《房地产法公选课课程考察论文--我国土地出让制度存在的问题.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产法公选课课程考察论文--我国土地出让制度存在的问题.doc（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产法公选课课程考察论文我国土地出让制度存在的问题学院： XXXX学院专业： XXX姓名： XXX学号： XXXX导老师： XXX我国土地出让制度存在的问题XXX学院XX级XXX专业 XXX XXX摘要：地价与房价之间息息相关，土地出让制度对房地产市场及其他很多行业的发展都是至关重要一个环节。故此土地出让制度的改革始终是我国整体改革中的重要一环。大量观察表明，土地制度直接影响到中国土地资源的保护和农业生产的可持续发展及其整个国民经济的宏观运行和行业效率等方面，它的影响小到集体甚至个人利益关系，大到关系中国社会的政治稳定。本文将分析我国土地出让制度存在的问题给予论述。关键词 ：土地出让制度 改
2、革 土地价格 一、农村土地：1、 我国农村土地制度的演变：新中国成立后,农村土地制度经历了四次较大演变，四次演变中，家庭联产承包责任制的实行,无疑是中国土地制度变迁成功的范例。在一定程度上适应了经济主体的内在要求,从而解放了生产力,促进了农业的发展。但从20世纪80年代末开始, 承包责任制的缺陷开始显现,特别是随着我国社会主义市场经济的发展,其弊端更加突出,现已成为制约农民增收的瓶颈。以下为四次土改：（1）第一阶段是土地改革阶段。从1947年开始,到1952年结束。这一阶段的任务,就是从封建土地所有制向农民土地所有制的根本变革,土地的使用权和所有权合一。（2）第二阶段是农业合作化阶段。从195
3、2年开始,到1956年基本告一段落。这一阶段的主要任务, 是从农民个体土地所有制变为农民集体土地所有制。（3）第三阶段是所谓的“人民公社化”阶段。从1958年开始至1978年基本结束,延续了近二十多年。实践证明,这是一个不成功的实践,是我国农地制度的一次畸形变革。（4）第四阶段是农民家庭联产承包责任制阶段。1979年以后,我国总结了历史的经验教训,对农村土地产权的制度安排作了一次重大的调整,将土地使用权分离出来交还给农民家庭承包经营。2、土地所有权与土地经营权的矛盾：我国宪法、民法通则、土地管理法和农业法等重要法律都明确规定我国农村的土地属于农民集体所有,从这一点来说,农村土地产权是明确的。但
4、“集体”是指哪一级,法律规定却又很不明确。如在宪法中,被笼统规定为“集体所有”;在民法通则中被界定为乡(镇) 、村两级集体;而在农业法和土地管理法中则是乡(镇) 、村或村内农业集体经济组织。由于没有具体规定农村土地所有者是谁,导致所有者缺位或“虚位”。同时,土地使用权的主体、地位、界限、获取与转让的法律程序、法律形式及法律保护手段也都没有明确的法律规定。法律规定的不清晰及农民的多种理解使得农村土地关系极为混乱,村干部进行“寻租”,农民对土地使用权存在很强的不稳定感,进而对土地长期投入预期不足,直接影响着农民对土地的经营热情和农业生产的发展,致使有的农地出现盐碱化、沙化、甚至荒漠化现象。除此之外
5、,农村土地权利残缺,其中最有实质意义的是处分权集体不能行使。国务院在关于发展房地产若干问题的通知中规定:“集体所有的土地必须先行征用转为国有土地后才能出让。” 对此，应该明晰土地所有权,加快实行地权登记,确保农民的土地权益。我国土地管理法要求:“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。”但是,自1988年至今,为农民集体所有的土地核发证书的工作却一直没有全面开展起来。当前,应加快这一工作进程。国家成立专门的地权登记机构,对每一块土地都必须登记,明确所有权人,在此基础上由政府颁发土地所有权证。地权登记,给土地所有者发地权证,是防止政府强占土地所有者地权的基础之基础;明确
