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1、1 等额本息法等额本息是指一种购房贷款的还款方式,是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息）。每月还款额计算公式如下:贷款本金月利率（1+月利率）还款月数(1+月利率)还款月数-1下面举例说明：假定借款人从银行获得一笔0万元的个人住房贷款，贷款期限2年，贷款月利率4。2，每月还本付息。按照上述公式计算,每月应偿还本息和为124.元。上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额20万元,应支付利息40。0元(20004.），所以只能归还本金84。3元，仍欠银行贷款1995157元；第二期应支付利息83797元(19951
2、5.7),归还本金6。37元,仍欠银行贷款129.3元，以此类推.此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多,还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。该方法比较适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。2等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的
3、还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况,确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少,但刚开始时还款压力较大。如果用于房贷,此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人,或者是即将退休的人。等额本金贷款计算公式：每月还款金额 （贷款本金 还款月数）(本金 - 已归还本金累计额)每月利率小额贷款且利率较低时：举例说明:贷款1万元,年利率.6%，还款年限10年等额本息：10年后还款1570。84元,总利息315084元等额本金：1年后还款1400元，总利息2903.0元两者差额:347.84元10年，一
4、年才差235元举例说明：贷款1万元，年利率4。6%，还款年限20年等额本息：20年后还款1884.98元,总利息67。9元等额本金：0年后还款17。0元,总利息58563。00元两者差额:9839元2年，一年才差465元 什么是个人住房组合贷款(以下简称“组合贷款）组合贷款是指北京住房公积金管理中心委托商业银行向借款人发放用于其购买个人自住住房的住房公积金贷款和商业银行向同一借款人发放用于其购买同一个人自住住房的商业贷款的贷款组合。 即当购房人可申请到的公积金贷款额度无法满足实际购房需要时，可通过办理组合贷款，使用公积金贷款和商业贷款满足购房所需.注：北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心的
5、组合贷款业务，按照中央国家机关分中心的有关规定在中央国家机关分中心办理。 2、组合贷款的适用对象 组合贷款的适用对象为同时符合公积金贷款条件和商业银行贷款条件，在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工。 3、组合贷款的受理部门购房人办理组合贷款,即可以向公积金管理中心住房公积金贷款中心或远郊(区、县）管理部提出组合贷款申请，也可向能够办理组合贷款的商业银行提出组合贷款申请. 组合贷款申请被受理后,购房人应按公积金管理中心和经办银行工作人员的要求，提供有关资料并完成贷款的审核办理. 4、组合贷款的担保方式购房人办理组合贷款，须提供公积金管理中心及商业银
6、行认可的担保,担保方式有以下三种: 抵押+第三方保证担保。即抵押人以房屋抵押,为组合贷款债权提供担保,由北京市住房贷款担保中心为组合贷款中住房公积金贷款提供连带责任保证，由银行认可的保证人为组合贷款中商业贷款提供自贷款发放至抵押登记完成期间的阶段性连带责任保证。 抵押担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保。借款于抵押登记完成后发放。 质押担保。即出质人以质押财产出质，为组合贷款债权提供担保.借款于质押手续完成后发放. 5、组合贷款的年限组合贷款的贷款年限须符合公积金管理中心与商业银行的规定,最长贷款年限为0年。 、组合贷款的利率组合贷款中住房公积金贷款和商业贷款分别适用各自的贷款利率
7、. 7、组合贷款的还款方式 组合贷款中,公积金贷款部分采取自由还款方式，商业贷款部分采取商业银行认可的还款方式.8、组合贷款的偿还组合贷款的借款人应提供同一还款银行的两个还款账户（两张还款卡或两个还款存折)分别用于偿还公积金贷款和商业贷款。组合贷款对提前还款不作商业贷款部分和公积金贷款部分的比例要求。借款人提前还款，可自愿选择提前偿还任意部分贷款。 组合贷款中住房公积金贷款部分和商业贷款部分的逾期扣款按照公积金管理中心、商业银行的各自规定执行.注：借款人欲办理组合贷款除还款相关事宜外的其它变更业务时，应同时通知公积金管理中心及商业银行进行办理。 本手册仅供宣传之用，具体规定以北京住房公积金管理
8、中心规定为准。5 个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款.借款人申请个人住房贷款时必须提供担保.目前,个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款.也称公积金贷款。个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款.也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样,建设银行称为个人住房贷款,工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房
9、委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。6提前还款基本简介提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定.提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。提前还款还款手续一、办理程序说明：1。提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。提前部分还款且贷款期限不变:贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理
10、的,还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续,最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心. 3。原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押+保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限:贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。4原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限,可直接到担保中心办理。 二、办理提前还贷手续 根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请，并约定还款日期。然后按照约定的日期,携带身份证、和银行签订的贷款合同到银
11、行填写还贷申请表和提前还贷协议,并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。 各家银行对于提前还贷并没有次数的限制,可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数,有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷. 部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式:一是减少每月还款额，还款期限不变；另一种是缩短还款期限,每月还款额不变.如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式,尽早实现无债一身轻的愿望.如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变的方式,这样会减轻还贷压力。 值得一提的是，提前还款
12、申请表一经借款人银行确认后便不可撤销,并作为借款合同的补充条款,与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任.提前还款注意事项一、提前还贷 别忘退保 在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前缴的保费。银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便.一般要求客户提前通知银行(通常提前0个工作日到1个月) ；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项,支付当月利
13、息；银行将房契送到合同指定的律师事务所,办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记;律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约.有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。 二、提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱在借款人提前偿还全部贷款后,原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费,须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限（半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算）、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素
14、,其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。 三、提前还贷 别忘退税 另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时,应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”.提前偿还全部贷款后,即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的个月内，前往税务部门办理退税手续. 四、最初一年不要提前还款 要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满年后提出，并且归还的金额应超过个月的还款额
15、。还有一点是,借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况,如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷.提醒一：提前还贷选择等额本金还款法 中国工商银行理财专家认为:市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源。举例来说，许先生贷款时选择了最高年限30年，总额6万元的贷款。其开始一年每月等额还款金额为39062元,其中,36。9元为利息,745。63元为本金，一年来这位客户共还本金为75.62月 8947.6元，偿还利息为3160991=7931。8元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1。此时若选择提前还贷，会有大量利息损失。如果您有提前还贷的预期，最好选择等额本金还款法,贷款期限也不宜过长。提醒二：违约金阴影下可选转按揭 按中国百姓的消费观念，有能力尽早还贷的是个人良好信誉的表现，但银行并不情愿。个人住房贷款风险相对较小,收益相对安全,这样的“黄金业务”对银行来说是难得的,但是客户提前还贷打乱了银行资金的使用计划,也损失了贷款所带来的稳定的利息收入。实际上有方法能避开缴违约金。各银行都提供转按、换按等办法，往往在看中新房子或换大的房子
