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1、小环球房地产公司金河湾二期周边住宅市场基本情况调研报告思源经纪 呼和浩特市思源房地产顾问有限公司前期顾问部2010年1月19日一、区域市场1、近3年供应量本案区域主要项目基本数据一览表 资料来源于前期顾问部数据库项目名称占地面积（万）建筑面积（万）去化面积（万）去化率入市时间建筑形态金桥景观花园202517.570%2006-12-1多层住宅锦秀嘉苑13.32313.860%2008-4-30多层住宅、小高层丁香渡17201995%2007-2-1多层、小高层万豪长隆湾303811.430%2008-5-1多层、高层、别墅旺第嘉华20301860%2008-5-18多层、小高层金花园1.435
2、.493.29460%2007-6-1高层住宅首府国际公馆2.46.15.24686%2007-4-21高层、小高层、多层光大锦绣城一期8.732410.845%2009-6-28小高层、高层美地家园675.680%2008-8-31多层、高层利佰佳国际公寓41000%未售高层精装公寓兴安理想佳苑3.265.795%2009-04-28多层住宅、小高层、高层天赋林溪19.930935%2008-5-1高层、多层左岸阳光71200%未开盘多层住宅新雅艺墅1.96.85.175%2008-7-30高层住宅南郡枫景2.343.690%2007-7-1多层住宅合计157.16247.39129.54金
3、河湾周边主要有15个在销项目。2006年至2010年，区域的供应量为247.39万平方米。2、物业类型构成与去化金河湾周边项目建筑类型及体量一览表资料来源于前期顾问部数据库项目名称多层（万）高层（万）别墅（万）公寓（万）公建（万）金桥景观花园25锦秀嘉苑185丁香渡146万豪长隆湾16148旺第嘉华2010金花园5.49首府国际公馆51光大锦绣城一期24美地家园43利佰佳国际公寓10兴安理想佳苑52天赋林溪2010左岸阳光12新雅艺墅6.8南郡枫景4合计14387.29810金河湾周边的多层供给量为143万平米，高层的供给量为87.29万平米。金桥分区主要以多层产品类型为主。年均去化量资料来源
4、于前期顾问部数据库项目名称占地面积（万）建筑面积（万）去化面积（万）去化率入市时间年均去化量（万）金桥景观花园202517.570%2006-12-15.8锦秀嘉苑13.32313.860%2008-4-306.9丁香渡17201995%2007-2-16.3万豪长隆湾303811.430%2008-5-15.7旺第嘉华20301860%2008-5-189金花园1.435.493.29460%2007-6-11首府国际公馆2.46.15.24686%2007-4-211.7光大锦绣城一期8.732410.845%2009-6-2810.8美地家园675.680%2008-8-312.8利佰佳
5、国际公寓41000%未售0兴安理想佳苑3.265.795%2008-62.85天赋林溪19.930935%2008-5-14.5左岸阳光71200%未开盘0新雅艺墅1.96.85.175%2008-7-302.25南郡枫景2.343.690%2007-7-11.3合计157.16247.39128.942007年至2009年金桥分区房地产供应量为247.39万平方米。至2009年底，区域去化量达52%。3、区域价格变动趋势资料来源于前期顾问部数据库2007年5月，金桥分区楼盘均价为2314元，之后价格呈平稳上升趋势。2009年5月至2009年9月间，区域均价有明显提升，上升幅度为13%。之后价
6、格基本保持平稳，期间由于一些楼盘处于尾盘降价销售，同时也有一些新项目入市，区域价格略下降。至2009年底，区域均价达3233元，在三年间区域均价上升919元。二、典型项目1、项目综述资料来源于前期顾问部数据库光大锦绣城光大锦绣城基本情况一览表：小区概况位置大台什路小台村发展商呼和浩特荣城房地产开发有限公司一期占地面积8.73总建面积24物业类型高层、小高层住宅分期开发进程住宅分四期开发楼盘情况一期16栋（其中3栋28F、1栋22F、2栋18F、1栋18-24F、2栋9.5-18F）；7栋小高层（8-11.5F）建筑风格特色现代园林环境营造中央园林景观项目开工时间2008-8-1装修设备标准交房
