《二手房销售人员培训》由会员分享，可在线阅读，更多相关《二手房销售人员培训（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、二手房销售人员培训资料第一讲差不多要求差不多操作要求1. 按公司规定时刻正常考勤，保持公司整洁形象：2. 虚心诚恳，认真负责，勤快慎重，绝对忠诚；3. 严守公司业务隐秘，爱护公司切工具及设施；4. 主动收集竞争者的售楼资料，并及时向主管汇报：5. 业绩不靠运气而来，唯有充实自我，努力不懈，才能成为成功者：6. 体会是从实践中积存而来，对任何上门客户均应视为可能成交之客户而予以接待：7. 同事间的和谐和睦与互相关心，能营造个良好的工作环境，并提高工作效率。服装仪容、准则1 .职员必须整齐洁净，无污迹和明显皱褶；扣好纽扣、结好领带、领花、秀袋中不要有过多物品：皮鞋要保持洁净、光亮：女工宜穿肉色丝袜
2、，不能穿黑色或白色；2 .男职员头发要常修四，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须，要每天修脸。女职员不得留披肩发，头发长度以不超过肩部为适度，头发要常洗，上班前要修理整齐，保证无头屑：3 .女职员切忌浓妆艳抹，不许纹眉，可化淡妆，使人感到自然、漂亮、精神好。女职员不得涂有色指甲油，不得佩带除手表、戒指之外的饰物，忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水：4 .职员上班前不得吃异味食物，要勤洗手，要勤剪指甲，指甲边缝不得藏有脏物；5 .在对客服务时，不得显露出厌烦、冷淡、愤慨、僵硬、紧张和惧怕的表情，要友好、热情、精神饱满和风度文雅地为客人服务：6 .提倡每天洗澡，勤换衣物，以免身上发
3、出汗味或其他异味。1.注意礼貌，拿起话筒先自报公司名，并问候“您好”：2. 若属找人的，回答：“请稍候”或“请等候”再行转接，若找人不在则应客气地请对方留言或留下，以便回电：3. 倘接洽咨询购房者，则把握重点说明，吸引对方前来现场洽谈；4. 工作时刻应尽量不打私人，并不许长时刻通私人。接待客户1. 客户上门时，业务员必须主动面带笑容上前迎接：2. 迎接客户后，业务员应先开日招呼对方，向客户问好，或说“欢迎光临”并询问客户意向：3. 当客户说明购房之意愿，则请客户在电脑前入座，并为客户调出意向房源；4. 在介绍的过程中，销售人员注意客户的反应，以把握客户心理及需求，须能判定客户是属于自购、代购依
4、旧咨询或是竞争时手的探子：5. 随时注意自己的形象，因为您现在代表公司，也代表产品，因此必须保持微笑，态度上要诚恳、亲切，博得客户的好感及信任：6. 不论成交与否，客户离去时，业务人员应起身相送至大门，并说：“感谢，欢迎再次光临”：7. 中午休息时刻，值日人员须接听及接待客户：8. 在有客户时，不准大声喧哗。销售工具的预备1.每人应预备套完整的资料，并配合行销时介绍流程，依次排列，装于资料夹内；2.每人应备运算折，名片夹，书写流畅的笔，便条，客户资料信息薄:3.必须熟悉每个专案的环境、位置、分布、大小、价格、分期付款、业主等切资料：4.业务员在接待客户的时刻内不应接听以免打断与客户的交谈，其他
5、人代接时应告知对方“对不起，请过X分钟再打来或请留下让XX回复”：第二讲房地产差不多知识房地产差不多知识如何收集房源收集房源的几个环节：鉴别一选择一整序一编辑一研究。鉴别：要紧是注意分别信息的准确性、真实性、可信性。选择：要紧是对已鉴别的房地产经纪性信进行选择。要紧从信息的深度和广度着手。整序：整序的要紧方法确实是分类。编辑：确实是对整序的信息进行具体的文字整理过程。研究：通过分析、判定、摸索，产生具有深度和新价值的信息。房源收集途径收集公布传播的；从有关单位内部猎取；现场收集；利用网络猎取。差不多知识房地产：房产和地产的总称。确实是土地及土地上的建筑物。与其它商品相比，有以下特点：位置固定性
6、、不可复制性、长久性、有限性。房地产业：是指从事房地产开发，经营活动。包括房地开发、房地产经营、房地产经纪及物业治理等行为。商品房：是指房地产开发企业按照市场的经济规律，经当地政府部门批准，面向境内外客户以赢利为目的而修建的商品房。公摊：大伙儿共同使用的部分，包括过道、楼梯、平台、外山墙、配电房、水房等。高层还包括电梯井、高压房等。楼梯是公摊最多的部分。公摊系数：多层8%13%,高层18%25%。楼间距：楼与楼之间的距离。楼间距阻碍着房间的采光及通风。楼间距不能低于1：0.8（即楼高为1,楼间距为0.8）。基地面积：都市规划治理部门正式划定的项目用地范畴面积。（即建筑用地面积）绿化率：基地面积
7、内的绿化面积与基地面积之比。总绿化面积绿化率二（%）建设用地面积容积率：基地面积内的总建筑面积与基地面积之比。总建筑面积容积率二建设用地面积建筑密度：建筑物底层占地面积与基地面积（建筑用地面积）的比值。建筑基底面积建筑密度二建设用地面积总建筑面积：地上建筑面积+地下建筑面积+公共建筑面积。套内面积：是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积（套内净使用面积十套内墙风光积）以及阳台的面积之和。产权面积；指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。阳台面积：全封闭算全面积，半封闭算半面积。房产税：是以房屋为征税对象，按照房屋的原值或租金向产权人征收的一种税种。契税：是指由于土地使用权出让、转让、
8、房屋的买卖、赠与交换发生了产权转移时，向产权承担人征收的一种税种。（一般住宅按1.5%征收，非一般住宅按3%征收）印花税：指在经济活动中，经济交往中，书立的或领受的房地产凭证征收的一种税种。建筑物的概念：广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋。建筑物的分类：（1）按使用性质，建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。（2）按屋数，住宅分为低层住宅（1-3层）、多层住宅（4-6层）、中高层住宅（79层）和高层住宅（10层以上）公共建筑及综合性建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M
