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1、深房地指数报告（2004 年第 1 季度）第一部分 深圳经济特区房地产市场价格综述一、 2004 年第 1 季度深圳市房地产市场综述（一）国民经济继续保持高位运行，房地产开发投资增幅继续回落。今年第 1 季度，我市国民经济继续保持在高位运行，财政、金融形势稳定，住房及汽车等消费热点持续旺盛。全市国内生产总值（ GDP增长速度再创新高，比去年同期增长 19.1%；固定资产投资增幅较大，比去年同期增长33.6%。市规划与国土资源局公布的数据显示：今年第 1 季度，我市完成房地产开发投资 103.32 亿元，较去年同期增长 8.79%，增幅比去年同期回落了 7.61 个百分点。（二）商品房市场供求基
2、本均衡，房地产市场保持平稳发展。2004 年第 1 季度，我市商品房批准预售面积为173.17 万平方米，批准预售面积比实际销售面积少 41.72 万平方米， 其中住宅批准预售面积比销售面积少 33.79 完平方米， 住 宅新增供求比为 0.82:1 。考虑到商品房空置以及房地产三级市场（二手楼）的销售等实际 情况，商品房市场供给量与需求量总体上继续保持基本均衡的态势。今年第 1 季度，深圳市商品房施工面积为 2036.88 万平方米，比去年同期增加了1.83 ；新开工面积达到 324.11 万平方米，比去年同期增加了 9.07 ，而商品房竣工面积 为 172.41 万平方米，比去年同期减少了
3、 31.64 。新开工面积比竣工面积多了87.99%。今年第1季度，全市商品房销售面积为 242.08万m2比去年同期增加了 8.64%。其 中，住宅销售达到223.66万m2比去年同期增加了 7.65 %,占商品房销售总面积的比例为 92.39 %;商业用房销售达到11.11万m2比去年同期增加了11.11%，占销售总面积的4.59 %;办公用房销售了 6.69万m2比去年同期了增加了 61.2%,占销售总面积的 2.76 %。 从销售情况看， 住宅、商业用房、 办公用房销售面积持续增加。 二手房销售面积达到 148.79 万m2比去年同期增加了 68.81 %。今年第1季度，全市商品房空置
4、面积为 246.05万m2比去年同期增加了 4.48%。其中，住 宅为168.07万m2比去年同期增加了 5.72 %,占总量的68.31 %;商业用房为50.17万m2 比去年同期增加了 20.31%，占总量的20.39 %;办公用房为19.13万m2,比去年同期增加了 5.52%，占总量的 7.77 。从数据上看， 住宅、商业用房、 写字楼空置面积均呈上升趋势。（三）新开盘住宅物业以小户型为主,办公物业交投量大幅攀升。2004 年第 1 季度,特区内新开盘的住宅物业主要是小户型的普通住宅, 如东方时代、 御风庭、 缤纷时代、 西海明珠、 阳光棕榈园等, 该型住宅物业的总价偏低, 促销灵活而
5、频繁, 使得其购房门槛较低,颇受年轻置业者的青睐,销售火热。本季度每平方米8000 元以上的高价位物业占总销售面积的比例为 18.20%,比去年同期增加了 2.94 个百分点,但比去年全 年减少了 0.53 个百分点,高价位住宅仍将成为今年房地产市场关注的焦点。本季度全市办 公用房的供应量达 26 万平方米, 主要集中在福田中心区和罗湖区; 销售量达 6.69 万平方米, 比去年同期增加了 61.2%。二、深圳经济特区的房价总水平略有下降,房租、地价总水平略有上升深圳房价指数结果显示：今年第 1 季度与上期相比,办公用房的房价下降 1.48%, 深圳综合房价、二级市场住宅（新房） 、商业用房的
6、房价亦略有下降,三级市场住宅（二手 房）房价保持平稳。与上期相比,特区内各行政区房价走势如下：在二级市场住宅方面,福 田区下降了 0.97%,盐田区上升了 1.17%,罗湖区略有上升,南山区略有下降;在三级市场 住宅方面,福田区和南山区分别下降了0.71%和 0.66%,罗湖区和盐田区分别上升了 1.52%和 1.30% ;在办公用房方面,罗湖区、福田区和南山区分别下降了1.56%、1.44%和 1.65%,盐田区则上升了 1.50%;在商业用房方面,罗湖区下降了0.74%,盐田区上升了 1.22%,福田区和南山区则略有上升。深圳房租指数结果显示： 今年第 1 季度与上期相比, 商业用房和工业
7、厂房的房价分 别下降 0.57%和 1.88%,办公用房的房价上升了3.17%,深圳综合房租和住宅房租略有上升。与上期相比, 特区内各行政区房租走势如下： 在住宅方面, 福田区和盐田区分别下降了 3.11% 和3.30%,罗湖区和南山区分别上升了3.53%和3.83%;在办公用房方面, 盐田区下降了 3.56%,罗湖区、福田区和南山区分别上升了2.01%、2.89%和 6 . 02 % ;在商业用房方面,南山区下降了 2.60%,盐田区上升了 1.08%,罗湖区和福田区略有下降;在工业厂房方面,罗湖区和福 田区分别下降了 5.10%和 2.83%,南山区和盐田区分别上升了3.55%和 6.14
