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1、合肥深长城物业管理有限公司 和地蓝湾管理处合肥深长城管理有限公司2011年2011年保洁服务方案管理处： 和地蓝湾 编 制： 周 杨 审 核： 江 永 生 批 准： 日 期：2010年12月20日CCPGHF17目 录第一章：保洁服务务策划一、管理理及服务务需求分分析1、项目目基础信信息（附表11：项目目概况一一览表）2、顾客客群体分分析（附表22：顾客客服务需需求分析析表）3、保洁洁特点分分析（附表33：项目目管理需需求分析析表）4、保洁洁关键成成功因素素及关键键挑战（附附表4：关键成成功因素素分析表表）二、物业业服务定定位及愿愿景三、物业业服务内内容设计计1、物业业服务项项目（附附表5：物
2、业管管理及顾顾客服务务项目一一览表）2、物业业服务承诺诺（附表表6：物物业服务务承诺表表）第二章：人力资资源管理理一、组织织架构（附图1：组织织架构图图）三、培训训管理（附附表122：管理理处年度度培训计计划）四、绩效效管理（附附表133：操作作类员工工绩效奖奖励计划划）第三章：内部运运作流程程1、保洁洁基础信信息（附表211：保洁信信息采集集表）2、日常常保洁（附附表222：日常常保洁服服务关键键因素分分析表）3、定期期清洁（附表233：定期清清洁月历历表）（附表224：定期清清洁年历历表）4、有害害生物防防治（附表255：有害生生物防治治计划）5、保洁洁应急预预案（附附表266：保洁洁应急
3、预预案）6、重大大环境因因素管理理（附表277：重大环环境因素素管理年年度计划划）第四章：财务管管理一、财务务收支测测算1、收支支测算（附表422：收支测测算表）第一章 物业服服务策划划一、管理理及服务务需求分分析附表1项目概况况一览表表项目名称称和地蓝蓝湾座落位置置马鞍山路路与皖江江路交叉叉口东南南角项目四至至东：万岗岗路，南南：市交交警指挥挥中心和和省三建建公司用用地边界界，西：马鞍山山路，北北：皖江江路。建设相关关方设计单位位：香港港何弢设设计国际际有限公公司 建设设单位： 合肥肥佳和置置业有限限公司监理单位位：合肥肥工大建建设监理理有限责责任公司司 施施工单位位：江苏苏双楼集集团建设设
4、有限公公司占地面积积（216661.62）容积率综合容积积率2.91绿化率（41）%绿化面积积（88881.226）总建筑面面积（13万万）可收费面面积（957761.65 ）竣工时间间20099年12月入住时间间20099年12月住宅面积积高层：（99）栋（4498337），公寓寓: （11）栋（1147776.338）写字楼面面积（1）栋栋（266）层（10338.22 ）商业面积积（38）间间（ 1106663.227），公建建（幼儿儿园/小小学）：（486.771）会所面积积建设中功能配置置暂无资料料停车场机动车停停车位共共（9992）个个，其中中：地下下停车位位：售（668）个，停车
5、场入口（2）个，出口（3）个；小区出入口（2）个。垃圾中转转站（1）个个（200）分布位置置十三号楼楼1211房化粪池（5）个个（4005）分布位置置十二号楼楼、七号号楼、十十一号楼楼、二号号楼、三三号楼水池（箱箱）（4）个个（4990）分布位置置 自管水水泵房、十十二号楼楼屋顶燃 气气市政燃燃气；专用燃燃气站；其它供 暖暖市政供供暖；专用供供暖站；自有供供暖站；十二号号楼中央央空调附表2顾客服务务需求分分析表分析项目目分析内容容统计分析析结论潜在的服服务需求求业主年龄龄段区间间学龄前儿儿童（77岁以下下）、学学生（77-188岁）、118-330岁、330-550岁、550岁以以上等不不同年
6、龄龄段的比比例；1、 小区内学学龄前儿儿童较多多；2、 小区以22050岁岁的业主主为主导导；3、 部分低层层房产为为老年人人所有电梯的日日常维护护、清洁洁，保证证电梯的的高效、整洁运行。业主职业业及收入入业主从事事不同职职业的比比例？是是否有明明显的同同业倾向向？是否否属同一一系统？业主不不同收入入的比例例？1、 业主职业业构成较较为复杂杂多样；2、 白领阶层层占主导导；3、 政府部门门职工占占有相当当的比例例；4、 媒体工作作的业主主占有较较大的比比例小区整体体环境的的保证，品品味的烘烘托业主置业业性质住宅/商商业/办办公等面面积及户户数的比比例？首首次/二二次/多多次置业业业主的的比例？
7、房屋自自用/投投资比例例？出租租户数的的统计？自用物业业较多对公寓出出租提供供清洁服服务车辆拥有有量户均车辆辆数量与与停车位位的比例例？1、 私车较多多；2、 地面停车车位不足足，且相相对集中中地下车库库的及时清清扫风土人情情当地特殊殊的风土土人情/习俗？喜庆燃放放鞭炮1、 统一燃放放方式、确确定燃放放点、做做好应急急措施。（配配备灭火火器及其其他设备备）2、提出出消防要要求与保保洁方式式宠物饲养养饲养宠物物的业主主户数和和宠物数数量，是是否有特特殊的宠宠物饲养养（如藏藏獒、变变色龙、蜥蜥蜴等）？小区内基基本上以以名贵宠宠物狗为为主，无无特殊宠宠物，但但部分宠宠物狗为为大型犬犬1、 宠物排泄泄
