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1、Q3北京写字楼、租赁市场简报 写字楼 图1：供应，吸纳量和空置率，2022至 Q 3 / 2021 1 .6 1 .4 1 .2 1.0 0.8 0.6 0.4 0. 2 14% 12% 1 0% 8% 6% 4% 2% 供应与需求 2021 年第三季度，北京甲级写字楼市场迎来两个新项目入市，即位于东二环的兆泰国际中心 A / B 座（1 2.4 万平方米办公面积），和位于 C B D 核心区的恒大中心（原清华大学光华路项目， 11. 9万平方米办公面积）。截至第三季度末，全市甲级写字楼存量增至 1,272.6 万平方米（含自用面积）。 随着本地疫情得到有效控制、经济活动逐渐恢复正常，本季度写
2、字楼市场需求有所回暖，全市写字楼市场于季内录得 38,200平方米的净吸纳量，环比上升 12.3 % ，但较 分企业搬迁至此，从而以较低的租赁成本完成新租或扩租的要求。 三季度，全市平均租金继续下行。受未来经济形势不确定性等因素的影响，多数租户选择较为保守的租赁策略，对市场持继续观望态度，导致市场活跃度仍未恢复至去年同期水平。大部分业主方继续通过下调租金或给予更多优惠的手段吸引客户、加速去化，这使得全市甲级写字楼平均租金连续第七个季度出现环比下跌，录得每月每平方米人民币 354.8 元，租金指数环比、同比分别下降 1.3 % 、 3.5 % 。 0. 0 0% 2022 2 01 6 2 01
3、 7 2 01 8 2 01 9 Q 1- Q3 /2 0 20 去年同期下降 66. 2% 。其中，丽泽等租金水 来源 第一太平戴维斯研究部 平相对经济的商务区需求表现最为活跃，在本季度录得正吸纳，这也反映出租户选址的新趋势。 市场展望 预计 2021 年第四季度，全市仍将有约 59 万平方米的新增供应计划入市，导致全市空置 率持续上升，预计将达到接近 20 % 的高位。 租金与空置 新入市项目主要集中于丽泽商务区，或加剧 图2：各商圈空置率， Q 4 / 2022至 Q 3 / 2021 CBD 4 5% 4 0% 35% 3 0% 25% 20% 1 5% 10% 5% 0% 20 15
4、 20 16 20 17 20 18 20 19 2021 来源 第一太平戴维斯研究部 图3：各商圈租金指数， Q 4 / 2022至 Q 3 / 2021 C BD 三季度，持续入市的新增供应继续推高全市甲级写字楼空置率至 15 % ，环比、同比分别上升 1.4 个百分点和 5.9 个百分点。 金融街和中关村由于租户稳定，空置率仍处于相对低位，分别为 2.7 % 和 4.1 % ； C B D在本季度空置率环比上升 3.1 个百分点，至 16.9 % 的高位。次核心商务区东二环，由于兆泰国际中心 A / B 座的入市，直接拉动空置率环比大幅上升 18.7 个百分点至 24.9 % 。 相较而
5、言，三季度丽泽商务区整体表现较好，空置率持续下降，环比、同比分别下降 4.3 和 24.3 个百分点，至 55.8 % 。丽泽以较低的租金和充裕的办公楼选择，吸引了部 表1：主要租赁成交案例， Q 3 / 2021 该区域市场竞争，但同时多元化的租赁选择有利于激活有搬迁升级需求的租户，可以预见丽泽区域在四季度的市场成交将有活跃表现。 9月21 日，国务院正式发布中国（北京）自由贸易试验区总体方案； 9月24 日，中国（北京）自由贸易试验区正式揭牌。根据总体方案，北京自贸区的实施范围达 119.68 平方公里，涵盖科技创新片区、国际商务服务片区、高端产业片区三个片区。北京自贸区的成立将极大地利好
6、北京商业地产的长期发展，有望为北京创造出一系列新兴的行业机遇与租赁需求，为写字楼市场的整体发展注入活力。 400 350 300 250 200 1 50 1 00 20 15 2022 2022 2022 2022 2021 来源 第一太平戴维斯研究部 来源 第一太平戴维斯研究部 1 6% C BD CBD Q 1/ 2 0 00= 1 00 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3租户 行业 国籍
7、 项目 商务区 （承平租方面米积） 北知京识英产权赛代嘉理华 有限责任公司 专业服务 内资 中海广场 CB D 2 , 40 0 丽泽商务区管委会 公共机构 内资 晋商联合大厦 丽泽 2 , 20 0 汽车之家 信息技术 内资 中国电子大厦 中关村 1 , 9 80 清枫科技有限公司 信息技术 内资 诚盈中心 望京 7 4 0 齐合环保集团 专业服务 内资 佳程广场 燕莎 65 0 助北理京董事 董华事北长区 高中国级区董事 较去年同期下降 13.9 个百分点。 董北事京 久服违务的大式体量公新增寓项目市入市场为服迎务式来公寓一市场个带来新新的增活项力。目 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资