9、的单层建筑。建筑总高度超过100M的，不论是住宅依旧公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。（3）按建筑结构，建筑一样分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。建筑构造：（）基础和地基、（2）墙体和柱、（3）门和窗、（4）地面、楼板和梁、（5）楼梯、（6）屋顶。建筑设备：因为生活、生产等的需要，建筑物需要安装给排水系统、供电系统、采温顺空调系统，某些建筑物还有电梯、燃气管道系统和消防系统。建筑设备是建筑队物的重要组成部分，包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通信及楼宇智能化等设施设备。销售必备五证：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品
10、房预售许可证开发商向客户提供的两证两书：（1）土地使用证、房产证；（2）商品房使用说明书、商品房质量保证书房地产登记：是房地产产权治理的要紧行政手段，是政府为健全法制，加强房地产治理，依法确认房地产权益的法定手续。房地产登记有三个方面的作用：（1）产权确认，即确认房地产的权属状态；（2）保证权益人的合法权益；（3）加强房地产治理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行治理和监督。（4）不办房地产登记对权益人会产生什么阻碍？A未经登记的房地产不能依法办理转移登记；B未经登记的房地产不能依法办理抵押登记；C未经登记的房地产发生侵害，或其使用发生变化时，其权益人的合法权益得不到有效爱护。（5）如何样申
11、请房地产登记？申请房地产登记，应当按照有关房地产登记的法律、法规及政策向登记部门提交申请表及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记部门应在规定时刻内核准登记，颁发房地产权益证书。（6）房地产登记要紧记载哪些内容？房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权益的登记，包括对房地产权益人、房地产权益性质、房地产权益来源、房地产他项权益、取得时刻、变化情形和房地产的面积、结构、用途、价值、坐标、形状等进行专门的记载。（7）有哪些情形的房地产暂缓登记？有下列情形之一的，登记部门可作出哲缓登记的决定：A、产权纠纷尚未解决的；B、涉及违法用地、违法建筑事项，未经处理或正在处理之中的；
12、C、受理申请后发觉申请文件需要修正或补齐的：D、房地产权益受到司法机关或行政机关没收、查封等限制的；E、法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。（8）哪些房地产登记须办理公证手续？依照有关规定，下列房地产登记应当办理公证：A、房地产赠与、继承；B、房地产转让、抵押当事人一方或双方为境外组织或个人的，转让、抵押合同应当经公证机关公证。（9）什么情形下登记部门能够决定撤销全部或部分核准登记事项？有下列情形之一的，登记部门能够决定撤销全部或部份核准登记事项；A、当事人对房地产不拥有合法权益的；B、当事人在申请登记时隐瞒真实情形或伪造有关证件、文件，采取欺诈手段获准登记的；C、登记部门审查有疏
13、忽，核准登记不当的。（10）房地产登记中，土地的使用年期是如何样确定的？国家对土地使用权最高年期规定如下：A、居住用地70年；B、41k用地50年；C、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；D、商业、旅行、娱乐用地40年；E、综合或者其他用地50年。（11）土地使用权终止的情形有哪些？A、出让合同规定的年期届满；B、土地灭失；C、土地使用者死亡而无合法承继人；D、人民法院或土地治理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；E、用地单位迁移或者被依法注销的；F、市政府依照社会公共利益需要,提早收回土地使用权；G、法律、法规规定的其他情形。房地产证：是权益人依法治理、经营、使用和处分房
14、地产的凭证。1、其要紧记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权益人名称、身份证号；宗地号、土地用途、土地位置、宗地面积、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、用途、建筑面积、竣工日期、建购价款以及房地产他项权益等。2、现在颁发的房地产证是由原房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一，统一制作的房地产产权凭证，两者要紧区别是房地产证同时记载有土地资料和房屋资料,是对土地使用权、房屋所有权统一进行登记。而原房屋所有权证则没有记载土地使用权状况。3、如何查证房地产证的真实性？（1）要确认房地产证是否真实，房地产权益人第一应到房地产档案部门查询，看是否有登记记录，房地产证号、房地产坐落位置是否属实。
15、（2）注意识别房地产证上所盖印章的真伪。其真伪性可向房地产登记部门查询。4、未成年人是否能够作为权益人办理房地产证？未成年人能够作为权益人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。5、房地产登记的种类有哪些？房地产登记分为初始登记、转移登记、变更及其他登记、抵押（注销抵押）登记和查（解）封登记等。初始登记房地产初始登记是指对未经房地产登记部门确认其房地产权益的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。哪些情形应申请初始登记？（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；（2）在取得土地使用权的土地上建筑建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工验收证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。申请土地使用权初始登记应提交什么资料？南宁市房地产初始登记申请表；（2）申请人身份证明；（3）土地权属证明，包括：以出让方式取得土地使用权的应提交：土地使用合同书。依照土地使用合同书规定由权益人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书；付清地价款证明。以行政划拨方式取得土地使用权的应提交：市政府批准用地文件；用地红线图；征地补偿协议书。以其他合法形
