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1、碧桂园房地产工程进度、质量控制要点(全套),值得借鉴 来源/地产精英讲堂版权属于原作者内容提纲进度、成本控制是项目管理的重要内容，很感谢集团给这个机会给我总结和发表意见,这段时间在集团领导的关心支持和大力指导下，将个人的一点工作体会与韶关项目过去两年工作的经验教训进行结合，谈谈对进度质量控制的一点结识和体会，供其它项目的同事批评、指正与参考，并提出更好的意见和建议，以达成抛砖引玉的效果。一、进度控制进度控制是项目管理的重要内容之一，能否成功地控制进度直接影响了项目的资金运作和成本，决定了能否实现对客户的交楼承诺，关系到公司的成本和声誉，是一项不容忽视的重要工作。进度控制的内容很多，这里仅站在项
2、目部的角度，从事前、事中和事后三个过程谈谈对进度控制的结识和体会：（一）事前控制碧桂园项目的特点是占地面积大，往往位于郊区或二、三线城市。因此，作为项目部，在项目启动前，必须站在项目整体开发的角度上，和集团其它部门一起，全面、细致和周密地做好整个项目开发策划、规划、方案和计划工作，这是整个进度控制的关键。1、做好整体社区的规划工作2、合理拟定项目的标高3、做好土方平衡计划工作4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作，并根据项目总体计划制定好市政报建，施工计划。5、对地质进行具体的勘察。选择合理的基础类型和桩型。6、制订项目开发，施工计划，做好各项工作的穿插，尽也许缩短时间。7、做好内外的沟通
3、协调工作8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作9、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。10、督促施工单位按协议约定的时间，编制具体的施工计划，作为进度控制的依据。1、做好整体社区的规划工作一方面应根据项目各方面实际情况，与公司的有关部门一起制订整个项目的分段开发计划和顺序，统一意见后据此制定项目外部交通和内部临水、临电、市政和施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室等布置和计划，做到统一规划、有条不絮、避免反复投资，以利于加快进度，节省投资。其中，临水尽也许就地取材，运用合格的河水、水库水和地下水，这样有助于节省投资；临电根据开发计划合理布置；场内尽量提前施工社区市政道路作为施工
4、道路，这样一方面能保证场内运送，另一方面也有助于文明施工，对土质较好的地段，可采用先运用底层砼路面作为施工道路，施工完毕后再浇筑面层砼。土质较差地段的市政道路，可采用先倒底层砼路面作为施工道路，施工完毕后再铺上沥青；临设材料堆放现场，办公室等场地应尽也许放在不影响施工，距离比较近的位置，避免多次搬迁，减少搬迁费用。搅拌站应考虑交通运送问题，放在较晚开发，且便于交通运送和取水的位置。此外，碧桂园的项目多数处在山区，还必须考虑防洪措施，做好边坡防护、截洪沟和场地排水工作。2、合理拟定项目的标高对一个大型社区来说，土方工作量是非常大的，因此合理拟定项目的标高是一项非常重要的工作。合理拟定项目的标高可
5、以大大地减少土方的开挖和外运，同时也减少了市政管线的埋设深度。从而达成加快进度，节省造价的目的，标高的拟定必须综合考虑与外部市政道路、市政管线连接问题、外部地势的标高问题以及土方平衡问题，必须与设计院共同进行。3、做好土方平衡计划工作接受场地后必须对场地标高进行的精确测量，按初步拟定的标高准确计算挖方量的填方量。假如不能满足平衡规定，可在不影响与外部市政道路、管线连接，不影响场地排水等问题前提下适当调整标高。土方平衡运转中，应注意以下几个问题：、对开挖出来的石方应充足运用，可用于场地的道路回填、换土和挡土墙的原材料，以达成节省造价的目的。、对于含水量很大的土，如淤泥等，必须坚决运走，不能用于建
