评估对象和评估范围

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1、浅议评估对象和评估范围新闻来源：无发布时间：2011-12-2浏览次数：232浅议评估对象和评估范围冃U言在资产评估工作中，评估对象和评估范围是一组非常重要的基本概念。评估价值是评估客体在特定的评估时点 和评估目的条件下的价值，如果评估对象和评估范围发生变化就意味着评估客体变化，从而会使评估价值发生相应的变化，因此，科学地确定评估对象和评估范围是资产评估的一项基础工作。但是，根据我们调查和了解的情况，多数的资产评估师对评估对象和评估范围的实质性含义以及它们之间的区别 和联系缺乏清楚的认识，以至于在实际工作中，有不少评估师不知道评估对象和评估范围究竟是什么，该如何描述。 典型的错误做法是不论面对

2、什么样的评估目的，如租赁、抵押还是岀售，对于评估对象和评估范围描述均千篇一律的描述为“X 资产”如十台设备、一处房产等。这种做法所导致的直接后果就是在评估报告中不能直接显示出评估目 的、评估对象和评估范围之间的内在联系，极容易使评估报告使用人在使用评估结论时，对评估价值会产生不同的理解。如果这种理解和评估师评估过程中实际依据的评估对象和评估范围不同，就会导致对评估价值的误判， 产生评估风险。实际上，评估对象和评估范围作为一个事物的两个方面，从不同侧面对评估客体进行了反映和描述：评估对象是反映评估客体的内在本质内容，是评估客体作为交易对象的资产权利，而评估范围则是评估客体的外在表现形式，规定着这

3、种权利所涉及的资产范围。因此，要做好评估工作，就要求评估岀科学合理的评估价值并使评估报告使用人正确的理解和科学使用评估价值， 一方面，要求评估师要准确地把握评估目的，并根据其具体要求正确理解和科学确定评估对象和评估范围，评估岀符合委托人需要的评估价值，另一方面还要求评估师在评估报告中对评估对象和评估范围做岀正确描述和说明，以便评估报告使用者能够正确理解和利用评估结论作岀正确的决策。一、资产评估工作的对象 一评估客体为论述的方便，本文提岀了评估客体的概念。所谓评估客体，就是资产评估的工作对象。而评估客体的权利内涵 和数量外延则分别是评估对象和评估范围描述和规定的内容。对评估客体的理解要注意以下两

4、个方面的问题：首先，资产评估的工作对象是评估客体，而不是资产。只有在个别情况下资产才可能是资产评估的工作对象。一般地，人们会想当然地认为，既然是资产评估，其工作对象当然就是资产了。但实际上，资产评估的主体是评 估师，其工作对象是评估客体。在特定的经济行为条件下，评估客体是特定范围内资产的全部或部分财产权利。只有 在具体经济行为涉及的权利内容为资产的全部权利时，才可以认为评估客体就是资产。例如，当产权人欲岀售某栋房地产时，如果该房地产为完全产权，没有任何权利瑕疵，则资产评估的工作对象即 评估客体就是该栋房地产的全部产权，也可以说是该栋房地产。但是，如果该房地产的产权人已就该房地产与他人签 订了若

5、干年的租赁合同，则此时岀售的就不再是房地产的完整产权， 而是该房地产除了若干年租赁人权益价值以外的 剩余产权。资产评估的工作对象即评估客体也不再是完整意义上的房地产，而应该是该房地产除了租赁人权益价值以时磊忖呎外的剩余产权。第二，资产评估的工作对象也不是评估对象。资产评估准则在描述资产评估的工作对象即评估客体时，没有直接使用评估对象的概念， 而是使用了评估对象和评估范围的概念，究其原因是因为评估对象只是评估客体的一个方面或一个部分而不是全部。根据分析我们认为，评估客体是拟交易的资产权利和这种权利所涉及的资产范围的统一体。评估对象反映的是拟交易的财产权利，评估范围则规定着这种权利所涉及的资产范围

6、，因此，评估对象和评估范围是从不同侧面对评估客体进行的反映和描述。二、评估对象和评估范围的概念辨析评估对象是经济行为拟交易的对象，其本质是基于资产的客观形态之上的、拟交易资产的财产权利。一般情况下，经济业务的本质是对特定资产和权益的交换活动。作为专业的价值评估活动，资产评估服务于每一项特定的经济业务，其任务就是要评估出交易对象的价值，为这种交易提供价值参考依据。所以，评估对象就是该经 济行为指向的拟交易的资产的财产权利。任何一项资产都有其自身的财产权。 财产权是由所有权以及在所有权基础上派生的各种权利组成的权力体系，其中所有权又包括占有、使用、收益、处分四项权能。产权人可以行使其中一项或几项权

7、能，也可以形式其财产的全部 权利，并从权利行使的具体内容中获得相应的利益。买卖双方要交易的实质性内容，不是直接指向资产的外在形式， 而是由这些于财产权利和转移可以给持有人带来经济利益。财产权利可适当分离的特性决定了具体资产交易行为所对应的财产权利，可以是资产的全部权利，也可以其中的任何一项或几项权利。当具体资产行为所涉及的权利被交易主体作为交易对象进行交易并委托评估师进行评估时，它们就成了评估对象。既然说评估对象反映的是拟交易的资产的部分或者全部财产权利，那么评估范围就是这么一种资产范围，在这个范围内的所有资产的上述权利， 都将作为交易标的去进行交易。 因此评估范围规定着作为评估对象的财产权利

