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1、目录一、前言1二、行业背景分析2三、厦门概况3（一）基本情况3（二）人口结构4（三）社会经济情况4（四）厦门交通5（五）厦门岛内商业环境5（六）厦门市未来发展规划6四、厦门市商圈网点分布7（一）中山路商圈7（二）火车站富山商圈8（三）禾祥西商圈9（四）莲花SM商圈10（五）莲前前埔商业区（瑞景商业圈）11（六）湖里步行街商业圈12（七）金山社区商业商圈12（八）麦德龙商圈13（九）其余小型商圈14（十）相似性较高四大商圈比较15五、SM集团简介16六、厦门SM城市广场介绍17（一）厦门SM城市广场（厦门SM一期）17（二）厦门SM新生活广场18（三）厦门SM三期（筹建）20七、SM城市广场所在
2、地莲花S商圈分析20（一）一类商业街区21（二）二类商业街区22（三）三类商业街区23八、关于厦门SM城市广场选址24九、关于厦门SM城市广场建筑规划26十、厦门SM城市广场品牌布局28（一)SM一期城市广场品牌分布28（二）二期新生活馆品牌分布30十一、SM广场主力店介绍31十二、岛内及周边主要竞争对手分析32（一）厦门SM城市广场VS天虹汇腾店(嘉禾路)32（二）厦门SM城市广场VS湖里万达（未来劲敌）33（三）厦门SM城市广场VS集美万达（在建）34（四）其他商圈竞争对手35十三、厦门SM城市广场经营策略38（一）SM城市广场是地标式的商业中心38（二）SM城市广场的经营模式上比厦门以往
3、传统商场更有优势381、SM城市广场的经营模式382、厦门SM城市广场的经营优势383、厦门SM城市广场的消费优势394、厦门SM城市广场的经营实力比较39（三）厦门SM城市广场是厦门时代版的时尚商业街39（四）众多世界顶级品牌选择厦门SM城市广场分析40（五）厦门SM城市广场吸引人气策略411、人气吸引保障412、人气聚集保障413、人气保障的多重措施，确保持续旺场41(六)经营保障421、消费资源占有422、国际团队423、统一运营424、众多世界500强的成功引进，创厦门世界500强加盟之最425、产业扶持42（七）国际品牌联合国，创厦门世界500强加盟之最42（八）SM城市广场与厦门传
4、统店铺的定义与区别42（九）厦门SM城市广场商铺和传统街铺比较43（十）SM城市广场吸引加盟商的关键43十四、厦门SM城市广场成功因素451、雄厚资本支持和专业化管理团队452、营业点定位准确453、与城市文化，消费环境相辅相成454、塑造公众形象，迎合年轻消费群体465、一切以顾客为尊466、正确的战略投资46十五、SM城市广场候选址设想47十六、SM城市广场问题剖析及需要注意问题47总结49写在最后50一、二、 前言 MALL又称大型购物中心，业内人士给它定义为：在一个大型建筑体（群）内，由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。内部结构由百货店或大型综合超市作为
5、核心店，并以各类专业店、专卖店和餐饮、娱乐、服务设施共同构成，由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，功能齐全，能满足不同年龄、性别的消费者，并设有较大的停车场。大型购物中心作为一种新兴的零售业态，近几年来发展迅速，而且造就了一种新的生活形态和环境。作为商业业态集合体，它是多种业态集合体，他是多种业态集聚在一起的，并且有其独特的特点。其在90年代中期开始真正引入国内，经历了一定阶段的演变和发展，目前国内一些大中城市已具备一定的条件发展购物中心这一特殊形态。生活和观念的现代化刺激了购物中心的发展。随着社会生产力的发展，人们的工作效率提高，工作时间缩短，闲暇时间增多。购物者对环境的要求也越来
6、越高，而且环境因素正日益左右着购物者的消费情绪，这要求商业竞争能够提供良好的空间和环境。在我国，旧商业街的环境恶劣，而百货商店内部却过分奢华。因此生活和观念的现代化使得购物中心的开放性公共空间因此备受关注。厦门城市化水平有了明显提高，城市版图大幅度增加。逐渐形成以多层次功能互补的商业群。城市化速度加快带来了大量城市消费人口，刺激了零售业的迅速发展。由于城市人口的增加使得居住、商业和办公用地需求不断增加，一些大城市不断向边缘地区扩张，新建居住区为商业建筑提供了新的地址。城市老中心区也面临更新和改造以适应新的经济发展需求和居民生活环境需求。这些都为购物中心带来了良好的发展机遇。20世纪末，SM 城
7、市广场的开发商 亚洲最成功的连锁摩尔集团 - 菲律宾 SM 集团受厦门市政府招商引资等众多优惠投资政策以及厦门发展潜力的吸引，选择在厦门版图中心的位置，也就是现在的 SM 城市广场所在地乌石浦作为投资地点。交通设施持续改善为厦门SM城市广场的发展提供了条件。购物中心被称为“汽车时代”的产物，它对汽车和交通工具的依赖型就更强，近年来厦门的公交系统得到前所未有的改善，地铁系统也在进行快速地建设。 如果说， 20世纪90年代中期，厦门商业市场还处在一种缺乏竞争、发展缓慢的态势当中，那么时至今日，随着SM城市广场、世贸商城等mall的成功营业，来雅百货、巴黎春天百货等的成功扩张，厦门商业已发生了质的飞
8、跃。 在2013还没有到来的近些年，厦门商业地产又呈现了爆发性的增长势头，由此引发的各方面的竞争剑拔弩张。只是，如此大体量商业地产的集中涌现，能为厦门商业的进一步成长带来多大的推动力？也许，这个问题已不再像前些年那么容易给出答案。应当说，在现代新的商业发展格局下，要想实现商业与房地产最有价值的对接，研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商、经纪公司面前最迫切的问题。 SM 城市广场是厦门第一个以 SHOPPINGMALL 形式存在的商业形态，它的成功开发及经营，不但为厦门商业带来了新的发展，也成为以商业地产开发带动周边城区建设走向繁华的优秀代表。 本文将与你一同
