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1、安置房可研报告 【引言】 所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的标准之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。 根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类。一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人
2、购置的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 安置房几大优势： 1、是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善； 2、户型适中，以小两房、小三房、局部中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大局部为多层建筑； 3.政府统建的房屋质量较为稳定； 4、安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。 【目录】 第一局部安置房工程总论 总论作为可行性研究报告的首要局部，要综合表达研究报告
3、中各局部的主要问题和研究结论，并对工程的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、安置房工程概况 （一）工程名称 （二）工程承办单位介绍 （三）工程可行性研究工作承担单位介绍 （四）工程主管部门介绍 （五）工程建设内容、规模、目标 （六）工程建设地点 二、工程可行性研究主要结论 在可行性研究中，对工程的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、工程的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： （一）工程产品市场前景 （二）工程原料供应问题 （三）工程政策保障问题 （四）工程资金保障问题 （五）工程组织保障问题 （六）工程技术保障问题 （七
4、）工程人力保障问题 （八）工程风险控制问题 （九）工程财务效益结论 （十）工程社会效益结论 （十一）工程可行性综合评价 三、主要技术经济指标表 在总论局部中，可将研究报告中各局部的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对工程作全貌了解。 四、存在问题及建议 对可行性研究中提出的工程的主要问题进行说明并提出解决的建议。 第二局部安置房工程建设背景、必要性、可行性 这一局部主要应说明工程发起的背景、投资的必要性、投资理由及工程开展的支撑性条件等等。 一、安置房工程建设背景 （一）国家产业政策鼓励安置房行业开展 （二）安置房市场前景广阔 二、安置房工程建设必要性 （一）进一步推
5、进我国安置房行业开展 （二）进一步提升我国安置房工业技术水平 （三） 三、安置房工程建设可行性 （一）经济可行性 （二）政策可行性 （三）技术可行性 （四）模式可行性 （五）组织和人力资源可行性 第三局部安置房工程产品市场分析 市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个工程，其生产规模确实定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到工程的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。 一、安置房工程产品市场调查 （一）安置房国际市场调查 （二）安置
6、房国内市场调查 （三）安置房价风格查 （四）安置房上游原料市场调查 （五）安置房下游消费市场调查 （六）安置房市场竞争调查 二、安置房市场预测 市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定工程建设规模所必须的依据。 （一）安置房国际市场预测 （二）安置房国内市场预测 （三）安置房价格预测 （四）安置房上游原料市场预测 （五）安置房下游消费市场预测 （六）安置房工程开展前景综述 第四局部安置房工程产品规划方案 一、安置房工
7、程产品产能规划方案 二、安置房工程产品工艺规划方案 （一）工艺设备选型 （二）工艺说明 （三）工艺流程 三、安置房工程产品营销规划方案 （一）营销战略规划 （二）营销模式 在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。 1.投资者分成 2.企业自销 3.国家局部收购 4.经销人代销及代销人情况分析 （三）促销策略 第五局部安置房工程建设地与土建总规 一、安置房工程建设地 （一）安置房工程建设地地理位置 （二）安置房工程建设地自然情况 （三）安置房工程建设地资源情况 （四）安置房工程建设
8、地经济情况 （五）安置房工程建设地人口情况 二、安置房工程土建总规 （一）工程厂址及厂房建设 1.厂址 2.厂房建设内容 3.厂房建设造价 （二）土建规划总平面布置图 （三）场内外运输 1.场外运输量及运输方式 2.场内运输量及运输方式 3.场内运输设施及设备 （四）工程土建及配套工程 1.工程占地 2.工程土建及配套工程内容 （五）工程土建及配套工程造价 （六）工程其他辅助工程 1.供水工程 2.供电工程 3.供暖工程 4.通信工程 5.其他 第六局部安置房工程环保、节能与劳动平安方案 在工程建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业平安卫生方面的法规、法律，对工程可能对环境造成的
9、近期和远期影响，对影响劳动者健康和平安的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最正确方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设工程都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动平安要有专门论述。 一、安置房工程环境保护方案 （一）工程环境保护设计依据 （二）工程环境保护措施 （三）工程环境保护评价 二、安置房工程资源利用及能耗分析 （一）工程资源利用及能耗标准 （二）工程资源利用及能耗分析 三、安置房工程节能方案 （一）工程节能设计依据 （二）工程节能分析 四、安置房工程消防
10、方案 （一）工程消防设计依据 （二）工程消防措施 （三）火灾报警系统 （四）灭火系统 （五）消防知识教育 五、安置房工程劳动平安卫生方案 （一）工程劳动平安设计依据 （二）工程劳动平安保护措施 第七局部安置房工程组织方案和人员安排 在可行性研究报告中，根据工程规模、工程组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训方案。 一、安置房工程组织方案 （一）组织形式 （二）工作制度 二、安置房工程劳动定员和人员培训 （一）劳动定员 （二）年总工资和职工年平均工资估算 （三）人员培训及费用估算 第八局部安置房工程实施进度安排 工程实施时期的进度安排也是可行性研究报
11、告中的一个重要组成局部。所谓工程实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设工程到工程到达正常生产这段时间。这一时期包括工程实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将工程实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。 一、安置房工程实施的各阶段 （一）建立工程实施管理机构 （二）资金筹集安排 （三）技术获得与转让 （四）勘察设计和设备订货 （五）施工准备 （六
12、）施工和生产准备 （七）竣工验收 二、安置房工程实施进度表 三、安置房工程实施费用 （一）建设单位管理费 （二）生产筹备费 （三）生产职工培训费 （四）办公和生活家具购置费 （五）其他应支出的费用第九局部安置房工程财务评价分析 一、安置房工程总投资估算 二、安置房工程资金筹措 一个建设工程所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。工程可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设工程固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对以下内容加以说明： （一）资金来源 （二）工程筹资方案 三、安置房工程投资使用方案 （一）投资使用方案 （二）借款归还方案 四、工程财务评价说明财务测算假定 （一）计算依据及相关说明 （二）工程测算根本设定 五、安置房工程总本钱费用估算 （一）直接本钱 （二）工资及福利费用 （三）折旧及摊销 （四）工资及福利费用 （五）修理费 （六）财务费用 （七）其他费用 （八）财务费用 （九）总本钱费用 六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 （一）销售收入 （二）销售税金及附加 （三）增值税 （四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算 七、损益及利润分配估算 八、现金流估算
