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1、房屋与土地主体分离的不动产执行兰世民物权法第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”该法第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”由此，我国法律确立了对房地产的移转实行一体主义模式。即房地产移转时，房屋使用权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。理论界称之为“房产权和地产权一同交易规则”，或称“房随地走、地随房走”规则。不动产主要是指房屋和土地。长期以来，我国土地使用权属由国土资源部门进行登记，房屋所有权属由建设房地产管理部门进行登记。房屋
2、和土地分别由不同的主管机关进行管理和登记，必然导致民事执行实践中，执行法院依法处置被执行人的不动产时，房屋所有权和土地使用权不属同一主体的情形产生。如何与物权法相衔接，是执行实务中需要认真面对的问题。一、分属于不同主体的房屋所有权或土地使用权，可以单独成为强制执行的客体被执行人对其财产享有所有权，只要是被执行人的任何财产，除依法应予执行豁免的外，法院都可采取执行措施。“房随地走、地随房走”是私法程序必须遵循的规则。就形态而言，是为了防止土地和房屋主体发生分离的状况。而对已经存在的“分离”状况，则不能约束。为保障交易安全和公平，法院执行虽然也应当遵循这一规则，但是公法上的行为终究有别于私法上的行
3、为。因此，房屋所有权或土地使用权均可单独成为执行客体。对土地和房屋物权的识别上，包括物权法在内的我国法律一贯将土地和房屋视为两个不同的物，而不是同一物。在权利内容上，法律一般都使用土地所有权、土地使用权和房屋所有权等概念表述。如在国有划拨土地上建造的房屋，该房屋所有权和土地所有权即非同一物。在物的种类上，法律一般都使用土地、房屋等概念表述。有关不动产的概念表述除物权法外，也只是在极少数的法条如担保法第九十二条出现过。我国的土地属于国家财产，对国家而言，土地是完全物权，是完整的所有权主体，而对其他主体而言，土地则是限定物权。所以土地的所有权禁止进入市场，而土地的使用权却可以进入市场。从民法的角度
4、讲，土地使用权是指为了实现地上附着物所有权而使用该国家土地的权利。这实际上也就是将土地的使用权也视为一项独立的用益物权。物权法规定的地役权，也是国家实行土地的所有权与使用权分离原则的具体体现。因此，仅仅就土地的识别上，也可以分离出两个以上不同的物权，何况是土地和房屋。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第二十三条规定：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移;土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。”受让人继受原权利人的合法权利就是考虑到房屋和土地分离的状况，亦即对房屋或
5、土地的主体不一致时执行法院能够处置的依据，且与物权法不产生冲突。可见，公权力对分属于不同主体的房屋或土地单独进行处置，是房产权和地产权一同交易规则的有益补充。二、对分属于不同主体的房屋所有权或土地使用权进行单独执行的方法对分属于不同主体的房屋所有权或土地使用权进行执行，其前提是被执行人除房地主体分离的财产外，无其他可供执行的财产，或者其他可供执行的财产经执行后无法清偿债务。执行法院必须按权属的现状处置。(一)尽量争取对房屋所有权或土地使用权一并处置。首先，征得所有权或使用权他方的同意，对房屋和土地一并予以处置。这是最佳的处置方法，可以使土地使用权与房屋所有权归属于同一主体，终结房屋和土地主体分
6、离的现状。其次，对抵押的房屋所有权或土地使用权进行处置时，如果设定抵押时，权利他方同意的，则也应当对房屋所有权或土地使用权一并处置。如已设定抵押登记的划拨土地使用权，法院与国土资源管理部门对处置方式取得一致意见后，可以同时处置房屋所有权或土地使用权。再次，政府收购。对没有设定抵押登记的划拨土地使用权上的房屋所有权及附着物进行处置前，法院应当与国土资源管理部门取得一致意见，对土地使用权一并予以处置。如果国土资源管理部门不同意一并处置的，则应由政府部门按评估价格收购。在公开处置时，土地使用权的成交价格明显低于市场价格的，法院应通知政府部门，按成交价格行使优先收购权。另外，法院根据国土资源管理部门告
7、知的最低限价作为保留价拍卖时无人竞买的，国土资源管理部门可以收购，不收购的再由法院决定降低保留价继续拍卖。(二)对房屋所有权或土地使用权单独予以处置。对房屋所有权或土地使用权一并处置的情形落空后，执行法院可以对房屋所有权或土地使用权单独予以处置。处置时应当明确告知物的已经存在的“分离”状况的权利瑕疵，权利人知道房屋所有权或土地使用权有瑕疵，而愿意接受的，人民法院可以裁定转移房屋所有权或土地使用权。处置的主要方式为拍卖。房屋所有权或土地使用权他方享有优先购买权。(三)对房屋所有权或土地使用权的租赁权予以处置。对房屋所有权无法单独予以处置的，也可以只处置房屋或地上建筑物的使用权。必要时，执行法院还
8、可以处置土地使用权或房屋所有权的租赁权，并对该不动产实行强制管理措施。三、对房屋所有权或土地使用权单独予以处置，应注意对所有权或使用权他方的权利保护对不动产进行处置，往往涉及第三人的权利，司法强制执行也不例外。执行实践中经常碰到，划拨土地使用权和房屋所有权的分离、动产和土地使用权分离、租地建房时房屋所有权和土地使用权的分离、抵押关系中抵押物的所有权和土地使用权的分离等样态。处置出租的不动产时，就涉及第三人即承租人的权利。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若
9、干问题的意见(试行)第一百一十八条的规定，出租人出卖出租房屋，应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。这样，在单独处置房屋所有权或土地使用权时，就涉及所有权或使用权他方的优先购买权与承租人的优先购买权发生冲突时的处理。根据物权优先于债权的法理，物权的优先权也应当优先于债权的优先权。租赁权的买卖不破租赁，只是债权的物权化，归根结底仍然是债权，且这种债权也不具有人身权的性质。当所有权或使用权他方的优先购买权与承租人的优先购买权发生冲突时，所有权或使用权他方的优先购买权优先于承租人的优先购买权。同理，申请执行人申请以物抵债时，所有权或使用权他方对法院处置的房屋或土地也享有优先购买权。因此，单独处置房屋所有权或土地使用权时，所有权或使用权他方对法院处置的房屋或土地享有优先购买权。
