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1、上海浦东发展银行个人商业用房贷款操作细则(试行)为规范有序地开展个人商业用房贷款业务，根据上海浦东发展银行个人商业用房贷款管理办法（试行），特制定本操作细则。 一、商业用房贷款的申请（一）、借款申请人需满足的条件：1、商业用房贷款申请人应是具有完全民事行为能力，年满18周岁，且贷款到期日年龄不超过60周岁的自然人；2、具有贷款行所在地有效居留身份和固定住所，有详细联系地址和联系方式；3、有合法、稳定经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；4、已签订购买商业用房的合同或协议；5、已经支付不低于总房价40%的首付房款，并能提供相应的凭证；6、在上海浦东发展银行开立东方卡；7、贷款人规定的其他条件
2、。 （二） 申请人填写个人购房贷款申请、审批表，同时向我行交验下列资料和证明：1、借款人身份证明材料：（1）、本地户籍：提供身份证、户口簿、居住地址的近期水、电、煤、电信帐单（2）、非本地户籍：提供身份证或其他有效身份证件和户籍证明（3）、中国人民解放军军人或中国人民武装警察部队武装警察：提供士兵证/军官证/警官证/文职干部证2、婚姻状况证明材料：（1）、未婚的借款人提供经办行认可的未婚证明材料；（2）、已婚的借款人提供结婚证；（3）、离婚的借款人提供离婚证和未再婚证明。3、已支付所购商业用房价款规定比例首付款的证明；4、还款能力证明材料：（1）、我行认可的单位人事部门或劳资部门出具的收入证明
3、。收入证明在1万元以上的，提供足够显示现金流量的证明材料，如：税单、近期连续三个月的工资单、代发工资的银行卡入账对账单或代发工资的活期存折流水等；（2）、公司收益分红、股票股息、国债利息收入、投资性及人寿保单收益等均可作为收入来源（以上均以税后金额为准）；（3）、下列资产证明均可作为还款来源的参考值： 全产权、可上市交易的无抵押房产价值的50% 近期股票明细清单显示市值的40% 起息日必须在三个月前存期半年以上的本外币定期存单（活期存单暂不视为还款能力）、国债、债券、基金价值的90% 私营公司业主可以提供公司营业执照及公司近期经审计的财务报表；5、 购买商业用房合同、协议或其他有效文件，房屋销
4、售合同必须经有关登记备案；6、 抵押物权属证明（如有）、有处分权人同意抵押的证明；7、 借款人或开发商向贷款人提供证明商业用房手续齐全、项目合法的资料；8、 申请人的学历证明。申请人学历在大专以下的，可免提供此项证明；9、 贷款人要求提供的其他证明文件或资料。 二、商业用房贷款调查、审查和审批（一） 贷款调查岗：1. 职责:受理个人商业用房贷款申请，根据申请人提供的材料和调查的结果，对申请人的借款申请提出初步意见。调查岗应对调查资料及情况的真实性、完整性、合规性、合法性负责。2. 工作要点：（1）、借款人的身份及资格是否符合条件，借款人如为非本地户籍居民，需提供暂住证/居住证或其他能证明合法居
5、住的证明；借款人是否在本地有固定住所；如借款人为具有合法居留身份的港、澳、台及外籍人士，为保证有关资料和贷款手续的合法性，可委托具有一定资质的律师事务所或中介代理机构代办有关贷款手续和承办有关法律事宜。主要法律事宜包括：房产的合法性验证、借款人身份及婚姻证明，验证所提供资料真实性及房屋买卖的真实性等。（2）、开发商出具的有权部门批准可出售商业用房的全部文件，包括已办理竣工验收的文件证明或商业用房的权属证明；申请按揭贷款的商业用房应为现房。（3）、签订购买商业用房合同或协议，并要求我行指定评估公司对商业用房进行评估；（4）、借款人提供资料的完整性、真实性及合法性，特别是诸如工作单位地址、电话以及