8、所涉及 的资产的权属界限和具体的资产指向及范围。如要评估一批拟用于抵押的资产，评估范围既要保证被评估资产就是拟 用于抵押的资产，且数量一致，还要保证该批资产确归抵押人所有，不能将属于他人的资产纳入评估范围。准确理解评估范围的概念，有利于澄清一些评估工作中的糊涂概念。如资产评估准则一评估报告讲解认为，对于企业价值评估而言，评估对象为企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值，而评估范围则是 评估对象涉及的资产及负债内容，包括房地产、机器设备、股权投资、无形资产、债权和债务等。”显而易见，企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值是资产评估工作的目标，而不是评估对象。企业价值评估的评估

9、对象，应该是企业权益、股东权益。评估范围则是拟交易的权益比例，如对应企业整体价值的整体企业权益，对应股东 全部权益的100%,对应部分股东权益的部分如 70%等，这些100%或70%等的比例，就是评估范围。至于评估涉及 的资产及负债内容，包括房地产、机器设备、股权投资、无形资产、债权和债务等，评估过程通常会涉及，但这些不 是评估范围，只是评估要借助的途径或数据。评估对象和评估范围分别从本质和形式两个方面对评估客体进行了严格的规定，评估对象反映了评估客体的质的规定性，即评估客体的共性，评估范围则反映了评估客体的量的规定性，即具体表现形态。评估对象告诉我们拟进行 交易的是这样一些权利，而不是其他的

10、权利，从而规定了评估价值是该特定财产权利的价值。评估范围则从另一个侧面反映了被评估资产的具体存在形态，一是资产的外在特征如种类、数量、规格等，使得被评估资产区别于评估范围 之外的资产，二是资产的获得能力如生产的数量、质量和成本、费用等，这些指标为确定评估价值提供了数量基础。因此，要准确描述被评估资产，就必须对评估对象和评估范围作岀正确的表述。 既要弄清楚评估对象到底是什么 样的财产权利，又要明确评估范围即评估对象涉及哪些资产。 评估对象和评估范围清楚了， 我们的评估工作就有了一 个客观的基础，对于评估报告使用者来说，也可以对被评估资产有一个清晰、准确的理解。这一点对于评估师规避评时磊忖呎估风险

11、和评估报告使用人恰当使用评估报告，都有着极其重要的意义。三、评估对象和评估范围对评估价值的影响由于拟交易的财产权利是否完整以及项数多少直接影响着评估客体未来获利能力的高低，而这种权利所涉及的资产范围则影响着未来获利能力的规模，所以，评估对象和评估范围对评估价值有着直接的影响。一般来说，作为评估 对象的财产权利越多，评估价值越大；权利越少，评估价值越小；而评估范围也有同样的影响特点，也就是说，评估 范围越大，评估价值就越大；评估范围越小，评估价值就越小。虽然评估对象和评估范围对评估价值有着类似的特点，但在不同的情况下，二者对评估价值的影响程度和方式却是不同的。如房地产估价理论与方法阐述，对于不同

12、种类的资产，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资 产主要是实物的价值，即主要是实物的品质好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、机器设备等。一般的无形资产主 要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等， 通常不具有实物形态，有的虽然依附于某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋的价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修以及所在区位等实物状况的影响，又受产权性质及其是否完整等权益状况的影响。四、评估对象和评估范围的描述在评估过程中，评估师应根据经济业务的具体内容

13、和要求，对评估对象和评估范围进行准确、清晰的描述。描述 的详略可依据重要性原则，以根据其内容即可很好地理解和使用评估结论为限。在有关的资产评估准则中， 都有对描述评估对象的要求。资产评估准则一报告准则第十八条规定，评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。”专利资产评估指导意见第十二条指出，专利资产评估业务的评估对象是指专利资产权益，包括专利所有权和专利使用权。专利使用权的具体形式包括专利权独占许可、独家许可、普通许可和其他许可形式”。规定 注册资产评估师执行专利资产评估业务，应当明确专利资产的权利属性”。上述评估准则从不同层

14、面、不同角度提岀了描述评估对象和范围的内容和要求，对我们做好评估工作具有现实的指导意义。一是要求我们关注和描述评估对象的法律权属状况。这里包括明确交易前的产权状态、归属以及拟交易资产权利的属性和范围。要求明确拟交易资产权利的属性是所有权还是使用权，使用权的具体形式、期限和其他条件。当评估对象为资产的部分产权时，就要求对该部分产权的内容进行详尽的披露。比如房产的租赁权，要体现租赁的期限、形式、租金的高低以及其他条件等内容；专利的使用权，则要求区分是专利权独占许可、独家许可、普通许 可，还是其他的许可形式，并要对其具体内容和主要事项描述清楚。当然，这种描述也可以根据具体情况选用不同的 方式，如当权

15、利种类较少时，可采用列举法表述，而当除外的权利种类较少时，可采用排除法。二是要求描述评估对象的数量、位置、物理及技术等状况，这是描述评估范围的主要任务。主要包括：实物资产 的体积、位置及质量等物理指标等，技术的应用环境、规模，产品的产量、质量、成本、费用等。比如房地产估价 规范（GB/T50291-1999）要求描述估价对象的状况，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至 ”，对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构”。通过对评估范围的描述，我们可以清楚地知道本次经济业务要交易的财产权利是哪些资产的，不至于产生混乱和错误；这些资产的资产状况和盈利能力如何，从而决定了这些财产权利评估价值的高低。时磊忖呎通过对评估对象和评估范围的正确理解和恰当描述，可以很好地充实和完善评估报告的形式和内容，保证评估结果的科学性，同时也有助于评估报告使用人正确理解评估结论，合理利用评估结论去完成资产的产权交易事项。参考文献：1、 中国资产评估协会：资产评估准则 一评估报告讲解，经济科学岀版社，2008年6月第1版2、 中国资产评估协会：专利资产评估指导意见，中国资产评估2008年第12期3、 全国注册资产评估师考试辅导教材编写组：资产评估学，经济科学岀版社，2010年4月第1版4、