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1、全程筹划提议建设项目全方位（全程）筹划是从项目用地初始状态就导入科学措施并结合房地产行业运作流程，逐渐完善而形成理论体系，内容包括： 项目投资筹划 项目规划设计筹划 项目质量工期筹划 项目形象筹划 项目推广筹划 项目顾问、销售代理 项目服务筹划 项目二次筹划研发中心提议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为后来开发总结经验，提供根据。这个框架是研发中心借鉴理整其他企业开发项目框架，也许个别地方不太适合或繁琐，在后来工作中可以修正和调整完善，力争形成一种原则格式汇报文献。案头工作阶段第一章 “某项目”投资筹划第一节 项目投资筹划含义项目投资筹划是房地产全
2、方位筹划关键环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了二分之一，在这个过程中多下些功夫，后来开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境综合考察和市场调研分析，以项目为关键，针对目前经济环境、莱西房地产市场供求状况、莱西同类楼盘现实状况及客户购置行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统精确市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行方略提醒，并对开发节奏提出专业意见。第二节 某项目投资筹划详细内容一、 项目用地周围环境分析1 项目土地性质调查地理位置 地质地貌状况土地面积及其红线图 七通一平现实状况2 项目
3、用地周围环境调查地块周围建筑物 绿化景观自然景观 历史人文景观环境污染状况3 地块交通条件调查地块周围市政路网及其公共交通现实状况、远景规划项目对外水、陆、空交通状况地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现实状况4 周围市政配套设施调查购物场所 文化教育医疗卫生 金融服务邮政服务 娱乐、餐饮、运动生活服务 游乐休憩设施周围也许存在对项目不利干扰原因历史人文区位影响二、 区域市场现实状况及其趋势1 宏观经济运行状况2 莱西房地产市场概况及政府有关政策法规3 莱西房地产市场总体供求现实状况4 莱西商品住宅市场板块化分及其差异5 莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现6 莱西商品住宅客户构成及购置实
4、态分析三、 土地SWOT分析1 项目地块优势2 项目地块劣势3 项目地块机会点4 项目地块威胁及困难点四、 项目市场地位1类比竞争楼盘调研2项目定位：市场定位（区域定位、主力客户群定位）功能定位 建筑风格定位五、 项目价值分析1商品住宅项目价值分析基本措施和概念商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现多种要素及其在价值实现中权重c分析可类比项目价值实现要素对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现均价类比土地价值决定原因a类比土地价值：地段资源差异市政交通及直入交通便利性差异项目周围环境差异，包括周围自然和
5、绿化景观差异教育、人文景观差异多种污染程度差异周围小区素质差异周围市政配套便利性差异b项目可提高价值判断建筑风格和立面设计、材质 单体户型设计建筑空间布局和环艺设计 小区配套和物业管理形象包装和营销筹划 发展商品牌和实力c价值实现经济原因经济原因 政策原因2项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析a价值提高和实现要素对比分析 b项目类比价值计算六、 项目定价模拟1 均价确实定2 项目中详细单位定价模拟七、 项目投入产出分析1项目经济技术指标模拟项目总体经济技术指标 首期经济技术指标2项目受期成本模拟 成本模拟表及其阐明3项目收益部分模拟销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表利润
6、模拟及阐明a模拟阐明 b利润模拟表敏感性分析a可变成本变动时对利润影响 b销售价格变动时对利润影响八、 投资风险分析及其规避方式提醒1项目风险性评价价值提高及其实现风险性a项目规划和建筑设计与否以提高项目同周围项目类比价值b项目形象包装和营销推广与否成功2资金运用风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，减少财务成本对销售节奏和项目开发节奏进行良好把握，以尽量少资金占用启动项目，并在最短时间内实现资金回笼3经济政策风险国际国内宏观经济形势变化国家、地方有关地产政策出台及有关市政配套设计建设九、 开发节奏提议1影响项目开发节奏基本原因政策法规原因 地块状况原因发展商操作水平原因 自己投放量及资金