6、集体土地所有权的所属范围,至于“集体”指哪一级,乡镇难以了解各村具体真实情况,村委会担当比较合适。村委会成员由村民选举产生,上级加以任命,任期五年一届。其主要职责是从事农村土地的分配调节、计生、基建、科普、文教等事务管理。村委会人员要纳入国家公务员编制,发放工资,工资额度应高于村人均收入水平。3、 土地承包经营与土地利用效率之间的矛盾：规模化生产和专业化分工是现代农业的基本要求。规模化生产将促进农业机械和现代农业技术的推广与应用，从而大幅度提高农业劳动生产率和边际效益。农业的经营规模达到一定的程度，会促进专业化分工的发展。专业化分工优化了生产组织内部的资源配置，同样是提高农业劳动生产率和边际效
7、益的有效途径。但是，在我国现阶段的农业生产中，规模经济和专业化分工的优势受到了过于分散的农地产权制度安排的制约。我国现行的土地管理法是针对当时乱占滥用耕地的严重情况而制定的,偏重于土地使用的审批管理,对土地经营和流转的管理以及土地有偿有期限出让转让和抵押等缺乏必要的规定。土地管理法虽然规定:“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法,由国务院另行规定。”但到目前为止,国务院只对城镇国有土地如何依法进入市场问题制定了条例,即城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,对农村集体所有的土地使用权如何进入市场,至今尚未制定出相关法规。在现行土地制度下,除了国家低价征用集体土地
8、以外,集体所有的土地是不能通过市场而流动的。虽然农户也在进行不同形式的流转实践。但从整体上看,农地还是没有真正流转起来,现代意义上的集中经营更是很少发生。这使得土地的生产要素功能不能充分发挥，制约农民增收。对此，应循序渐进地推进农业用地流转,使农业用地生产要素功能伴随着城乡一体化进程而不断提高；可将农业用地抵押权利还给农民,这对于留在农业内部的劳动力和待转移农村劳动力来讲都是亟待解决的问题,如果农村土地可以抵押,就可以克服农业生产中的资金瓶颈问题,有助于提高土地生产效率;也可以提供到城市创业的资本,加快农村劳动力转移的步伐。鉴于完善的社会保障制度在短期内还难以覆盖农村,以及城乡统筹发展目标的实
9、现也需要较长时期,近期重点应放在促进农村土地在集体范围内自由流转,使土地经营规模比原来有所扩大,待时机成熟,再促使农村土地流转突破集体界限,实现农业用地在农民之间自由流转和规模经营。4、 农村土地征收、征用制度：现行土地管理法关于土地征收范围的界定在一定程度上不够适当。一、法律关于土地征收范围的规定过宽,把不应该引入征收程序的部分建设用地如把商业性建设用地纳入征地范围,损害了农民权益;二、关于土地征收范围的规定又过窄,对于应该引入征收(或征用)程序的生态林建设用地,则没有纳入其规定的征收(或征用)范围。世界上多数国家和地区都是以土地的市场价格为基础来确定补偿额度的,有的国家和地区还根据土地未来
10、的价格以及征地对土地所有权人和使用人造成的其他间接损失来确定补偿额度。然而,我国土地管理法第47条规定的征地补偿标准是:土地补偿费为被征耕地前三年平均产值的610倍,安置补助费为被征耕地前三年平均产值的46倍。如按以上标准支付的土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费,但土地补偿费和安置补助费二者的总和最高不得超过被征耕地前三年平均年产值的30倍。这完全是一种与市场无关的政策性价格,而且过于偏离土地的市场价值和农民的经济预期。同时,我国的征地补偿范围仅包括了直接损失,没有包括间接损失,尤其是没有包括农民的择业成本和从
11、事新职业的风险金,这些都导致了农民日后的生活困难。改革开放以来通过低价征地从农民那里拿走的资金至少在3 万亿元以上。这规定对农民利益的侵害比较严重,影响了农民增收。对此，可按照市场化原则,对农村集体土地征用依法公平补偿,促进农民增收，尊重农民集体土地财产权利,按照市场化原则确定征地补偿标准,对农村集体土地征用公平补偿。所谓公平补偿是指按照反映土地真实价值(按土地的最高机会成本即可能带来的最高收益计算)的市场价格来进行。同时,在制定征地补偿标准时,不仅要考虑现实土地用途的补偿,也要让农民分享用途转化后的收益。征地补偿费不仅要体现土地作为生产资料和生存保障资料的价值,还要保证对土地追加投资能得到补
