时期要妥善保存所有登记的委托业务、成交记录的文件资料，以备有关管理部门检查。为了防止公私款不分，每位房地产经纪人必须开立特别信用账户，用来专门存放委托人的款项，禁止将委托人的钱款混入私人账户中。根据美国反托拉斯法，任何房地产经纪交易机构都不可强迫订立最小佣金比率，若房地产经纪人为其提供的服务
13、不是通过公开市场部分，而是擅自订立销售佣金，则违反了反托拉斯法的规定，将受到严厉的处罚。美国房地产经纪佣金一般为房屋成交价的6%，不过其标准随所销售的房地产种类而有所不同，各个州也不太一样，由市场调节决定。单栋独立住宅的佣金率通常为3%-8%，大型商业用房地产收取的佣金费率则较低，为3%-6%，但未开发的土地，佣金则高达6%-10%。房地产经纪人完成经纪业务后，由房地产机构收取佣金，经纪人可以得到佣金的50%-90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定。如果是两个经纪人通过经纪人协会联手做，即经纪人A开发房源，由经纪人B销售掉，A大约分配到40%-50%的佣金，B大约分配到50%-
14、60%的佣金，另外5%-10%的佣金由中介机构获取。纠纷投诉受理：在美国，房地产经纪人只要犯了错，无论大小都要被记录在案，次数多了牌照会被吊销。美国还确立了回顾检讨制度，每隔一定时期由所有同行对一些业务行为进行回顾和评判，如果大家都认为有异议的，可以对其进行处罚。州的政府主管部门一般还设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务记录，发现问题及时向该主管部门报告，由主管部门讨论决定是否做出处罚，严重的要向法院控告，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。消费者还可以通过两个渠道对房地产经纪人进行投诉:一是房地产经纪人协会，二是房地产仲裁会。房地产仲裁会经政府授权，可以作出吊销牌照的处罚决
15、定，经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为发生并被暂停或吊销牌照，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此很难再从事这一职业。经纪人协会虽无权吊销牌照，但可对会员进行罚款或劝其退会，由于协会在行业中的影响作用，受其处罚的人也很难再在经纪行业中从业。法规美国有关规范房地产经纪人的法规大致有如下几种:一般代理法规(Conunon-law Agency);契约法规 (Contract PrincipleS);各州的执照法 (State Licensing Laws);各州相关法律 (Qther state Laws);联邦法 (Federal Laws);专业伦理法则(Professional Co
16、des of Ethies)。以房地产执照法为规范中介业者最严密的法令。立该法主要目的是为了规定发给经纪人员执照所需符合的标准和具备的资格，并以此来保证房地产经纪业的一定专业水平，进而保证消费者免受不称职经纪人员的损害，同时也保证领有执照的经纪人员免受不公平对待或不公平竞争。信息系统：美国房地产经纪行业从业人员的协作关系主要体现在对房屋买卖信息的共享上面，这就不能不提到美国房地产经纪行业内已形成的成熟和稳定的信息共享机制MLS(Multiple Listing Service)房源共享系统。MLS是20世纪二、三十年代生于美国的一种房地产交易方式。它是由许多房地产经纪人联合起来，共同建立信息系统，共享系统的信息资源，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间完成。参加系统的每位成员均采用独家销售方式和客户签订委托合