7、回收规定销售方略、销售政策及价格控制原因 市场供求原因上市时间规定2项目开发节奏及成果预测项目开发环节项目投入产出评估结论第二章 某项目规划设计筹划第一节 项目规划设计筹划含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完毕设计）通过完整科学投资筹划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品建筑规划和单体设计规定愈来愈理性，项目规划设计筹划是以某项目市场定位为基础，以满足目市场需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目环艺设计进行充足提醒。第二节 项目规划设计筹划详细内容一、 总体规划1 项目
8、地块概述项目所属区域现实状况 项目临界四面状况 项目地貌状况2 项目地块状况分析初步规划及设想影响项目总体规划不可变经济技术原因土地SWOT分析在总体规划上运用或规避市场定位下重要经济指标参数3 建筑空间布局总体平面规划及其阐明 功能分区示意及阐明4 道路系统布局地块周围交通环境示意a地块周围基本路网 b道路建设及未来发展状况项目道路设置及其阐明a重要出入口设置 b重要干道设置c车辆分流状况阐明 d停车场布置5 绿化系统布局地块周围景观环境示意a地块周围历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向项目环艺规划及阐明a绿化景观系统分析 b重要公共场所环艺设计6 公建与配套系统周围市政配套设
9、施调查配套功能配置及安排公共建筑外立面设计提醒a会所外立面设计提醒 b营销中心外立面设计提醒c物业管理、办公室等建筑外立面设计提醒d其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提醒公共建筑平面设计提醒公共建筑风格设计尤其提醒公共建筑外部环境概念设计7 分期开发分期开发思绪 首期开发思绪8 分组团开发强度二、 建筑风格定位、色彩计划1总体建筑风格及色彩计划总体建筑风格构思 建筑色彩计划2建筑单体外立面设计提醒商品住宅房外立面设计提醒a多层、小高层、高层外立面设计提醒b不一样户型别墅外立面设计提醒c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提醒d其他特殊设计提醒商业建筑风格设计提醒三、主力户型选择1 莱西同类楼
10、盘户型比较2 业态分析及项目户型配置比例3 主力户型设计提醒4 商业物业户型设计提醒四、室内空间布局装修概念提醒1室内空间布局提醒 2公共空间主题 3选择庭院景观提醒五、环境规划及艺术风格提醒1. 周围环境调查和分析2. 总体环境规划及艺术风格设想地块已经有自然环境运用 项目人文环境营造3. 各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计组团内雕塑小品设计提醒 组团内椅凳造型设计提醒组团内宣传专栏、导视系统位置设定提醒4公共建筑外部环境概念设计主入口环境概念设计 营销中心外部环境概念设计营销示范中心沿途可营造环境概念设计针对本项目其他公共环境概念设计六、公共家俱概念设计提醒1 周围
11、同类楼盘公共家俱摆设营销中心大堂管理办公室2 公共家俱概念设计提醒七、公共装饰材料选择指导1 周围同类楼盘公共装饰材料比较2 公共装饰材料选择指导及装修风格构思3 营销示范单位装修概念设计4 住宅装修原则提醒八、灯光设计及背景音乐指导1灯光设计公共建筑外立面灯光设计 公共绿化绿地灯光设计道路系统灯光设计 室内灯光灯饰设计2背景音乐指导广场音乐布置 室内背景音乐布置九、小区未来生活方式指导1 建筑规划组团评价2 营造和引导未来生活方式住户特性描述 小区文化规划与设计第三章 项目质量工期筹划第一节 质量工期筹划含义近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不停，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象常常出现；
12、所购期房交付时与协议承诺条件不符，迟延楼宇交付使用日期现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益现象，因此，质量工期筹划是我们、承建商必须树立筹划观念。第二节 质量工期筹划详细内容一、 建筑材料选用提醒1 莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2 新型建筑装饰材料提醒3 建筑材料选用提醒二、 施工工艺流程指导工程施工规范手册 2施工工艺特殊流程提醒三、 质量控制项目工程招标投标内容提醒文明施工质量管理内容提醒四、 工期控制开发进度提醒施工组织与管理五、 造价控制建筑成本预算提醒建筑流动资金安排提醒六、 安全管理项目现场管理方案安全施工条例第四章 项目形象筹划第一节项目形象筹划含义项目形象筹划包括某项目总体战略形象筹划、小区文化形象筹划、企业行为形象筹划、员工形象筹划以及项目视觉形象筹划等重要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目具有良好识别功能同意视觉体现。其内容重要包括项目视觉识别系统工程关键部分及延展运用部分。其关键部分包括项目名称、标志、原则色及原则字体。第二节 项目形象筹划详细内容一、项目视觉识别部分系统关键部分1名称项目名道路名建筑名组团名2标志3原则色4原则字体二、延展及运动部分1工地环境包装视觉建筑物主体工地围墙主路网及参观路线环境绿化2营销中心包装设计营销中心室内外展示设计营销中心功能分区提醒营销中心大门横眉设计营销中心形象墙设计台面标牌展板设