9、探讨一家外资零售企业，初次进驻中国取得如此的成功，靠的又是那些策略。结合其营业特点，商圈竞争格局等深入分析，寻找成功因素，分析不足之处，为厦门以及福建的众多新兴购物中心（或者是城市综合体）今后营销策略的制定及发展提供参考帮助。二、 行业背景分析 入世以来，跨国商业公司纷纷加快在中国的投资。外资的进入也使得厦门商业零售业发生了翻天覆地的变化，据了解，厦门2010年实现的全社会消费品零售总额已达685亿元，比入世前的2000年增加近5倍。特别是外资商业企业由限制变为开放，大量的外资企业进入流通领域，扩大了外资在厦门商业市场中所占份额。厦门商业经济改变了以往国有、集体商业一统天下的状况，逐步形成了以
10、多种经济形式并存的，互相竞争、互相促进的新格局。厦门商业零售业态呈现多样化，物流配送、连锁经营和电子商务等现代流通方式得到了显著提升。物流配送方面，2010年全市连锁店配送率超过65；连锁经营方面，目前该市连锁门店超过1500家，连锁零售额占全市零售额比重从2005年的13%提高到2010年的18%，提高5个百分点；电子商务方面，网络零售迅猛增长，B2C销售从无到有，销售额从2008年的不到1000万元猛增至2009年的2亿元，再到2010年的超过6亿元；商业业态多样化，除传统零售业态外主要有专业店、仓储式超市、连锁经营式、直销式、电视购物、电子商务等方式。厦门市先后建设大型综合性商场，如巴黎
11、春天购物中心、湖里免税商场等；连锁经营式，如沃尔玛、燕之屋等；仓储式超市，如闽客隆、麦德龙等；专业店，如永乐思文、苏宁、百安居等；便利店，如倍顺、八八便利等。各种商业网点遍布全市大街小巷，极大地方便了广大居民的生活消费。此外厦门市零售业组织形式也日趋多样化，连锁经营式、仓储式、自动式、直销式、敞开式、电视购物式等也得到较快发展。同时，商业网点结构向高层次、多功能变化，逐步形成商圈经济，中山路商圈、火车站商圈、江头商圈商业聚集力进一步增强，全市商业网点已超过4万个，人均商业面积超过2平方米。至2010年底，厦门市年成交额亿元以上的各类商品交易市场共有19个，市场营业面积38.17万平方米；。全年
12、亿元以上商品交易市场实现商品成交额135.14亿元，其中零售市场成交额72.47亿元。三、 厦门概况（1）基本情况 厦门（xi mn）是中华人民共和国15个副省级城市之一，五个计划单列市之一，享有省级经济管理权限并拥有地方立法权；既是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，又是十个国家综合配套改革试验区之一（即“新特区”）；两岸区域性金融服务中心，东南国际航运中心，大陆对台贸易中心（两岸新兴产业和现代服务业合作示范区），东南沿海重要的中心城市，现代化国际性港口风景旅游城市；中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要及国务院批复的厦门市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案明确提
13、出加快推进两岸区域性金融服务中心、东南国际航运中心、大陆对台贸易中心、两岸新兴产业和现代服务业合作示范区建设。 厦门市地处我国东南沿海-位于中国东南部，属闽南地区，福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1699.39平方公里，海域面积300多平方公里。是一个国际性海港风景城市，分为思明区、湖里区、翔安区、同安区、集美区、海沧区六个行政区。其中，思明区、湖里区在厦门岛内，其他几个区在岛外。 著名景点有鼓浪屿风景名胜区、万石植物园、海沧大桥旅游区、集美嘉庚园
14、、日月谷温泉主题公园、天竺山森林公园、胡里山炮台、同安影视城、园博苑等厦门地处亚热带地区，全年气候宜人，风景秀丽，环境整洁。因而拥有“联合国人居奖”、“国际花园城市”、“全国文明城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国最宜居城市”、“中国最浪漫休闲城市”、“中国城市科学发展典范城市”首位等许多特殊荣誉。“城在海上，海在城中”是厦门无可争议的特色。 美国前总统尼克松曾称赞厦门为“东方夏威夷”。2010年春节期间的旅游，厦门的人气排在全国第四位，地级市第二位，仅次于三亚。2009年，全年共接待海内外游客2524.85万人次，旅游总收入325.4
15、3亿元。其中，接待入境旅游者136.01万人次。 （2）人口结构 2011年，全市户籍人口185.26万人，常住人口361万人。户籍人口中，城镇人口149.50万人，思明、湖里两区合计88.41万人，占47.7%。全市人口出生率10.0，人口死亡率2.9，人口自然增长率7.1,比上年增长2.8个千分点；男性人口和女性人口分别为92.42万人、92.85万人，性别比为99.5（女性为100）。此外，2010年第六次全国人口普查主要数据公报，2010年末厦门全市人口为3531347人，其中思明区929998人，湖里区931291人，翔安区304333人，同安区496129人，集美区580857人，海沧区288739人。 截止2010年末各类在校生员（不含民办）共计66.91万人。其中普通高等学校在校生13.15万人；普通中等学校在校生15.97万人；小学300在校生17.79万人；幼儿园在园人数7.89万人；成人学校在学人员12.06万人；厦门籍华侨、港澳台同胞人数众多。（3）社会经济情况 经过核算，2011年地区生产总值（GDP）2535.80亿元，