6、联系地址等重要资料；调查岗必须与借款人当面核验身份，证实借款真实意图，核对身份证件、户口本和房地产权证原件，在复印件上签署“与原件核对一致”字样，并签名。（5）、贷款用途是否符合规定；（6）、贷款担保是否落实，尤其应仔细审核借款人的婚姻文件及另一方同意抵押的承诺；（7）、应通过个人征信征询系统查询借款人的信用记录；（8）、开发商的资信情况；（9）、对符合贷款条件的，调查人员可在本行审批权限内判定单笔贷款的成数、期限、金额和利率，并指导借款人填写上海浦东发展银行个人购房借款(综合）合同与借款凭证，借款人及抵押物共有人需分别在合同 “借款人”栏与“抵押物共有人”栏签字并盖章；借款人需在借款凭证上签
7、字并盖章。（10）、调查人员在审批表上签署调查意见后，将资料一并转交贷款审查人；对不符合贷款条件的，退还材料，不予受理。（11）、在个贷系统录入借款人客户信息与合同信息。（二） 贷款审查岗1、职责：对个人商业用房贷款申请进行审查，审查岗应对调查资料及情况的完整性、合规性、合法性负责。 2、工作要点： （1）、贷款期限和贷款成数是否符合规定； （2）、是否按规定委托我行认可的评估机构对房屋进行价格评估，价格的确定是否合理； （3）、商业用房的地段及质量状况，投入经营后是否具有升值潜力。 3、审查岗在上海浦东发展银行个人购房贷款申请审批表签署审查意见后，并在个贷管理系统做相应操作后，将全部贷款资料
8、移交审批人。 （三）、审批岗 职责: 对个人商业用房贷款进行审批，在上海浦东发展银行个人购房贷款申请审批表提出审批意见，对资料及贷款申请的合规性、合法性负责。 审批人审批同意发放贷款，在审批表上签署审批意见，对超过授权范围的贷款申请，应按规定上报审批。如经审批不符合贷款条件的个人商业用房贷款，记录客户信息，并将有关材料退还借款人。 三、贷款合同的保险、公证和抵押登记（一）、贷款人应要求抵押人或借款人为抵押物投保财产保险，保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款金额，贷款行应为保险单注明的第一受益人。保险单不得有任何有损贷款行权益的限制条件。在贷款未偿清期间，保险单正本由贷款行执管。（二）、
9、在抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；如保险中断，贷款人有权代为投保，保险费用由借款人承担。发生保险责任范围以外的损毁，借款人应及时通知贷款行，并落实其它担保。否则，贷款人有权提前收回贷款。（三）、抵押期间，借款人未经贷款行同意，不得转移、变卖、赠予或再次抵押已被抵押的财产。（四）、如借款人为外籍人士，借款合同和抵押合同必须经我行指定的公证机构办理强制执行公证，相应费用应由借款人承担；借款人为境内人士，包括港、澳、台人士，借款合同和抵押合同需办理公证手续，建议非本地户籍借款人办理强制执行公证。（五）、个人商业用房贷款合同的签订与抵押登记同一手房贷款，详见上海浦东发展银行个人信贷业务操
10、作规范（试行），根据审批意见如需更改合同条款内容则另约请借款人重新签订合同；必须在办妥相关抵押登记、取得他项权证后发放贷款。 四、贷款发放 （一） 贷款发放前应核实抵押办妥情况并落实审批条件； （二） 贷款发放应按照上海浦东发展银行个人购房借款合同的约定进行划付。 （三） 贷款发放后，应由专人负责及时通知收款人贷款发放事宜，并取得对方确认。 五、 贷款的使用和偿还（一）、借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款的，贷款人有权停止贷款发放和提前收回部分或全部贷款。（二）、还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。贷款期限在1年以内（含l年）的，可选择到期一次还本付息、按月付息到期一
