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1、深圳2008年1月份新房交易分析报告（1月1日1月31日）港置地产拓展部调研员羊博备注：本文根据政府统计部门每日的交易数据综合了本月深圳全市及各区的新房交易情况，并根据交易数据分析本月深圳市的新房市场趋势走向。（数据来源：深圳市统计局、深圳市房地产管理局、行业统计）第一部分：供应情况土地供应：作为本年度的第一个月，深圳市国土部门在1月4号推出两块居住用地（位于龙岗区的G02113-0021和位于宝安区的A816-0039分别为39312.41平方米和29480.592平方米），其中宝安的那块地被深圳市长城投资控股股份有限公司以238860000元购得，龙岗的地至今仍未成交。1月10日又推出两块
2、居住用地（位于宝安区的A001-0126和A207-0102分别为92808.281平方米和45509.309平方米）均未成交。商品房供应：1月份全市预售新房的供应量仅4023套，共有14个项目在本月入市，只有12月份的1/3。供应量最大的行政区是宝安区，共有6个项目1500多套商品房入市；而罗湖区没有一个项目的商品房入市。入市项目详情如下：项目名称项目地址项目类别开盘均价开发商推出数量开盘日期明福居福田.竹子林农林路高档住宅（高层）20000深圳市雄江投资发展有限公司、深圳市福田环庆实业股份有限公司1381月1日南荔苑（悠山美地）南山.内环路以北、南山大道以西普通住宅15000深圳市文广房地
3、产开发有限公司4231月3日华浩源（景园）龙岗.布吉街道办高层住宅（商住楼）8500中国宝安集团股份有限公司住宅400商业51月5日招商华侨城曦城宝安.新安街道广深高速公路东侧别墅37000深圳招商华侨城投资有限公司住宅971月6日金水湾御园盐田.盐田区北山道和盐田路交界路口处高层住宅（商住楼）11000深圳市东海成房地产开发有限公司住宅560商业401月12日金泓凯旋城宝安.宝城中心区N8区高层住宅；商业（商住楼）20000深圳市屹海达实业有限公司 住宅401商业141月12日东部明珠雅苑龙岗.龙岗区大鹏街道多层住宅（商住楼）6300深圳市鹏业房地产有限公司住宅117商业101月12日桃园居
4、桃源盛景园宝安.宝安区西乡街道广深公路东侧高层住宅9500深圳航空城（东部）实业有限公司3971月12日星河丹堤花园宝安.宝安区龙华街道梅观高速公路东北侧别墅30000深圳丰泽湖山庄有限公司住宅732商业31月12日项目名称项目地址项目类别开盘均价开发商推出数量开盘日期龙翔花园龙岗.中心城普通住宅（商住楼）7900深圳市科谊力实业发展有限公司住宅60商业301月12日鼎胜林栖园南山.南山区龙井路普通住宅（商住楼）13000深圳市浩展实业发展有限公司、深圳市珠光实业股份有限公司住宅166商业401月19日雷圳碧榕湾海景花园南山.沿湖路与月亮湾大道东南高层住宅（商住楼）12500深圳市雷圳房地产开
5、发有限公司1591月20日航城国际公寓（雅乐居）宝安.西乡街道广深公路东侧西部开发区小高层住宅（公寓）；商业8000深圳市乐安居实业发展有限公司住宅165商业101月20日阳光海湾花园宝安.宝安区西乡街道宝源路西南侧高档住宅（商住楼）17000深圳金荣泰房地产开发有限公司住宅561月26日 表1深圳市2008年1月份新开盘项目总汇第二部分：成交情况综述从本月综合的成交量上看，本月深圳市全市共成交新房2350套，环比增加43.5%，日均成交量达到78套；成交面积为223830，环比增长57%；成交金额为36.53亿元，环比增长52.7%；成交套均面积为95.24/套，成交套均价格为1554315
6、元/套。1月份全市成交数据总汇行政区成交面积环比增幅成交均价环比增幅成交套数环比增幅套均面积环比增幅宝安区6132920.3%1740253.84%532-7.96%11530.39%福田区172083.13%22626-16.2%20921.51%82.3-15.16%龙岗区78496-21.7%8892-22.6%908-17.98%86.45-4.59%罗湖区5328-63.5%19919-13.35%90-43.4%59.2-35.44%南山区3046051.98%18627-33.66%353102.87%86.3-25.07%盐田区6569-69.04%16893-36%75-53
7、.13%87.6-33.95%全市198787-11.19%14784-9.4%2167-7.79%91.7-3.72%（注：成交面积：平方米；成交均价：元/平方米；套均面积：平方米/套） 表2全市1月份新房成交数据总汇从本月的成交情况上看，龙岗区以908套的成交量仍占据各行政区的首位，其成交量在本月占全市总成交量的42%。罗湖区因为没有新项目入市，仅靠前几个月的项目支撑，因此销售量有限。盐田虽然有1个新项目的入市，但在其销售不佳，使得其本月销量更是环比下跌53.13%。全市只有福田区和南山区因为有几个新项目都是在本月开盘使得本月成交量环比分别上升21.51%和102.87%，其他行政区一手房
