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1、 编号： 毕 业 论 文题 目：论A小区物业公司管理存在的问题及对策 题目类型： 理论研究 实验研究 工程设计 工程技术研究 软件开发 第 4 页 共 4页桂林电子科技大学毕业设计（论文）报告用纸 摘 要随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，小区业主不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对小区物业的服务和管理也要求较高。中小城市的物业管理目前正处于市场逐步形成、法规日益完善和从业行为不断规范的阶段。随着住房制度改革的不断深入，物业管理逐步走进了千家万户，渗透到城市管理和人民群众生产生活的各个领域，成为社会经济生活的重要组成部分，人们已将更多的改善居
2、住、生活环境，提高生活质量的希望寄予物业管理。中小城市物业管理起步较晚，经验不足。物业管理现状较为落后，同时也存在许多制约其发展的因素，本文主要从我国物业管理企业的现状入手，剖析其住宅小区A物业管理存在的问题及原因，并有针对性地提出了改进A小区物业管理工作的具体措施，提高人们对物业管理这一新兴行业的认识。关键词：小区物业管理 ；问题 ；具体措施 AbstractWith the development of market economy and people living standard rise, the residential district has become the people
3、 of choice for home buyers, village owner of residential itself not only beautiful, more and more high quality requirements, at the same time for residential property service and management also request is higher. Property management in the small and medium-sized cities is currently in the market gr
4、adually formed, more perfect laws and regulations and working behavior specification stage. With the deepening of the housing system reform, property management gradually entered innumerable families, permeates the city management and the areas of peoples production and life, become an important par
5、t of social and economic life, people will have more the improvement of the living, the living environment, improve the quality of life of hopes on property management. Small and medium-sized city property management started late, lack of experience. Present situation of property management is relat
6、ively backward, at the same time, there are many factors restricting the development of its, this paper starts with the current situation of property management enterprises in our country, analyzes its residential area property management A existing problems and reasons, and puts forward the specifi
7、c measures to improve the work of A residential property management, improve peoples awareness of property management in this emerging industry. Key words ：property management ；question ；physical measure目 录引言11 我国物业管理的发展历程21.1 物业管理的萌芽与兴起（1988年-1993年）21.2 物业管理快速发展期（1994年-2002年）21.3 物业管理规范健康发展时期（2003年