11、次偿清贷款本金或按月偿还贷款本息。贷款期限在110年的（含10年），贷款自发放之日起开始计息，借款人只能选择按月偿付贷款本息。按月偿还贷款本息的方式可选择等额本息还款法或等额本金还款法。借款人可根据需要选择还款方式。但一笔贷款合同只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意不得更改。（三） 、提前还款：1、借款人在借款合同生效满一年后，若有足够的资金来源偿还贷款，可提前一个月向贷款人书面提出部分或全部提前还款，申请书必须详细列明提前还款的计划，该通知一经贷款人确认后便不可撤消，并作为借款合同的补充条款与借款合同具有同等法律效力。2、借款人在借款合同生效未满一年（含一年）的，要求提前还款，贷
12、款人应根据提前还款金额，按照一定比例收取违约金，违约金应在借款合同中约定。如经各分行分管行长或个人银行部总经理书面批准，可免除借款人提前还款违约金。3、提前还款后，还款方式不变，已计收利息不退还；提前偿还全部贷款的，应一次结清全部贷款本息，贷款本息算至贷款结清日止。五、个人商业用房贷款的变更：贷款变更是指已在我行办理贷款的借款人因自身原因要求对原贷款的期限、还款方式进行变更的业务，包括贷款延期、贷款展期、贷款缩期、抵押人变更和还款方式变更。不受理借款人变更和抵押物变更的申请。（一）、贷款延期:贷延期是指借款期限在一年以上（不含一年）的贷款申请延长贷款期限。1、办理贷款延期业务应同时具备以下条件
13、：（1）、借款人及其家庭因意外、不可抗力影响而导致支出加大，收入水平下降，经营困难以及其它直接影响其还款能力的情况；或借款人死亡、宣告失踪而由其财产继承人承担债务，其财产继承人偿还能力不足的。（2）、借款人无重大不良记录和违纪、违法行为，信用良好，有履行还款义务愿望的。（3）、贷款期限延长后，借款人有望恢复还款能力、正常履约的。（4）、借款人现有或补充的贷款担保条件符合贷款人要求。（5）、贷款人规定的其它条件。2、贷款延期的相关规定：（1）、每笔贷款延长期限只限一次，延期期限不得超过原贷款期限，且和原贷款期限之和最长不超过10年。（2）、贷款延期金额不得超过原贷款本金，贷款利息、逾期利息及罚息
14、不得计入贷款延期金额。（3）、贷款期限延长前的贷款利息仍按原借贷双方签订的借款合同约定的利率计收，贷款延长后的利率按照变更日挂牌的原贷款期限加上延期期限后对应的同档次贷款利率，并按照原合同约定的浮动比例浮动后执行。贷款延期后如遇法定利率调整，按延期后的期限利率调整规定执行。（4）、必须办妥延长抵押登记、保险和延期协议的公证手续。3、办理步骤：（1）、借款人应持本人有效身份证件和原合同向贷款人提出申请，填写一式两联个人购房借款及担保合同事项变更申请书。（2）、贷款延期的审查审批由经办行购房贷款业务的审查、审批人员进行审核。尤其应对借款人提出贷款延期的原因和延期后的还款能力进行分析。（3）、经审批
15、同意变更的由当事人各方签署个人购房借款担保合同事项变更协议书并经公证部门公证。（4）凭变更协议向房地产登记部门办理抵押登记变更手续，经办行不得将抵押物的房地产其他权利证明交由借款人办理抵押登记变更手续。（二）、贷款展期:贷款展期是指借款期限在一年以内（含一年）的贷款申请延长贷款期限。对一年期以内（含一年期）的分次还息，一次还本或一次性还本付息的贷款，应办理贷款展期，展期期限不得超过原贷款期限，展期只限一次，其他要求参照贷款延期的处理方式。（三）、期限缩短1、贷款期限缩短应符合以下条件：（1）、借款人无重大不良记录和违纪、违法行为，信用良好，还款记录正常，无贷款本息逾期。（2）、贷款期限缩短后，借款人有能力履行还款义务的。（3）、借款人现有或补充的收入情况证明符合贷款人要求。（4）、贷款人规定的其它条件。2、贷款行必须对贷款变更申请进行调查，对借款人的具体情况和贷款变更的真实意图进行分析。参照贷款审批流程进行审批。（1）、贷款期限缩短前的贷款利息仍按原借贷双方签订的借款合同约定的利率计收，贷款缩短后的利率按照变更日挂牌的缩短期限后对应的同档次贷款利率，并按照原合同约定的浮动比例浮动
