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1、房地产可行性研究概论一、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或防备投资决策的失误，提升项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目大要；(2)开发项目用地的现场检查及动迁部署；(3)市场解析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供应；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理花费的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益解析;(10)结论及建议。二、可行性研究的工作阶段投资机遇研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在必定的地区和部门内，以自然资源和市场的检查展望为基础，找寻
2、最有益的投资机遇。投资机遇研究相当大概，主要依赖抽象的估计而不是依赖详细的解析。该阶段投资估量的精确度为30%，研究花费一般占总投资的0.2%0.8%。假如机遇研究以为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机遇研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜伏效益进行论证解析。初步可行性研究阶段投资估量精度可达20%,所需花费约占总投资的0.25%1.5%。详细可行性研究，即平常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在解析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与反对策的重点步骤。这一阶段对建设投资估量的精度在10%，所需花费，小型
3、项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%.项目的评估和决策，依照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，一定经有权审批单位拜托有资格的咨询评估单位就项目可行1/15性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位禁止审批，更禁止组织建设。三、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受拜托；(2)检查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务议论和公民经济议论；(5)编制可行性研究报告。房地产可行性研究第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：房地产可行性研究战略解析第3操作环节：设计成功的可行性研究流程第4操作环节：撰写优秀的可行性研究报
4、告书第5操作环节：如何协调可行性研究投资估量第6操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究平常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，而后画出靶心。中国房地产发展的阶段性限制，以致市场的不确立要素许多，项目成败的回旋余地也较大这样也罢，最危险的是可行性研究不过成为一纸说辞。房地产可行性研究实战操作手册从适用的角度总结了房地产可行性研究的重点与程序，并将之纳入整体战略设计。第1操作环节：成功近出投资第一步1透视民地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策以前对拟开发的项目进行全面、系统的检查研究和解析，运用科学的技术议论方法，得出一系列议论指标植，以最后确立该项目能否可行的综合研
5、究。2/15一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列议论指标为结果，它平常要办理双方面的问题：第一是要确立项目在技术上能否实行；第二是如何才能获得最正确的效益（主若是经济效益）。从房地产项目开发的实质状况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时没法打破的重要难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的旁证。可见，重点在于投资的回报，即能否获得最正确的经济效益，并兼备社会效益和环境效益。2、项目投资取胜第一法宝一个房地产项目在实行以前，都一定进行投资可行性解析。
6、在该阶段，可行性解析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。自然，一个投资方案有成功的可能性，也许说其是可行的，也其实不意味着该项目是适合的。般状况下，可行性解析要研究的不不过是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，并且都很可能拥有吸引力。要在多个可行方案中精选出最优秀方案，研究人员只好在可行性解析的基础上，综合考虑市场、资本、风险等各方面的问题，综合议论合理弃取。可行性研究，最少要能精确地回答这么三个问题：a、这项目是可行的还是不行行的b、假如可行，可行到什么程度c、假如投资，可能遇到的最坏的状况是什么，对此应作什么打算第2操作环节：房地产可行性研究战略解析解析角度一：社
7、会经济环免对房地产市场的影响房地家产不是个孤立的行业，本书多处重申，将房地家产看作公民经济的喷头家产”来对待是错误的，这其实不不过是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：究竟是房地家产带动公民经济的发展还是公民经济的成长带动房地家产3/15的发展？假如把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根天性的失误。无论政府还是企业都会以致“先人为主”的决策偏向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地家产畸形膨胀，大起大落，都是忽视当地公民经济发展状况，主次颠倒，没有摆正房地家产的地址所带来的结果。解析角度二：当地政府行政行为对市场的影响一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。
8、众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发向来处于比较安稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发防备7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住所市场基本上没有出现供大于求的状况，全部楼盘的预售成绩都很好。与此形成比较的是，许多城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理凌乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不当，给发展商们带来了很大的风险。解析角度三：街区环境对房地产营销的影响古北新区并不是上海闹市里，楼价何以这样昂贵？本来，由80年代起率先开发的第一个上外国
9、贸区一虹桥开发区，跟着越来越多外商人驻办公，周边的古北新区自然成为外商购买或租借住所的主要目标。区内尽是豪华住所，住户大部分是港、台同胞及外国人，因此成为上海唯一个货真价实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的有名度，并自然形成了一个独到的交际圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多并且舍得花大价格，故此售价及租金曾向来稳步上扬。进入1996年今后，该小区房价虽有所下跌，但还是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值仿佛其实不完好取决于楼盘自己的品位和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住所的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功
10、能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。* 投资商自己条件观察4/151、观察你的经验隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家企业都不行能对自己完好不认识的领域进行投资，房地产投资也是这样。即即是已经在房地家产内有必定资历的企业，假如该企业以前是开发市内写字楼的，现在目标投资对象是郊差异墅，那么能不可以考虑呢？那要看企业的经理层里能否有具备别墅开发经验的人材，否则还是谨慎为好。自然，事情其实不是绝对的，当你以为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不用在这个问题上多思索了。2、观察你的投资方式因为企业背景和实力不一样，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样样。也许你的企业向来不会在建一
11、幢楼后靠出租来获取长远回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来转动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思此后行了。有时一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、观察你的融资能力每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道能否靠谱，假如项目建到一半而你的后续资本又无人供应，那可要人命了。笔者见到许多这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资本而歇工两三年，先期成本已经上升了一半，这样就算建好了也无收益可言了，明摆着是亏本的买卖。解析角度四：投资商的自己条件对营销的影响俗话说“太贵有自知之明”。房地产商在进
12、行项目解析时是不行能不对自己的条件进行解析的。一家企业不行能什么样的项目都能开发，也不行能什么样的风险都敢去冒，因此在观察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还一定有针对性地衡量：本企业适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。第3操作环节设计成功的可行性研究流程步骤A人员安排组合项目内容人数负责项目花费时间注册房地产估价师造价工程师市场检查和解析人员5/15经济解析专家制作人员社会学，环境等专家步骤B：市场解析a、宏观要素解析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，第一要考虑的是该国的宏观要素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信奉，有无地区矛盾或战争发生的可能
13、性。b、地区性要素解析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不均衡的，差异总是不一样程度地存在，仅研究其宏观要素还不够、还一定对项目所在地区进行要素解析，这是因为：第一宏观经济对地区经济的影响程度不一样，对有的地区影响大，有的地区影响小；其次地区经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状常常要经过一段长时间今后才能对地区经济的发展产生影响，有的地区反响快，有的地区则滞后性较为明显，投资时一定加以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些地区经济或多或少受宏观经济颠簸的影响，甚至形成于宏观经济趋向相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏
14、观经济调整时期，国内资本紧张的状况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目遇到冲击也较小。c、微观市场解析对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的解析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的解析，其二是对与投资项目同种类的物业市场解析。步骤C:市场展望a 需求展望6/15需求展望就是以房地产市场检查的信息、数据和资料为依照，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋向进行解析和展望，从而推测出为了市场对该类物业的需求。b 供应展望供应展望就是以房地产市场检查的信息资料和数据为依照，运用科学的方法，对某类物业的市场供应规律和变化趋向进行解析，从而展望为了市场上该类物业的供应状况c展望方法平常可以分为时间序列解析法和因果关系解析法。时间序列解析法又可分为：挪动均匀法，指数光滑法等；因果关系解析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。步骤D:成本测算在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，仿佛对租售
