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1、万科拿地前全套评估策略0602 第一部分： 万科城市进入策略研究方法 万科的研究思想( ( 一) ) 大区域中的城市发展阶段 万科的研究思想( ( 二) ) 以全国范围的城市等级划分为基础，结合集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入； 根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市 七次筛选确定目标城市 我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区 第一次筛选：中国城市梯级划分 城市群（城
2、市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与.生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。 为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工； 城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为 17 个城市群及城镇密集区 根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级 一级城市群经济总量达到 10000 亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津
3、冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在 50007000 亿，包括：辽城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在 20213000 亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量 2021 亿以下为四级城市群 根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序 中国代表城市梯级模型 同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异； 同一级别城市按照人均财富水平（人均可
4、支配收入）进行排序，以反映购买力差异； 城市发展阶段与进入建议 第二次筛选：集团发展要求 第三次筛选： 房地 产市场价值实现潜力 计算说明： 城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。 第四次筛选：房价快速上升条件 城市研究总结：房价快速上升的指标关系 优选城市房地产指标 投资潜力指标 1、经济发展情况（GDP、人均
5、 GDP、GDP 增长率） 2、房地产开发投资规模（固定资产投资、房地产投资） 3、人口规模（常住人口、市区人口） 4、人均使用面积规模（人均住宅使用面积） 5、供给规模（施工面积、竣工面积） 6、需求规模（销售面积） 7、购买力水平 （人均可支配收入、人均储蓄余额、恩格尔系数） 投资风险指标 1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP 增长率 2、购买力风险：房价/人均可支配收入、房价增长率/收入增长率 3、供求风险：施工/销售、竣工/销售 第六次筛选：城市群优势比较 促进城市群发展的六大主导因素 第七次筛选：成功经验借鉴 第二部分： 万科城市评价标准 以下指标和内容是
6、 投资发展中心提交的城市评价报告中必须涵盖的部分，除此之外，可根据当地的具体情况增加其他内容，以期对项目的市场前景和盈利前景进行详尽说明。 城市模型配套文件: : 城市评价报告标准模板 主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。 一、城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积 / 施工面积 指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映 12 年后的预售供应量和 23 年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积
7、/销售面积比值的变化趋势。 2021 2021 2021 2021 2021 商品住宅新开工面积 商品住宅施工面积 新开工面积/施工面积 (2) 施工面积 / 销售面积 指标的意义：施工面积反映了 12 年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。 2021 2021 2021 2021 2021 商品住宅施工面积 商品住宅销售面积 施工面积/销售面积 (3) 预售面积 / 批准预售面积 指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在 0.8-1，在一般情况下不应大于 1。 2021
8、2021 2021 2021 2021 商品住宅预售面积 商品住宅批准预售面积 商品住宅预售率 (4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。 2021 2021 2021 2021 2021 房地产开发投资额 固定资产投资额 房地产开发投资额/固定资产投资额 (5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积 指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于 1 时，提示开发商手中待开发土地数量增加。 2021 2021 2021 2021 2021 新增住宅用地可建面积 商品住宅新开工面积 比
9、值 (6) 商品住宅价格增幅 / 人均 GDP 增幅 指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与 GDP 的增幅或收入的增幅相接近。 2021 2021 2021 2021 2021 2021 商品住宅价格增幅 人均 GDP 增幅 比值 (7) 投资性购买所占的比例 指标的意义：投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。在一个价格平稳的市场中，以居住为目的的购房者居多或长期投资为主，这样的市场结构稳定
10、，抗市场波动能力较强，而在一个房价上涨过快的市场里，房价的快速上涨刺激了投机者的增加，以短期获利为目的的投机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。我们把购房者中投资所占比例确定在一定范围之内，才能判定一个市场是否健康理性，国际上的警戒标准为 20%。 2021 2021 2021 2021 2021 投资性购买所占的比例 外地人购房比例 (8) 房价收入比 指标意义：将某城市各个年度的房价收入比进行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入增长的匹配程度；将各城市的房价收入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小。 (9) 新建商品住宅空置率 指标的意义：空置率是用截止到报告期
11、（某年）期末空置一年以上的商品住宅面积除以近三年新建商品住宅竣工面积之和。主要是反映报告期当期(某年)商品住宅的空置情况，也能体现新房供应和需求的匹配状况。空置率过高过低既表示市场的过冷过热，又将引发商品住宅价格的波动。 2021 2021 2021 2021 2021 商品住宅空置面积（空置一年以上） 近三年新建商品住宅竣工面积 新建商品住宅空置率（%） (10) 租金 / 价格比 指标的意义：主要反映买房租房的成本差，从侧面反映房价水平是否合理。 典型住宅 1 典型住宅 2 典型住宅 3 年租金 销售总价 租金/价格 数据来源：典型楼盘调研。 (11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入
12、增幅 指标的意义：主要反映历年来房价增长与居民收入的增长是否匹配。 2021 2021 2021 2021 2021 商品住宅价格增幅 人均可支配收入增幅 比值 (12) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出人均储蓄余额）增幅 指标的意义：该指标可以对商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅这一指标起到侧面印证的作用。因为有些城市统计的人均可支配收入并不能很好地反映居民真实的经济实力，而人均消费支出人均储蓄余额能从侧面印证居民的经济实力，因此用这一指标来辅助判断房价水平与居民收入水平是否匹配。 2021 2021 2021 2021 2021 商品住宅价格增幅 （人均消费支出人均储蓄余额）增幅
13、 比值 (13) 房地产开发企业贷款余额 / 全.企业贷款余额 指标的意义：该指标是表明银行资金具体投向的指标，反映了房地产企业以及银行对未来房地产市场发展的信心。如果该指标过高，表示银行资金大量投向房地产市场，一方面会影响宏观经济的协调发展，另一方面也会过度激发房地产企业的开发热情，盲目扩大开发规模。 2021 2021 2021 2021 2021 房地产开发贷款余额 全.企业贷款余额 比值 (14) 个人购房信贷比 指标的意义：该指标一方面反映了个人购房的现时支付能力，另一方面也表示在一定政策条件下，个人对预期收入水平增加和未来房地产市场发展的信心。过低表示市场信心不足，过高则表示市场过
14、热，银行风险随之加大。 2021 2021 2021 2021 2021 新增住房个人贷款额 商品住宅销售额存量住宅买卖金额 个人购房信贷比 二、市场趋势预测辅助定性指标 (1) 产业结构特征 主要介绍历年三次产业所占比重，以及对当地经济和居民收入产生重要影响的支柱产业。 (2) 民营经济发展状况 主要指民营经济对 GDP 的贡献程度。民营经济发展好的地方，个体私营企业主群体较大且支付能力较高，是中高端住宅市场的潜在消费群体。 (3) 房地产开发水平 包括产品开发水平、营销水平、知名品牌开发商的数量等。 (4) 未来城市规划及重大建设项目 (5) 地方政策导向 包括拆迁政策、土地政策、消费政策等。 (6) 重大城市活动 包括是否承办大型会展、活动等，如奥运会、世博会、亚运会、城运会等。 (7) 重大经济发展机会 三、运作可行性指标 (1) 城区面积 指以区为行政单位的部分的土地面积之和 (2) 常住人口 分别给出全市常住人口和市区常住人口 (3) 人均 GDP 2021 2021 2021 2021 2021 人均 GDP 增幅 (4) 商品住宅年销售面积 2021 2021 2021 2021 2021 商品住宅年销售面积