8、讯， 市场研究部 J am e s M a c dona l d + 8 6 2 1 6 3 9 1 66 88 j am e s . mac do n a l d s a v ill s .c o m .c n V in c ent L i + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 0 44 vi n c e nt x . li s a v ill s .c o m .c n 中央管理层 A n t h o n y Mc Q ua de + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 00 2 bull; 为20全20市年服第务三式季公度寓，完市成场升带级来改了造41后2 套的新国单贸元公。寓重新入市
9、， bull; 新同期增，单佳元兆。业至铂三季域度行末政，公北寓京持服续务放式量公、寓季市度场内投新增入单18元套合计积4至380,套39，4均套来。自C B D 区域，目前全市服务式公寓存量累 bull; 服受到务大式公体寓量整新体增入项住目率入环市比的下影降响6，.220个2百0 年分第点三至季74度.7全%市， bull; 元全，市租服金务指式数公环寓比平、均同租比金分为别人下民降币1每.8平% 、方3米.9每%月。251.1 bull; 元季，度租内金高指端数公环寓比平、均同租比金分为别人下民降币1每.2 %平、方3米.1每%月。166.7 bull; 指高端数别环比墅平、同均比租分金
10、别为小人幅民下币降每0平.4方%米、 0每.9月%1。29.8 元，租金 bull; 国9 月际3商日，业北客京运市航政班府。决定自起稳步有序恢复直航北京的 bull; 公9 月告2，3 日允，许中持华三人类民有共效和居国留外许交可部外、国国人家入移境民。管理局发布 受新冠疫情爆发和三季度大体量新增项目入市的影响，全市服务式公寓市场在本季度依然承压。但随着疫情在全国范围内均得到有效控制，北京市政府开始对入境政策进行动态调控，符合条件的外籍租户因此能够尽快回京，预计四季度市场将开始回暖 。 李想，第一太平戴维斯研究部 an t ho n y . m c q u ade s a v ill s .
11、c o m .c n 住宅租赁部 Ste ll a M e n g + 8 6 1 0 5 9 2 5 2 0 2 5 s t e ll a . m e n g s a v ill s .c o m .c n 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传承 以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有 600 多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本 报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进 行出版、复制或引用。同时本报告亦不构
12、成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 北京 - 2021 年 10 月 住宅租赁 MAR KET IN M I N U TE S Savills R esear ch 住宅租赁 图1：服务式公寓供应与空置率， Q 4 / 2022至 Q 3 / 2021 45 0 4 00 350 3 00 250 200 150 100 50 0 20 15 20 16 2022 20 18 20 19
13、 2021 2 7% 24% 21 % 18% 15% 12 % 9% 6% 3% 0% 供应和吸纳 第三季度，北京服务式公寓市场迎来久违的大体量新增供应：国贸公寓完成升级改造后重新入市，为市场带来 412 套新增单元；同期佳兆业铂域继续放出 18 套服务式单元，季度内供应量合计达 43 0套新增住宅单元。目前全市服务式公寓的市场存量达 8,394 套。 国贸公寓作为北京市最早一批投入使用的服务式公寓，于 2022 年开业迎客并在2 018 年暂停营业、开始升级改造。在 2021 年 9 月完成装修改造后，重回市场的国贸公寓共有 412套客房，目前该项目已完成部分房间的租赁工作。 随着新冠疫情得到有效控制、各行各业有序复工，在综合考虑境外疫情的情况下，部分政策也适时调整：北京市政府决定自9月 3 日 季度内，服务式公寓平
