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1、我国房地产市场进入低迷期刘向阳房地产销售:量缩价跌我国房地产行业在近几年经历了一波快速的发展，商品房销售形成了量价齐升的局面。但在宏观经济过热的形势下，对房地产市场的调控已开始显效。房地产月度销售额增长率从去年9月高点开始回落，今年1、2月和4月都呈现负增长。房地产月度累计销售额及其销售价格的增长率也从今年初开始大幅陡峭回落，连续4个月在零值附近徘徊。其中，房地产月度累计销售额增长率2月、3月和4月分别为-4.1、1.5、1.5，相对应的房地产月度（ytd）平均售价增长率分别为0、0、1.5。国家发改委出台的一份最新报告显示，今年前4个月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4.0
2、%，增幅同比下降20.6个百分点。毫无疑问，价滞量缩已经是目前房地产市场的“标准姿态”。按照对主要城市周成交量的跟踪发现，从环渤海的北京、天津，长三角的上海、杭州，到珠三角的深圳、广州，再到中部的重庆、西安等全国17个城市，进入2008年以来商品房成交量均出现了不同程度的同比下滑，其中1月和2月，北京住宅周均成交套数同比分别下降42%和50%；上海商品住宅周成交面积同比分别下降45.4%和18.4%；深圳新房周成交套数同比分别下降73.5%和74.2%。从今年5月的市场情况看，北京一手商品房销售10592套，成交面积为125万平方米，同比下降23.5%和25%，环比下降15%和7%。同期北京的
3、商品房供应面积为177.85万平，同比增长62%。北京市场1手房在供应激增后并未出现成交量的大幅攀升，反映了北京市场居民的观望情绪并未完全消除。上海一手商品房成交21803套，成交面积为219万，同比下降14%和28%，环比上升19%和16%；其中普通商品房为88万平方米，配套商品房成交89万平方米，环比上升16.3%和24%。同期上海新增供应200万平左右，相对于4月150万左右的供应量，环比上升33%。深圳市场该月的成交均价已经回落至11207元左右，环比下降7%；共成交套数为4621套，成交面积为39.58万平方米，同比下降7.7%和25%，环比则上升48%和6%。同期深圳市场批准预售面
4、积为65.61万平方米，同比增长15.7%，环比增长24.7%。从目前情况看，中国房地产市场将迎来至少是近10年来最长的观望期，而这种观望可能持续到明年上半年。今年5月底，易居中国近日对全国30多个城市400家房地产开发企业高管和业内专家进行的专项调研报告显示，房地产企业家对后期房价普遍不乐观。在对区域房地产市场的判断中，大部分受访开发商认为，由于前期发展速度过快，大部分中心城市目前已经进入调整期；三线城市则由于起步较晚，目前基本仍处于发展期内；二线城市情况分化明显，或处调整期，或处发展期。其中，华东区域中心城市受政策影响明显，但城市的长期利好存在。处于调整期的中心城市市场，何时回暖，相关人士
5、推测不一；二线城市市场不明朗，预计三季度市场回暖；三线城市正处于发展期，基本不存在市场低迷。下跌的城市主要集中在华南区域，如广州、深圳、厦门、福州等城市。房地产开发：逐步放缓由于房地产市场销售负增长和房价增幅下降，国内房地产投资增速可能逐步放缓。发改委发布数据显示，今年1-4月中国房地产开发完成投资6,952亿元，增长32.1%，增幅同比提高4.7%。房地产开发施工面积和竣工面积分别同比增长25.4%和19.5%，增幅比上年同期分别高4.1%和9.1%。分地区看,东部地区投资增幅有所放慢, 同比增长26.1%，增幅同比提高1.8个百分点；中西部地区投资增幅明显加快,同比分别增长44.8%和42
6、.6%，增幅同比分别提高9.2 和10.1个百分点。数据同时显示，今年1-4月，房地产开发土地购置面积10176万平方米，同比增长11.1%，增幅同比提高11.7个百分点;完成土地开发面积8065万平方米，同比增长5.9%，增幅同比提高1.3个百分点。房屋施工面积178864万平方米，同比增长25.4%，增幅同比提高4.1个百分点，其中，新开工面积32970万平方米，同比增长20.4%，增幅同比提高5.7个百分点。政府有规定，拿到项目以后有一定开发限期，限期内要完成开发，因此在2006年和2007年房地产市场高速增长背景下，今年年初房地产投资增长加快也在情理之中。虽然今年以来在投资增长的同时商
7、品房销售出现负增长，销售压力加大，但这两种情况并不矛盾。因为销售反应需求情况，由于宏观政策调整和经济情况趋于复杂，使市场销售不畅；而投资增速和竣工面积等反映的是供给面的情况，从长远看，供求应该是维持动态平衡的。由于市场上销售情况不乐观，理论上，投资增速有可能随着房地产销售的下降而下降。房地产开发存在一定周期，现在竣工项目基本是一两年前就已经开工的，因此房地产开发可能滞后市场反应一到两年时间，2008年的房地产投资情况可能反映的是2007年的房地产市场销售情况，所以随着国内房地产市场销售负增长并且房价增幅持续放缓态势，投资增速有可能逐步趋缓。土地市场：泡沫破裂由全国工商联住宅产业商会和中国城市房
