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1、金龙商业业广场商商业定位位规划及运营建建议第一章市场调调查第二章项目定定位第三章招商计计划第四章招商程程序第五章运营建建议第一章 市场调查查道县县概况：道县又称称道州，位位于湖南南南部，隶隶属永州州市，与与两广毗毗邻。全全县辖99个镇、114个乡乡、3个国有有农场，总总面积224422平方公公里，总总人口665万人人，县城城人口112万。19999年年，工农农业总产产值433.233亿元，其其中工业业总产值值27.37亿亿元，财财政收入入111154万万元，社社会固定定资产投投资4.1亿元元，各项项社会事事业获得得全面发发展。道县经济济社会发发展具有有四大明明显优势势：一是作为为湘粤桂桂三省结
2、结合部的的区位优优势。自自古道州州素有“襟带两两广，屏屏蔽三湘湘”之称，历历来为湘湘南桂北北物质集集散地和和兵家必必争之地地。东距距郴州1170公公里，与与京广线线相接；西距全全州900公里，与与湘桂线线相接；北上长长沙、武武汉，南南下深圳圳、珠海海，西出出南宁、海海口，均均可朝发发夕至。207国道贯穿南北，1863、1806省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个56万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。洛湛铁路从道县经过已经敲定，福贵线也将争取从道县经过，届时道县将成为南方新崛起的重要交通枢纽，二是得天天独厚的的资源优优势。
3、道道县土地地宽广肥肥沃，气气候温暖暖湿润，年年均气温温18.6度，年年降水量量15003毫米米，年日日照时数数15999.66小时，无无霜期3309天天，被专专家誉为为“天然温温室”。现已已探明的的主要矿矿藏达330多种种，其中中有较大大开发价价值的有有20多种种40多个个矿点。钨钨、锡、锂锂、铷储储量颇丰丰。道县县是湘南南农业综综合开发发定点县县，省杉杉木速生生丰产林林基地、油油茶基地地、商品品粮基地地、湖南南省蔬菜菜第一县县、全国国糖料基基地、厚厚朴基地地和秸秆秆养牛基基地。三是历史史文明资资源优势势。道县县自秦朝朝设立营营浦县后后，在220000多年的的建制史史中，有有15000多年年的
4、时间间为郡、为为州、为为府、为为路。这这里古文文化遗有有产丰富富，19995年年出土了了距今11万年以以前的稻稻谷遗存存，经鉴鉴定为目目前世界界上发现现的时代代最早的的人类栽栽培标本本。在这这块土地地上，先先后孕育育出宋代代理学鼻鼻祖周敦敦颐、清清朝大书书法家何何绍基等等有影响响的历史史人物。四是已经经具有较较好的发发展基础础。水电电路讯等等基础设设施日臻臻完善，六六车道的的十里长长街道州州北路堪堪称湘南南第一路路。移动动通讯和和国际互互联网已已全部开开通，实实现了县县、乡、村村与国际际、国内内数字直直拨。随着经济济的发展展，道县县实施了了“扩城建建市”战略，加加大了城城市建设设投入，大大搞房
5、地地产开发发，大搞搞旧城改改造，大大搞市场场建设，大大抓基础础设施建建设，城城区面积积扩大到到20平平方公里里，基础础设施逐逐步完善善，一个个功能齐齐全的中中等规模模的道州州的轮廓廓已展现现在人们们面前。道道县发展展前景广广阔。经经过几十十年的建建设，道道县的城城市建设设和社会会、经济济、文化化等各项项事业有有了很大大的发展展，中心心城市功功能日益益突出，国国家已把把道县作作为湘、粤粤、桂边边界地区区发展的的一个重重点，实实行倾斜斜政策。国国家即将将投资建建设的洛洛（阳）湛湛（江）铁铁路与福福（州）贵贵（阳）铁铁路交汇汇于此，将将进一步步改善道道县的投投资环境境。湖南南省政府府已决定定将道县县