8、物处理理2、 主人出差差喂养附表3项目管理理需求分分析表分析项目目分析内容容统计分析析结论潜在的管管理需求求规划设计计外观设计计色彩及材材料：墙墙体颜色色、材料料是否耐耐脏及耐耐用？写字楼楼与公寓寓外墙颜颜色纯度度较低，以以灰色系系为主，外外墙喷漆漆，较为为耐用；外墙按按照管理理要求定定期清洁洁，保持持外观的的一致性性；景观设计计小区环境境布局？小区绿绿化面积积？水系系的面积积？园林林植物的的品种及及数量？房屋间间距等分分析？小区公共共区域暂暂未交接接,面积积暂无需求暂无无配套设施施1）配套套用房：社区活活动用房房、物业业管理用用房、垃垃圾中转转站、会会所等用用房的位位置、面面积、使使用功能能
9、的分析析？社区活动动用房.物业用用房以按按合同交交付;垃垃圾中转转站无垃圾日日清可组织织一些社社区活动动附表4关键成功功因素分分析表保洁关键键部位名名称关键时段段（节点点）特点分析析应对预案案室内公区1、走道道每日07：330009：000；11：000112：330；13：330114：330；17：000119：000灰尘、建建筑垃圾圾较多每日清扫扫一遍、与与秩序协协调及时时跟踪2、111栋、112栋大大堂1.业主主上下班班高峰期期；2.在008：000钟左左右业主主集中上上天面晒晒衣服1.原有有大堂岗岗位的员员工，在在这几个个时间段段专门负负责大堂堂、地下下电梯厅厅、天面面的巡视视保洁；
10、2.现场场主管在在这个时时间段对对关键部部位重点点进行跟跟踪检查查。2、楼梯梯、周末周六、周周日全天天灰尘、较较多每日清扫扫一遍，拖拖一遍3、地下下-1FF电梯厅厅节假日元旦（33天）、春春节（77天）、五五一（33天）、端端午（11天）、十十一（33天）1、业主主基本在在小区内内活动； 2、来访访者较多多。浮灰灰1、所有有员工停停休，安安排机动动人员专专门负责责大堂、电电梯保洁洁；2、增加加一名中中午及晚晚上的保保洁值班班人员，延延长保洁洁值班时时间，由由原来的的17：15延延长至221：115。4、各栋栋电梯轿轿厢其他17：000222:0001、业主主基本在在小区内内活动； 2、来访访者
11、较多多。1、所有有员工停停休，安安排机动动人员专专门负责责大堂、电电梯保洁洁；2、增加加一名中中午及晚晚上的保保洁值班班人员，延延长保洁洁值班时时间，由由原来的的17：15延延长至221：115。室外公区1、小区区皖江路路、万岗岗路出入入口每日7：00008：3012：33014：0017：00020：301.业主主上班班班高峰期期；2.小孩孩上学放放学的高高峰期；3.老人人出来锻锻炼高峰峰期。1.专门门按排11名保洁洁员在这这个时段段对出入入口进行行巡视保保洁；2.领班班进行重重点巡视视检查；3.在117：00020：30，保保洁值班班人员重重点巡视视。2、小区区地下停停车场出出入口2、中央
12、央水系、楼楼层间喷喷水池周末周六、周周日全天天灰尘、水水渍和污污渍和漂漂浮物较较多卫生死角角，及时时组织人人员清理理3、垃圾圾堆放点点、垃圾圾桶旁散落垃圾圾较多组织人员员加大清清理频次次，并与与业主及及时沟通通4、篮球球场矿泉水瓶瓶、瓜果果皮设置垃圾圾桶，加加大清扫扫频次5、公共共洗手间间节假日出入人员员多1、 安排保洁洁员专门门清洁洗洗手间2、 领班进行行重点巡巡视关键事件件外墙清洗洗清洗前清洗中清洗后粉刷涂料料外墙，层层高266层，清清洗时常常采用吊吊板进行行清洗1、 清洗前提提前获知知外墙清清洗信息息，准备备好相关关工具（提提示牌、警警戒线）；2、 清洗中，由由于层高高，需对对周边绿绿植
13、、及及石材进进行保护护；3、 安排专人人进行跟跟踪，提提供日常常用水及及工作协协助；4、 清洗后，派派专人进进行地面面清洁、扫扫除积水水及污渍渍。石材养护护石材养护护时间9：00011：3014：00017：001、居住住人员多多、进出出频繁；2、大堂堂均为石石材，遇遇水易滑滑。1、在工工作前，先先对工作作区域设设置警戒戒线，放放置“工作进进行中、“小心地滑”温馨提示牌；2、工作作后及时时进行清清洁，将将地面水水渍清洁洁干净，收收回所有有工具。有害生物物防治1、防治治频次为为每月四四次，每每次按排排在周五五；2、有害害生物防防治一般般时间009：00011：00;14：0016：30。1、业主主小孩多多2、饲养养的宠物物多1、提前前一天张张贴消杀杀温馨告告示，在在消杀区区域放置置警示标标识；2、消杀杀完后，打打开窗户户，让空空气流通通，清洁洁墙面、设设施的残残留药渍渍，防止止伤害人人与物；3、对死死亡的虫虫害尸体体进行清清除，防防止异味味产生。二、物业业服务定定位及愿愿景管理处愿愿景:该项目由由一幢55A甲级级超高层层写字楼楼、一幢幢精装修修高级公公寓和约约九千平平方米休休闲、娱娱乐商业业街环抱抱组成；住宅用用地由99幢高层层住宅平平行、环环绕排布布。整个个项目将将通过四四种业态态和四大大主题广广场的打打造，利利用先进进的智能能化建设设、精致致的户型型，以及及欧美llounn