8、至今）22 A住宅小区物业管理发展现状22.1 管理模式单一，无规范性22.2 业主与管理者缺乏物管意识32.3 物业收费难 33 A住宅小区物业管理存在的问题33.1 物业管理法律不完善33.2.业主对物业管理的认识欠缺43.3 小区物业管理缺乏先进技术54 A小区物业管理所存问题的对策54.1 制定物业管理细则，建立完善的体制54.2 提高民众物业管理消费意识64.3 改变收费态度和收费方式74.4 利用先进技术，减少开支75 A小区物业管理方案设计85.1 物业管理模式85.2 物业组织机构95.2.1 经理部105.2.2 环境部105.2.3 案场及安防部105.2.4 工程维修部1
9、05.2.5 服务部105.3 物业管理收费标准105.4 物业合同的约定105.5 居物业管理收费项目115.5.1 物业管理服务费115.5.2 代收公用事业费115.5.3 特约服务费116 结论11谢 辞12参考文献13第 14 页 共 13页桂林电子科技大学毕业设计（论文）报告用纸引言物业管理近十年来发展越来越快，专业化水准也在不断的提高。很多近几年新建的小区，其物业管理相对比较完善。但那些老旧住宅小区的物业管理却还是很不理想，尽管政府加大对老住宅小区综合整治和推进老住宅小区物业管理的力度，但其效果却不太理想，难度还是非常大。物业管理是近几年来我国住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现
10、的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。由其是A小区物业管理难的问题，政府虽然已经加大对A小区的综合整治工作，但问题还是一直得不到解决。现从这个问题入手展开分析，提出一些自己的建议。1 我国物业管理的发展历程 我国住宅小区物业管理是随着住宅制度改革和住房商品化的推进逐步发展起来的。我国住宅小区物业管理的发展仅有20年的历史，我们住宅小区物业管理的发展大致可分为三个阶段：1.1 物业管理的萌芽与兴起（
11、1988年-1993年）1988年深圳市实施以“买房”为核心的住房改革后，房屋成为了家庭最大财产，人们对房产的管理有了新的要求，由此，物业管理成为了住房消费领域中不可缺少的重要组成部分。深证市在借鉴了国外先进经验的基础上，创立了住宅小区物业管理“企业化、社会化、一体化、招标化”的“三化一招标”模式，并制定了住宅区管理细则，由此拉开了我国住宅小区物业管理的序幕。使物业管理成为了一个初具规模的新兴行业。1993年6月30号，全国首家物业管理协会深证市物业管理协会的成立，确立了物业管理这一行业的社会地位，也标志着住宅小区物业管理正式在我国开始兴起。1.2 物业管理快速发展期（1994年-2002年）
12、 1994年3月，建设部颁布实施了城市新建住宅小区管理办法，此后，又制定了一系列关于物业管理的部门规章和一些规范性文件。各省、市也先后制定了相关的住宅小区物业管理办法或地方性法规。规范了物业管理市场行为，使物业管理初步做到有法可依、有章可循，推动了物业管理的发展。 1995年、1997年、1999年国家分别在青岛、大连及深圳市召开了物业管理工作会议，使物业管理逐步走上正规。同时，建设部通过一系列的动作，如颁布全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则，启动“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”评选活动等，极大地推动了物业管理的发展，提高了城市整体管理水平。2000年颁布实施的物业管理企业资质管理试行
13、方法，规定了物业管理企业的资质等级及其标准，规范了物业管理活动，推动了物业管理城市竞争。同年，中国物业管理协会正式成立，这标志着中国物业管理走上了行业自律的轨道。1.3 物业管理规范健康发展时期（2003年至今） 2003年国务院颁布了物业管理条例，这是我国第一部全国性的物业管理法规。物业管理条例的颁布实施，使我国物业管理发展史上的一个重要的里程碑，它标志着我国物业管理已进入法规划、规范化的轨道。而2007年新物业管理条例和物权法的正式出台，极大的完善了物业管理法规，为物业管理行业发展铺平了道路。同时宣告了物业管理行业一个全新发展机遇的到来。2 A住宅小区物业管理发展现状 A小区物业管理，起步
14、较晚，经验不足，地区经济基础相对薄弱，政策配套还不完善,制约其发展的因素也较多，物业管理现状较为落后。主要体现在以下几方面：2.1 管理模式单一，无规范性 当前中小城市住宅小区物业管理类型上看基本可分为两种，一种是开发商自己组建物业管理公司，对所出售的物业进行管理，一种是开发商以招标的方式委托专业物业公司对所售物业进行日常管理。后者较前者的优势在于通过招标，引起竞争，而通过竞争，可以促使物业公司为自下而上地努力工作，这种“努力”将导致物业管理行业的加速发展。而就A小城市，采用是前一种种管理类型，从而导致了物业管理成为无经验单一管理，导致有矛盾不懂解决，管理起来杂乱无章，这样安排住宅小区物业管理的不规范性，严重制约了物业管理工作的健康发展。2.2 业主与管理者缺乏物管意识意识包括个方面：一方面一个是物业管理人员的意识，想要搞好物业的管理和服务，虽然要靠硬件的设施条件以及严格的规章制度和管理服务的措施，但这一切首先还是要靠人。物业管理涉及面广，对管理人员来说，其岗位必备的知识主要有房地产经济理论、物业经营管理、法律、建筑、设备维护、治安、交通、绿化、环境科学、心理学、社会学等知识。高素质的员工队伍是搞好物业管理的基本条件和前提。但是就A城市而言，大多是从开发商抽调出的一些人员或者并没有通专业知识培养的人员来担当