6、辙县建建市，由由省直辖辖，现已已上报国国务院审审批。届届时，古古城道州州将再展展新姿，象象一颗璀璀灿的明明珠镶嵌嵌在潇湘湘大地上上。商圈圈概况：如果说道道县有一一个商圈圈，那就就是潇水水路与月月岩路交交汇处商商圈，在在此，聚聚集了道道县目前前最大的的两大超超市生生源百货货和曙光光超市，数数十家品品牌服装装专卖店店沿潇水水中路分分布，乃乃道县人人流、物物流、信信息流、资资金流黄黄金商业业中心。新新华书店店、汽车车总站、学学校、银银行、邮邮局、电电信局、规规划中的的火车站站等近在在咫尺，商商业配套套设施完完善，商商业氛围围成熟。商圈圈分析：优势：商商圈商业业配套完完善，商商业格局局成熟劣势：商商圈
7、内无无序竞争争厉害，产产品同质质化严重重，经营营模式老老化，经经营环境境恶劣。发展趋势势：随着着人民生生活水平平的提高高，道县县政府“扩城建建市”，大搞搞房地产产开发，大大搞旧城城改造，大大搞市场场建设，大大抓基础础设施建建设等战战略的实实施，城城市建设设投入的的加大，商商圈将进进一步的的成熟！新的商商业模式式的引进进将随金金龙商业业广场的的开业，给给道县的的商业整整体档次次带来革革命性的的提升和和质的变变化。竞争争物业调调查分析析：招商思路路的确定定首先要要对物业业经营业业态做出出准确的的定位，这这种定位位是根据据道州市市场状况况的所选选择的市调是是策划之之母,业业态种类类的制定定不是凭凭空
8、想像像的，为为此我们们做了详详细的市市场调查查：竞争百货货、超市市调查竞争楼盘盘调查道县家具具市场调调查潇水中路路临街铺铺面调查查汇总请见下表表：第二章 项目定位位 项目简介介：金龙商业业广场（以以下简称称本项目目）位于于道州核核心地带带，潇水水中路和和月岩中中路的交交汇处东东北角，东东临潇水水河，滨滨河路；西临潇潇水中路路；北临临月岩中中路,乃乃永州市市宏远房房地产开开发有限限公司实实力打造造。本项项目离汽汽车总站站约五分分钟，离离规划中中的火车车站不到到一公里里远的路路程，周周边的配配套十分分完善，学学校、医医院、商商场、银银行、酒酒店、超超市、邮邮局、宾宾馆等配配套设施施应有尽尽有，商商
9、业格局局非常成成熟。金金龙商业业广场总总占地面面积4003477平方米米，项目目总面积积869948.63平平方米。本项目分分期分为为商业广广场,品品牌酒店店和高档档住宅三三大版块块,分期期开发。商商业广场场共四层层, 总总面积3347559.663平方方米,其其中负一一楼层高高5.22米,一一楼层高高5米,二二楼层高高4.88 米米,三楼楼层高 4.88米，设设有四百百多平方方米的中中庭广场场，配有有扶手电电梯5台台,货梯梯一台,停车位位充足. 目分析析：优势（SStreengtth）：地段好好，且两两面临主主干道；体量大，能能形成规规模效应应；产品规规划配制制较好，配配有中央央空调、扶扶手
10、电梯梯，停车车位充足足。从地地段、体体量、配配套来讲讲整个道道县无出出其右。劣势（WWeakknesss）：体量过过大，单单层面积积约等于于道县现现有几个个大型百百货、超超市面积积之和，区区区一个个县城难难以消化化这么大大的面积积；需要要建成一一个包容容性更强强、门槛槛更低的的MALLL性质质的多业业态共存存的商业业综合体体。产品配制制尚需提提高，由由于电梯梯太少，且且无直达达观光电电梯，制制约了如如大型餐餐饮及其其它相关关业态的的进驻；机会（OOppoortuunitty）：道县尚尚无真正正意义的的大型百百货，市市场空白白，这是是本案的的一大机机会点；道县缺缺乏现代代商业管管理和经经营下的的