8、本月成交量均下跌。（见图1） （图1）环比上个月的各行政区的成交量比例可以发现，龙岗虽仍在成交量方面占据主导地位，但其成交份额有所下降，而福田和南山所占比例有所上升，宝安与上月基本持平，而盐田和罗湖的成交量非常低，下跌幅度很大。从成交价格上看，全市本月新房成交均价为14748元/平方米，环比小幅下降9.4%。福田区虽有明福居的高价入市，但量少，使得环比均价仍下降16.2%，而宝安大量高价楼盘入市，使得均价大幅上仰，环比上涨53.84%，龙岗区和盐田区因新盘相对有限，均价都有大幅度的下跌，而罗湖区根本没有新盘入市，因此均价仍大幅度的下降。（见下图2） 丛成交的套均面积上看，各个行政区的起伏都比较
9、大。成交套均面积最小的行政区为罗湖区，均面积为59.2平方米/套，套均面积最大的行政区为宝安区为115平方米/套。全市套均面积为91.7平方米/套，环比12月份下跌3.72%。回顾近五个月以来全市一手房成交的套均面积，只有福田区和龙岗区保持了相对稳定，并以90平方米/套做上下浮动；南山和盐田则以120平方米/套为基准线做上下浮动，浮动范围较大，可以确定在未来，随着西部通道的日趋完善和东部深盐第二通道的投入使用以及盐田人居环境的进一步完善，南山区和盐田区在深圳房地产市场上大户型比例所占市场份额将进一步扩大。（见图3） （图3） （图4）自7月份以来，（见图4）全市一手房的月成交量持续性下降，直到
10、11月份为止，整个成交趋势线呈一条平滑的向下走曲线，进入年底的12月份，由于推盘量集中放大，成交曲线初步上扬。由于进入08年年初的新项目入市量有所放缓，1月份的成交量又有所萎缩，在近期，深圳的一手房月成交量仍然将处于低谷并由于市场钢性需求的存在而保持相对稳定，短期内不会有太大的变化。各行政区的分析宝安区宝安区在1月份新盘的冲击下，共成交新房532套，环比下跌7.96%，但是成交面积反而增加20.37%，本月宝安区的成交套均面积环比12月份有30.39%的增加。全区本月一手房成交均价为17402元/平方米，环比大涨53.84%，是本月各行政区里面唯一有涨幅的区域，并且涨幅很大。从销售情况上看，招
11、商华侨城和星河丹堤花园别墅区的开盘，无疑使得该区域的成交均价大幅度上仰，同时也为该区域的成交量贡献良多。 （图5）从下半年的各月成交情况上可以发现，宝安的一手房的交易从趋势上看呈现标准的波型浮动，在9月份达到后半年的销售高点之后，峰回急转落入10月份和11月份的低谷，当然这两个月新项目入市量比较少也是一个重要的原因。到12月份，随着新项目的开盘入市，宝安的新房成交量又开始稳步回升，1月份又有大量的高档新盘入市，在目前的市场态势下，仍然销售颇佳，说明市场的需求依然强劲，只要产品、价格合适，依然能够受到市场的热捧。截止1月31日为止，宝安区尚有可售套数为9464套，环比12月增加16.54%，占全
12、市总额的18.25%。福田区福田区1月份共成交新房209套，环比增加21.51%，与12月相反，福田区是全市唯一成交量环比增加的行政区；成交面积也同步增加3.13%，成交套均面积环比12月份减少15.16%；本月福田区的成交均价为22626元/平方米，环比小幅下降，其下降幅度为16.2%；成交金额为3.8935亿，环比下跌13.48%，占全市成交金额的13.25%，比12月反而增加了0.55个百分点。 （图6）供应情况上看，福田区1月只有1个项目、138套新房入市，与前几个月份相比减少了很多。明福居开盘均价20000元/平方米，与12月入市的首地容御、中城天邑花园开盘23000元/平方米均价，
13、香蜜湖唯珍府的小高层开盘45000元/平方米均价，连排开盘更是以100000元/平方米均价相比较，可以看出，1月份开发商为了更好的适应市场，在不同程度上在价格方面还是有很大的松动。截止1月31日止，福田区尚有9821房可售量，与上个月基本持平，占全市总额的18.94%。龙岗区龙岗区（见图7）1月份成交新房908套，环比下跌17.98%占全市区份额的41.9%，比12月份减少5.2个百分点，各行政区在本月的成交总量环比走向均衡；成交套均面积环比12份有小幅度减小；1 月份龙岗区一手商品房的成交均价为8892元/平方米，和12月份相比，较大幅度减少；总成交金额为6.98亿，环比下跌39.46%，占全市份额为23.75%；总成交面积为78496平方米，环比下降21.7个百分点，占全市成交份额的39.49%。从供给上看，龙岗区依然是全市推盘量较大的行政区，本月共有3项目、622套新房入市。所有项目开盘均价不到万元，东部明珠雅苑更是以6300元/平方米的均价在1月12日开盘。 截止1月31日，龙岗区尚有一手可售量为15624套，占全市可售量的30.13%，比12月份稍有降低。总量环比有1.67个百分点的下跌，主要原因在于龙岗区本月入市量相对于前几个月较少。 （图7） 罗湖区罗湖区（见图8）1月份共成交新房90套，环比大跌43.4