8、地产开发商策略联盟共同资助支持建立的REICO工作室推出了“2007年房地产市场运行状况及2008年形势预测”报告，该报告指出，2007年，全国70个大中城市土地交易价格出现大幅上涨，前三个季度土地交易价格涨幅分别为9.8%、13.5%、15%，涨幅逐季增加，达到了2000年以来的最高涨幅，高于同期房屋销售价格涨幅。当开发商们通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候，他们也在从源头上制造并累积泡沫。当“面粉贵过面包”的时候，意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险！事实也正是如此，当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下跌轨道，高价拿地的风险立即显现出来。如果开发商继续囤积土地，不仅面临着房价继续下
9、跌带来财富缩水风险，还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。于是，开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段被终结，国内房地产市场发生了根本性改变。一是全国性地价水平上涨幅度下落。不少城市综合地价环比增幅放缓，部分城市出现负增长和零增长。统计数据显示，其中38个城市的综合增长率集中在3.003.00之间，约占监测城市的83。二是土地流拍开始在全国蔓延。从去年10月开始，全国普遍出现了土地流拍的现象。据不完全统计，半年时间内，全国土地市场流拍达40宗之多。今年一季度，在上海土地交易市场的首场土地竞拍中，8幅土地中，有2幅流标，3幅只有一个竞买人，其中最受关注的南汇区惠南镇金粤广场储备地
10、块只有两家开发商参与竞标，而2443.2元/平方米的成交楼板价不到去年高峰时期的一半。从年初至今，许多开发商连一块地都没有购置。开发商也陷入类似购房者的观望情绪。有的开发商甚至为去年所拿的天价地块付出代价：或不惜损失巨资“退地”，或以低价转让。经济学者易宪容表示，土地流拍之风潮在全国范围内蔓延。2007年，“用股市圈到的钱来推高土地的价格，囤积土地；用囤积的土地来推高上市公司价格，大量圈钱”的模式，不仅短时间内推高了房地产市场产品的价格，也造成了土地市场及房地产上市公司的两大泡沫。这种模式已经随着政府新的土地政策及股市牛市的淡化而改变。新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地。
11、新土地政策则明确表示房地产开发商必须全部交清土地出让金才能获得土地证。可以说，以前房地产市场“空手套白狼”的经营模式已完全被堵死。 当土地市场价格的泡沫破灭，也就预示着国内房地产市场将出现重大的调整。因为土地价格的高低完全取决于房价的高低。当房价高企时，土地的价格也会随之走高。同时，由于房地产生产的周期性，当房地产开发商预期房价会往下行时，自然会反映到土地的价格上。因此，土地市场的价格是房地产市场的价格先行指标，如果大量的土地流拍，如果全国土地市场的价格全面向下运行，也就预示着未来房地产市场的价格会走低。财务状况：资金吃紧2007年，房地产开发类47家上市公司平均流动比率为1.87，高于200
12、42006年的1.53、1.60、1.72，今年一季度更高达1.93，这与公司存货水平逐年提高有关。房地产行业本身一直就是一个靠负债发展的行业，从资产负债率来看，行业整体的均值超过了60，确实比较高，但扣除预收帐款后的净负债率自2004年以来保持在50左右的水平，仍较稳定，04、05、06、07年分别为51、47、50、46，到今年一季度为48%。而“现金/总资产”的比率也长期一直保持在1315的较稳定的水平，至今年一季度也并未大幅下滑。去年的每股经营现金流为负值，与上市公司加大开发和增加土地储备有关。但去年上市公司也在资本市场进行了较大量的融资，使得每股净现金流成正值，且处于2004年以来的
13、高位。随着今年普遍放慢拿地，将利于控制公司经营现金流。行业平均资产负债率相对开发类公司较低，基本保持在50左右。2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发，即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险，需求资金也是巨大的。今年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款将在去年额度上进一步缩减，缩减至少2000亿元。从公布数据上看，2007年前10个月，房企从股市融资额为1700亿元。综合来看，由于开发惯性和囤积的土地入市，今年房地产总投资比去年至少增长7000亿元；受银根紧缩影响，银行贷款预计将减少2000亿元左右；一年来股市低迷，房企
14、股市融资难度倍数增加，全年至少减少1000亿元融资。此外，去年全国土地出让金收入共约1.2万亿，考虑到2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐，这部分资金需求虽然没有公开数据，但至少也需要数千亿。因此，如果没有其他主要融资渠道的话，今年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。 土地囤积给开发商带来了前所未有的财务紧张局面。一线地产商方面，万科、招商、金地、保利四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52，招商地产为-4.74，金地集团为-7.52，保利为-7.65。安邦咨询公司分析师张巍柏指出，如果仔细挖掘这些上市地产公司的实际情况，甚至完全可以认为，这些上市公司所谓的账面利润，其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止，尚无法变现，并且还需要巨额的资金投入。 1