6、筑物的回填，否则不仅不能节省造价，还会大大提高基础解决的成本和时间。、具有大石块的土或者石块不能回填在准备进行桩基础施工的场地上，否则会大大增长桩基础施工的难度，增长成本和延缓施工的进度。、鱼塘、水池应当抽干水，适当解决后再回填。4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作，并根据项目总体计划制定好市政报建，施工计划社区内的涉及的市政管线比较多，重要有市政排水、排污、强电、弱电、自来水、煤气等。这些管线又分属于不同施工单位进行施工，为了避免管线漏设、位置冲突、埋深过深或过浅等问题，保证与外部市政管线的顺畅连接，并及时做好报建和施工工作，保证顺利验收。必须在开工前做好社区市政管线的规划设计和综合平
7、衡工作。并根据社区的开发计划合理设计方案。制定报建计划和施工计划，配合施工和验收交楼工作的进行。5、对地质进行具体的勘察。选择合理的基础类型和桩型碧桂园的产品类型按系列定型的，因此对0.00以上部分的成本和工期可以说是基本固定的，影响产品的成本和工期的重要是基础部分。根据不同的地质情况，设计不同的基础，例如天然基础、夯扩桩基础，预应力管桩基础，人工控孔桩基础，钻（冲）孔桩基础等，上述基础的成本和工期的差别是非常大的。地质钻探工作，其成本占建筑施工总成本的比例是非常小的，但它是基础设计的依据。因此对成本和工期的影响又是非常大的。因此，必须认真、细致做好地质钻探工作，选择合理的基础类型和桩型。这是
8、需要注意的是，一般房地产大公司通过签订的都是框架协议，价格比较低。因此有时难以避免会出现偷工减料和做假资料的情况，导致地质报告与实际地质情况不符，以致设计错误，导致难以挽回的损失。以前富力等房地产公司都曾出现过这种情况。因此，规定项目部必须派有能力，责任心强专业工程师全程跟进，保证钻探工作的准确性和可靠性。项目的进度，并不是单指施工进度。它涉及方案、开发报建、专业审查、招投标和各种证件（规划、施工许可证和预售证等）的取得、各种验收（规划和各专业验收等）和备案等工作，而这些工作反过来又不同限度地影响施工进度。再加上碧桂园工程是各工程公司负责进行的：土建是由腾越负责施工的，机电是由机电公司负责施工
9、的，精装修是由雅俊公司施工的，园艺、绿化也有专业公司，土方是土方队施工的，而自来水是由自来水公司施工的，煤气是煤气公司施工的。再加上白蚁、防雷等队伍。参建单位很多，协调管理的工作量很大，项目部在某种意义上起到了总包的作用。因此必须以片为单位，制订整个片区的整体开发建设计划，并做各项工作的穿插和组织。7、做好内外的沟通协调工作涉及：对外做好与政府有关和周边村民等利益相关者的沟通协调，保证施工的顺利进行。对内做好与集团各有关部门的沟通协调工作，保证图纸、施工单位和资金等各种资源的及时到位8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作施工前应组织项目部、监理和施工单位对施工图纸进行严格细致的审查，发现其中存
10、在问题并由设计进行修改，保证施工的顺利进行，避免因图纸错误或对图纸理解错误导致返工，影响施工进度。 同时，还应由项目监理公司对施工进行技术交底，针对产品特点，明确有关规定，对也许出现的通病及防止措施对施工单位进行技术交底，尽也许避免因质量问题导致返工，延误工期。9、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。10、督促施工单位按协议约定的时间，编制具体的施工计划，作为进度控制的依据。（二）事中控制施工过程中的进度是进度控制的一项重要工作，室外重要在于及时发现存在的问题，找到主线因素或重要矛盾，要及时进行解决和化解。1、加强检查和督促重要是检查施工单位的计划贯彻情况和人、材、机情况，发现异
11、常应及时查找重要因素，采用相应措施进行解决。2、加强组织、管理碧桂园的施工队伍很多，有土方、土建、机电、铝窗、园艺、装修、绿化等。其中土建下面尚有很多队，水平参差不齐。各施工单位只对自己施工单位范围负责，因此作为项目部的管理责任和协调工作量很大，必须全面、细致地做好整个项目的施工组织，保证各专业施工及时进场和穿插。同时还必须加强管理，抓好施工的质量和安全，保证施工顺利进行，才干保证施工进度。3、加强协调和沟通重要涉及：加强与本地政府及主管部门的沟通，争取他们的最大支持和帮助加强与工地周边村民及有关利益团队，个人的沟通、协调，为施工发明一个良好的外部环境，保证施工的顺利进行。做好与集团各有关部门