8、%。深圳地价指数结果显示： 今年第 1 季度与上期相比, 工业用地的地价上升了 0.62%,深圳综合地价、住宅用地、办公用地的地价略有上升，商业用地价保持平稳。与上期相比,特区内各行政区地价走势如下：在住宅用地方面，南山区上升了0.55%,罗湖区、福田区和盐田区略有上升；在办公用地方面，各行政区均略有上升；在商业用地方面，罗湖区略有下降，福田区、南山区和盐田区略有上升；在工业用地方面，罗湖区、南山区和盐田区分别上升了 1.24%、0.83%和 1.77%，福田区则保持不变。第二部分深圳房价指数报告深圳馬价指慈（ai.i）项目澤口办公裔业二皺市场三级市场2W1hi90092.0072.00109
9、.00275.002002Qi0E 7452.2771. 56ioe 我271452003Q93, a92.5171,45110, 72273.4599.1592.7971. 51110.74274.44Qs99.3092.9771. 53110*90274.41%93,5471.5?112. 29275. 2920049.3793.1771. 53110. S3273.03季度变D%(X3C-0.390.02-1,46-0.W年度变化0.480, 710.18-0.09-0.15深圳展价指数示意深圳住宅二级市场房价指缺示总S4.0093.5Q93.0092 . 5U92 . 0091 509
10、1.0090.50深圳住宅三级市场房价指数示意72.2072.0071.8071.6071.4071.2071.0070.80深圳办公用房房价指数示意深圳商业用房房价指数示意276.00275.00274.00273.00272.00271.00罗湖区房价指数（表1.2）项m燧商业2001Q】98. 0075. 00117. 00379. 002002Qi98. 2475. 34120.03376. 722003Qi98. 4374. 65117.38377. 07Q298. 4074. 69117.82380. 83Q,98. 3474. 26117.09380. 21Q。98. 8973.
11、 60117.%377. 872004Qi99.1174. 71116.12375. 07季度则0. 221.52-1.56-0. 74年度如0. 690. 07-1.08一0. 53罗湖区住宅二级市场房价指数示意罗湖区住宅三级市场房价指数示意罗湖区办公用房房价指数示童121.00 120.00 119.00 118.00 UT.OO 11&.00 115.00 114.00 113.00罗湖区商业用房房价指数示意福田区房价指数（表13）项目住宅办公商业二级市场三级市场2001Q】101.0081.00119.00268.002002Q】101.8979.05121.41267. 712003
12、Q】102. 5979.37125.02265.40Q2102.8779.45125.04266.18Qs103. 3479.63125.70266.15Qa103. 7779.96126.71264.882004Q】102. 7679.39124.89265.99季度变化-0.97-0.71-1.440.42年度变化0.160.02-0.110.22福田区住宅二级市场房价指数示意81 50 81 0080.50 80.0079.50 79.0078.50 78.0077.50福田区办公用房房价指数示意128.00126.00124.00122.00120.00118.00116.00114.
13、00福田区商业用房房价指数示意269.0026800267.00266.00265.00264.00263.00262.00南山区馬价指数（表1.4）项目性宅办公商业二级市场=级市场2001Qi73.0056.0087.00179.0)2002Q】72.9057.6584 40177.962003Q】72.4157. 5284. 59177.46Q272.9757. 5584.10175. 77Q572.9758.0784. 52176.39Qa73. 7058.1387. 32176.882004Q】73. 5657. 758丘38177.17季度交讹-0. 18-0. 66-L 650.17年度变犹%1.600.391. 52-0. 16南山区住宅二级市场房价指数示意74.0073.5073.0072.5072.0071.50南山区办公用房房价指数示意88.0087.0086.0085.0084.0083.0082.00184 00
