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1、米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.（）的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。A. 抵押贷款直付债券B. 抵押贷款传递证券C. 抵押贷款支持债券D. 抵押贷款担保债务正确答案：A,2.下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A. 从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B. 从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C. 即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D. 利率是资金时间价值的一种标志正确答案：C,3.关于年度运营预算，
2、下列说法错误的是( )。A. 该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目B. 不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间C. 不需为不可预见费用的支出预留空间D. 除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会正确答案：C,4.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A. 6.75%B. 8.05%C
3、. 7.93%D. 7.52%正确答案：D,5.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（）。A. 11%B. 12%C. 13%D. 14%正确答案：D,6.某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（）万元。A. 3450.00B. 3466.88C. 3480.67D. 3483.88正确答案：A,7.银行向某家庭
4、发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。A. 3583B. 3909C. 4300D. 4778正确答案：C,8.在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A. 3%5%B. 5%8%C. 2%7%D. 2%3%正确答案：A,9.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A. 增量供给B. 存量供给C. 潜在供给D. 总量供给正确答案：A,10.某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是（ ）。A. 106.1%B. 6.1%
5、C. 50%D. 6%正确答案：B,11.某房地产开发用地，其土地面积为10000平方，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500每平米。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（）万元。A. 375B. 450C. 500D. 600正确答案：D,12.房地产市场存在资产市场和（）两个层面。A. 信托市场B. 证券市场C. 资本市场D. 空间市场正确答案：D,13.按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A. 投资对象B. 投资回收期C. 经济用途D. 投资形式正确答案：C,14.某房地产投资项目的总投资为500
6、0万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为()。A. 12%B. 32%C. 24%D. 30%正确答案：B,15.制定进度计划时，( )从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A. 横道图法B. 网络图法C. 进行图法D. 工序图法正确答案：A,16.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A. 选择专业化B. 产品专业化C
7、. 全面覆盖D. 市场集中化正确答案：D,17.下列房地产市场预警指标中，属于考査房地产价格是否过度偏离其价值的是（ ）。A. 住房可支付性指数B. 住房价格合理性指数C. 房价租金比D. 量价弹性正确答案：C,18.整个投资市场的平均收益率为20%,国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4,写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9,写字楼市场的预期收益率为（ ）。A. 13.6%B. 14.0%C. 19.0%D. 23.6%正确答案：A,19.买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A. 不可移动
8、性B. 适应性C. 弱流动性D. 相互影响性正确答案：C,20.开发商取得（）后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。 A. 规划意见书（选址）B. 建设用地规划许可证C. 设计方案审批阶段D. 建设工程规划许可证正确答案：D,二.多项选择题(共20题)1.能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（ ）。A. 空置面积B. 租金水平C. 收租损失水平D. 可出租面积E. 经营费用正确答案：B,D,2.房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资
9、、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。A. 经济活动类型B. 投资方式C. 投资主体D. 物业用途类型E. 投资偏好正确答案：A,C,D,3.我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为（）等层次。A. 发展策略B. 次区域发展纲要C. 重点区位发展纲要D. 发展大纲图E. 详细蓝图正确答案：A,B,D,E,4.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（）。2008年真题A. 按地域范围细分B. 按房地产用途细分C. 按增量存量细分D. 按交易形式细分E. 按目标市场细分正确答案：A,B,D,E,5.下列房地产市场调査的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。
10、A. 房地产销售价格调査B. 房地产促销策略调查C. 城镇居民家庭收入调查D. 城市人口地理分布调查E. 城市基础设施状况调查正确答案：A,B,6.下列投资中属于金融投资的有（）。A. 股票B. 保险C. 彩票投资D. 货币市场的存款E. 流动资产投资正确答案：A,B,C,D,7.开发一持有出租一出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A. 土地成本B. 建造成本C. 运营成本D. 开发费用E. 购买税费正确答案：A,B,C,D,8.房地产开发投资的清偿能力指标一般有( )。A. 借款偿还期B. 利息
11、备付率C. 偿债备付率D. 资产负债率E. 速动比率正确答案：A,B,C,D,9.作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有()。A. 产品定位B. 避强定位C. 竞争性定位D. 对抗性定位E. 重新定位正确答案：B,D,E,10.投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。A. 减少或避免投资决策的失误B. 提高项目开发建设的经济效益C. 提高项目开发建设的社会和环境效益D. 为项目决策提供依据E. 为项目后期的经营决策提供依据正确答案：A,B,C,11.房地产投资的风险主要体现在（ ）四个方面。A. 投入资金的安全性B. 相关政策的影响性C. 投资项目的变现性D. 资产管理的复杂性E. 期望收益的
12、可靠性正确答案：A,C,D,E,12.房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A. 地理环境B. 经济政策C. 项目投资估算D. 市场情况E. 市场需求与供给情况正确答案：A,B,D,13.若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A. 标准差系数越大，风险越小B. 累积概率值越大，风险越小C. 标准差越小，风险越小D. 标准差越大，风险越小E. 标准差系数越小，风险越小正确答案：B,E,14.房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。A. 土地转让成本B. 管理费用C. 配套设施销售成本D. 商品房销售成本E. 房地产出租经营成本正确答
13、案：A,C,D,E,15.土地出让价款的影响因素主要包括（）。A. 住房指数B. 所在城市C. 地段D. 用途E. 使用条件正确答案：B,C,D,E,16.下列分析方法中，属于风险辨识的常用方法有（）。A. 故障树分析法B. 期望值法C. 幕景分析法D. 解析法E. 专家调查法正确答案：A,C,E,17.关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A. 资金的时间价值表现为资金的增值B. 资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C. 资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D. 资金的时间价值与投资利润率相关E. 资金的时间价值与通货膨胀率相关正确答案：A,C,D,E,18.房屋开发费中各项费用的估算，可以采用()方法。A. 单元估算法B. 政府主管部门造价信息查询法C. 概预算定额法D. 工程量近似匡算法E. 单位指标估算法正确答案：A,C,D,E,19.房地产市场存在的层面包括（）。A. 空间市场B. 资产市场C. 高档住宅市场D. 增量市场E. 存量市场正确答案：A,B,