12、的沟通协调工作，在工作上得到他们的理解和帮助，保证图纸各项安排和各种资源的及时到位。做好与项目内部各参建单位，如监理、施工单位的沟通，了解他们存在的问题和困难，尽力协助、支持他们进行解决。同时针对碧桂园参建单位多、各单位仅对自己的自己施工范围负责的特点。全力做好协调工作，可采用现场会，定期（如期）召开各参建参与协调会议等方式，及时发现施工中出现的各种问题并加以协调解决，保证施工的顺利进行。4、及时、果断地解决各类突发事件，保护公司的利益和声誉，保证项目的进度。碧桂园的项目具有处在市郊，或二、三线城市，与村庄交接，且具有开工面积大、参建单位多、工人素质参差不齐等特点，因此难以避免会出现各种突发事
13、件。作为项目部，应尽早发现事件的苗头，及时、果断地进行解决，对通过努力解决不了的问题，需迅速向集团上报，争取集团的支持。（三）、事后控制重要是事后需组织项目部、监理和参建单位进行认真总结，找出局限性的，需要提高的地方，加以完善，避免类似的情况再次发生，不断提高项目部的进度控制能力。从韶关碧桂园的情况来看，影响项目进度重要因素事前重要是：（1）、没有提前施工社区的市政道路作为施工通道，影响了整个社区的交通运送。（2）、没有做好社区的土方平衡，导致土方反复运进和运出，对西片的进度导致了严重影响。韶关项目北片吸取了西片的经验教训，提前施工市政道路、认真做好土方平衡，取得了比较抱负的效果。事中影响项目
14、进度的重要有以下几个因素：（1）、施工单位的资金实力和自身管理水平以东片的几家外判单位为例，目前导致进度滞后的最重要因素是这几家单位存在资金实力局限性，无力购买装修铺贴材料，水电等材料。再加上存在不同限度的分包情况，导致管理水平难以达成规定，解决问题不及时导致的。（2）、其他单位的影响如西片，由于前序施工单位的进度达不到规定，使后续施工单位不能及时进场。（3）、材料价格上涨的影响如东片几家外判单位因材料价格上涨而停工。从事中控制情况看，影响项目进度的重要因素还是施工单位的资金实力和管理能力。因此，建议集团重视招标工作，选择真正有实力的施工单位，以保证项目进度目的的实现。二、质量控制质量控制是项
15、目管理的重点，作为项目部，必须认真做好质量控制、保证产品的质量，维护公司的声誉和利益。这里重要站在项目部的角度，从施工前、施工中、施工后三个过程谈谈对质量控制的结识和体会。（一）、施工前控制施工前控制是质量控制的重点，应事先对影响质量的各种因素加以控制。而不能悲观被动地等待出现质量问题再进行解决，导致不必要的损失。作为项目部，事前建议抓好以下几个环节：确立质量管理目的，并加以贯彻贯彻，并建立有效的整体质量管理体系。选择水平高、责任心强的项目部工程管理人员，建立质量制度，责任到人选择好的监理单位，并检查督促他们根据项目的实际情况和也许出现的问题制订符合实际情况、切实可行的监理细则，贯彻安排质量和
16、数量满足规定的监理人员进行监理工作。选择资金好，管理能力强的施工队伍，并督促他们建立和贯彻有针对性的、有效的，可实行的施工方案和质量控制措施。施工单位是施工实行者，也是质量控制的关键。选择好的施工队伍，根据项目部各方面的实际情况，制定有针对性的施工方案和质量控制措施是做好质量控制的一项很重要的工作。做好图纸会审和设计交底工作，使施工单位能理解设计图，避免因设计错误或对图纸理解错误导致质量问题。做对施工技术交底工作，并参与监督、施工单位做好对施工组技术交底。做好对施工方案的审核（二）、施工中质量控制施工中质量控制重要是要加强检查和管理，及时发现和解决存在的问题。1、采用样板引路，对于各项工程，尽也许先做一个样板。2、认真、监督各级质量管理人员的工作到位，涉及施工员、质委员、监理工程师，工程部人员等。加强检查和抽查，及时发现存的质量问题，严格执行验收程序，保证质量控制体系的效运营。对于有代表性或者比较重林的质量问题，一定要做到以下几点：（1）必须查明质量问题的主线因素。（2）必须明确责任，对引起较大损失的单位和个人必须给予相应处罚和解决，以