11、商业企企业和综综合性商商业项目目。威胁（TThreeat）：商铺大大部分已已对外销销售，且且未签委委托租赁赁合同或或自购购自营合合同，一一部分客客户处于于游离状状态，既既想拿租租金，又又想自营营，全部部返租回回来有一一定的难难度且有有一个过过程，严严重制约约招商工工作的前前进；一部分分购买了了好位置置想自营营的客户户，由于于未签自自购自营营合同，可可能会根根据一己己私利自自行经营营或出租租，对整整个项目目形象及及统一商商业业态态规划大大大不利利；周边竞竞争对手手及提前前开业的的广业等等会分走走部分商商家资源源。项目目定位A整体体定位:湘南六六县最大大的SHHOPPPINGG MAALL湘南六县
12、县最大的的完全贯贯彻“体验式式消费”模式，集集购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、酒酒店及商商务六大大功能于于一体的的现代化化购物中中心，道道县及湘湘南六县县人们一一站式购购物，一一条龙消消费的天天堂！ B项项目档次次及功能能定位：南六县档档次最高高功能最最全的SSHOPPPINNG！所有品品牌皆为为中高档档品牌，功功能方面面力求齐齐全，除除在精品品百货、电电器、家家具等的的基础上上，强势势引进大大型中西西餐饮品品牌店，小小吃休闲闲吧，银银行、小时时自助银银行，中中国移动动、联通通、邮政政等营业业厅，让让本项目目入主商商家及消消费者足足不出户户即可满满足各种种生活配配套需求求！消费费群体定定位：.道
13、县县县城112万人人口中所所有中等等收入及及以上的的家庭：政府公公务员、企企业中高高层管理理人员、个个体工商商户老板板、医生生、教师师、外来来商贾等等 bb.道县辖区区9个镇、114个乡乡所以中中高等收收入的人人群 cc.南六县县部分中中高等收收入的人人群4项目目业态定定位（详详见下表表、商业业业态规规划图）购物中心心的商业业规划和和室内设设计的任任务及要要点购物中心心为大型型、复合合型商业业设施。业业态组成成、使用用要求复复杂、交交叉，对对空间的的需求也也是丰富富、多样样。从属属性上区区分，百百货店、超超市、专专业商店店、餐厅厅、娱乐乐设施等等专用空空间，依依租户的的不同经经营内容容而要求求
14、不同；入口大大厅、步步行内街街等公用用空间将将各个专专用空间间结合起起来，并并使之相相互融合合，促进进商业运运营，并并为大众众提供舒舒适、优优美，愿愿意长时时间停留留的购物物环境。1.主要入口应当从功能分区和文化涵义的角度，处理空间和装饰，达到即统一又富于变化的效果。 功能区分：整个内部空间的意想焦点处在建筑物内部动线交汇点入口大厅，其中心地位造成其功能需求的多样化。 人流集散 展览 休息 问讯、指路 存物 公用电话 表演 促销 儿童游戏 大屏幕演播 公众参与的活动 展览 点播 冷热饮 文化涵义： 商业的后现代的、发达的商业文化具有非常的鼓动性和感染力 科技的IT和通讯行业与高科技、工业化密切
15、相关，并越来越具娱乐性 休闲的崇尚自然、回归人本是都市生活中最具长久吸引力的时尚2. 内街的游历感受： 空间的节奏处理内街的各个节点和节点间的关系，创造有抑有扬、有张有弛的空间序列 穿插和流动打破直上直下的开洞方式，丰富多层空间的融合，保证视线的舒适角度、良好通达性和心理感受的连贯、延续，并考虑游历过程的时间因素。 节点和线路没有死角、避免重复路线是商业经营的需求，室内设计应当为此做技术上的处理 向上引导如同没有死角、避免重复路线一样，打破购物者不愿上楼的行为习惯，吸引购物者去往另一楼层也是室内设计的任务。3. 共享空间的整体控制 尺度结构布置和建筑技术很大程度上限制了两个入口大厅的空间尺度，但还有一些灵活量允许室内设计控制。 形式空间界面的形式应当与其属性相附，力求符合大多数人的审美和心理需求。曲线的轮廓比直线转折可能更适用。 视线分析视线分析是确定空间高度和轮廓、上下开洞位置等的辅助手段。