12、偿。要以使农民生活水平发展提高为征地补偿原则,充分考虑农民的生存权益和发展权益。应改变过去征地补偿的做法,补偿除原有的内容外，还应包括农民的社会保障费用、教育培训费用和土地增殖分成等,使被征用土地农民的生活水平、发展水平与国家经济社会发展水平相适应。5、针对我国农村土地制度的政策其他建议及其总结：此外，可把启动农村宅基地流转作为促进农村土地生产要素功能提高的突破口，这主要是出于以下考虑:宅基地在农民社会保障中的作用远次于农业用地,彻底放开农村宅基地流转,不会影响农民正常生产和生活。与农村其它改革相比,农村宅基地制度仍处于计划经济体制时的状态,现在宅基地仅仅具有社会保障功能,没有生产要素功能与财
13、产功能。既然党的十六大提出了要保障居民财产性收入增长, 物权法也提出了“保障一切市场主体平等法律地位和发展权利”,就必须赋予宅基地与农业用地、集体建设用地一样的用益物权,农民享有宅基地完整的占有权、使用权、受益权和处分权。当前在村庄整治中应保护农民现有宅基地权利不被剥夺,近期内还应切实采取措施,逐步清除各种妨碍宅基地流转的体制障碍,只要符合土地利用规划,允许宅基地在城乡居民之间自由流转,实现宅基地流转与人口流动相一致,为城市化水平和农业用地生产要素功能大幅提高创造条件。制定集体建设用地直接入市政策,使集体建设用地生产要素功能的提高沿着正确的轨道发展。尽管过去我国因为限制农村土地流转而避免了大量
14、农村人口因城市化和工业化而流离失所,可是现行征地制度造成了大量失地农民,影响到社会和谐,现有集体建设用地流转模式再难以为继。党的十七届三中全会提出了“允许集体建设用地直接入市”,现在应按照这一方针,制定集体建设用地非公共利益用途直接入市的具体政策,实现集体建设用地与国有土地“同地、同价、同权”。对于因公共利益需要而发生的国家征地,不能再按原有用途而应按市场价值公正合理地补偿农民,保证农民土地的财产权利和发展权利,使集体建设用地生产要素功能的提高朝着城乡统筹协调发展方向发展。加快推进农村社会保障制度建设和户籍制度和村民自治制度的制度改革、建设,加强法制建设，解除农民增收的后顾之忧。农村土地制度改
15、革是一项综合性的制度变迁，需要在多方面同时发动改革，才能取得良好的效果。目前农村免费九年义务教育,是以工哺农最直接的体现,是增加农民收入立竿见影的重大举措,对提高农民素质,促进农村经济社会可持续发展意义重大,但惠及面还有限,应加快推进此项工作的进程。此外,从统筹城乡经济社会发展的思路出发,加快推进农村社会保障制度建设,逐步建立以“低收入农民最低生活保障”、“失地农民生活保障”、“农民工养老保障”、“农村新型合作医疗”、“孤寡老人集中供养”的“新五保”制度,逐步弱化土地的福利和社会保险功能,解除农民的后顾之忧,以健全和完善土地承包经营权流转,增加农民的土地收益和财产性收入。同时，应加快户籍制度改
16、革和切实落实村民自治制度，加强法制建设，为农村土地制度改革注入新的强大动力，为改革保驾护航。二、城市土地：1、城市土地的重要性：（1）“土地是万物的基础”，也是城市存在和发展的基础。城市就是由一定土地面积组成的地域，没有一定土地面积构成的地域，就无所谓城市。（2）土地是最基本的生态环境要素和生产要素。没有土地，城市就不能吸纳日益增多的人口和日益发展的工业和第三产业，城市发展的规模和空间无从扩展，就没有城市化和经济社会的现代化。（3）城市土地承载着巨大的城市土地资产价值总量，并能为社会创造巨大的收益。 2、 地价是构成房价的主要部分：在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收约占房价的40%55%，建筑施工成本占20%左右，三项费用约为10%。据了解，开发商的平均土地成本占30%左