7、标准：毛坯公共部分：管材PVC、地面大理石、墙面腻子、窗材断桥铝合金楼梯间精装、公共门厅精装、外立面面砖楼盘公建配套底商、幼儿园物业管理光大物业本次开发销售期情况：一期16栋高层住宅销售情况当前推售套数1000套销售率82%，剩余180多套户型主力户型二室、三室主要面积范围83-167价格均价4700买家特征层次事业单位、公司白领区域分布以赛罕区为主推广策略围挡、出租车电子屏、路牌、报广后续供应后续开发面积36万平方米项目评价优势： 项目由大企业开发，总占地6000亩的大规模社区，物业知名，代理公司（合富辉煌）有丰富的运作经验，产品为低总价功能型二居、三居，景观规划特点鲜明。劣势：楼盘单价提高
8、过快。楼盘处于呼市待开发区域，公共交通不发达，周边配套不完整。 旺第嘉华旺第嘉华基本情况一览表：小区概况位置呼和浩特金桥开发区世纪大道与兴安南路交汇处发展商内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司占地面积20总建面积30物业类型多层、小高层住宅兼容商业分期开发进程二期楼盘情况28栋 1期多层14栋（团购2栋），高层3栋；二期小高层4栋，洋房3栋，4栋多层建筑风格特色现代园林环境营造简单绿化、无明显园林项目开工时间2007-8-31装修设备标准交房标准：毛坯公共部分：管材PVC、地面大理石、墙面腻子、窗材断桥铝合金楼梯间精装、公共门厅精装、外立面面砖物业管理未定本次开发销售期情况：一期开发28栋多层住宅
9、销售情况当前推售套数700套销售率88%户型主力户型二室主要面积范围99-119价格多层均价3400买家特征层次报社职工、烟厂职工、师大农大教师、外地东胜占10%区域分布赛罕区为主，周边单位职工为主推广策略围挡、路牌、报广后续供应后续开发面积10平方米项目评价优势： 总价低，能够满足低收入购房者需求，项目以多层为主，公摊小，户型多为1梯2户，通透性较好，各户型均有外飘阳台和飘窗设计，增加室内使用面积，较适合居住。劣势：地段位于呼市待开发区域，周边配套不完善，购房有一定抗性。小区中央景观较小，无明显特色。小区楼栋数过多，楼房排布过于整齐，显得比较呆板。虽然两居、三居的户型排布比较合理，但客厅与主
10、卧面宽短，进深长，影响居住舒适度。金花园旺第嘉华基本情况一览表：小区概况位置南二环与昭乌达路交汇处东南角发展商内蒙古建发房地产开发有限公司占地面积1.43总建面积5.49物业类型高层住宅兼容商业分期开发进程一期楼盘情况2栋高层建筑风格特色现代园林环境营造中央绿化、水景、沙滩、仙人掌、柳树项目开工时间2006-10-1装修设备标准交房标准：毛坯公共部分：管材金德管、地面水泥找平、墙面腻子、窗材经阁隔热断桥铝合金窗材楼梯间大理石地面、铁艺扶手、外立面聚苯板颗粒外墙外保温节能环保、瓷砖饰面（协盛瓷砖）防盗门金鼎三防防盗门（防火防盗防噪）物业管理未定本次开发销售期情况：现房销售情况当前推售套数260套
11、销售率60%户型主力户型二室主要面积范围90-188价格多层均价3780买家特征层次中高端客户、投资客区域分布赛罕区为主，周边单位职工为主推广策略围挡、路牌、报广后续供应后续开发面积无项目评价优势： 交通便利，户型多为1梯2户，通透性较好，各户型均有外飘阳台和飘窗设计，增加室内使用面积，较适合居住。劣势：项目所处金桥区域门户位置，周边有九合国际、呼和浩特检察院等名盘和行政机构簇拥，理应有与项目品质相应的产品定位和营销方案相佐，但项目五证不全，始终未开盘，影响产品形象。50%以上的168-188平米大户型产品及异形户型产品在该区域的认可度较低。户型设计不合理，影响居住舒适度。2、物业类型及产品构
12、成资料来源于前期顾问部数据库光大锦绣城为高层住宅，小户型居多，80-120平米的两居室占总数的58%。130平米以上的户型占总量的27%。光大锦绣城属于经济型住宅项目，该项目提倡以小户型控制总价，达到快销的目的。旺第嘉华现销产品为多层住宅，该项目以小户型居多，80-120平米的两居室占总数的54%。130平米以上的户型占总量的46%。旺第嘉华属于经济型住宅项目，宣传性价比优势，在区域内销售状况良好。 金花园的产品由两居和四居构成，没有市场青睐的三居产品，该两居室占产品总量的59%。市调得知，该项目的两居销售强于四居。3、项目操作思路分析3.1项目推广分析：资料来源于前期顾问部数据库恩和家园项目推广有路牌、围挡、出租车电子屏、报纸等方式，但主要推广方式以报广为主。从2009年5月开始，呼和浩特报纸的主要媒体新报、晨报、呼和浩特晚报均有投放，版面以整版为主。该项目主要诉求点在于户型宣传。金花园的项目推广有路牌、围挡、报广等。该项目五证不全，项目始终没有做大规模宣传，报广投放力度较小。2009年仅有10月国庆期间在晨报和晚报打出两个半版广告。金花园地处南
