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1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789江苏省盐城市建湖县房地产市场调研报告目 录目 录2建湖县基本情况简介绍4建湖县地区生产总值概况6建湖县工业发展状况7建湖县固定资产投资以及城市基础建设数据统计8建湖县服务业数据统计以及城市形象9建湖县财政金融数据统计10建湖城市房地产行业发展宏观统计以及分析11建湖县20032020年县城总体规划分析12建湖县近些年来房地产发展状况13建湖县近些年来土地出让数据统计15建湖县市区房地产市场的构成16建湖县市区房地产板块价格信息分析17建湖
2、县市区房地产板块供需状况分析19建湖县房地产市场代表性楼盘调研情况汇总21建湖商业34开发测算35最后结论：39建湖县基本情况简介绍建湖县位于江苏省盐城市中西部，北纬33163341，东经1193312005。东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万，市区人口35万。建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。早在春秋战国时期就有先民繁衍生息，唐代朦胧宝塔留下了古代文明的鲜明印迹，吴越文明与楚汉雄风交融渗透，开成了开放、包
3、容的独特地域文化。建湖人杰地灵，人才辈出，南宋左丞相陆秀夫、著名外交家乔冠华、美籍华人著名宇航员王赣俊等名贤俊杰都诞生在这里。县域原是古淮夷的一部分，1941年9月，盐城县划县分治，成立建阳县，因与福建省建阳县同名，于1951年7月取建阳、湖垛（今建湖）两镇的首字为名改称建湖县。建县后，先后隶属盐阜行政公署、盐阜分区、苏皖边区第五行政区、苏北行署盐城行政区、江苏省盐城专区、江苏省盐城地区，1983年为盐城市属县之一。全县共有大小沟河3000余条。主要排水入海河道为黄沙港，另有部分洪水从射阳河下排入海。主要骨干河道还有：南北向的蔷薇河、戛粮河、西塘河、东塘河、渔深河、串场河、通榆河和东西向的南盐
4、河、北塘河。自然降水量大，水域广阔，地下淡水资源比较丰富。全县共有水域面积2.67万公顷，是江苏省水产养殖十强县，江苏最大的螃蟹养殖基地。建湖杂技之乡“水”是建湖城市最大的特色杂技之乡（1）红线范围内为建湖全市，由15个镇（乡）、一个经济开发区组成 建湖县地区生产总值概况【情况简述】2007年，建湖全县完成地区生产总值118.73亿元，比2006年增长14.8%。其中一产22.83亿元，二产55.27亿元，三产40.63亿元，分别增长7.7%、17.5%和14.8%，整个地区的经济发展状况呈现良好趋势。建湖相关政府报告分析其地区生产总值发展快速的原因有两点：一、政府加强招商引资力度，来建湖投资
5、、经营的各类企业、商家越来越多，在极大促进建湖地区生产力发展的同时，也较大的带动了建湖地区整体生产的发展，引入新技术，提高了效率，提高发展速度。二、第二产业的主要支柱行业范围的拓宽，从原来的以单调性工业发展为主转变为现在的电子工业等领域共同发展的新局面。（本章结论来源盐城市建湖县政府经济发展公报）建湖县工业发展状况2007年完成工业固定资产投资58.2亿元，增长22.8%，其中技术改造43亿元，增长31.5%，基本建设投资15.2亿元，增长3.4%。新上超千万元项目163个，其中超5000万元项目25个，超亿元项目6个。近湖、开发区、建阳、恒济、钟庄、高作、庆丰等镇新开工超千万元项目10个以上
6、。森达生物工程、克胜啶虫隆原药、剑牌化学工业城等亿元项目竣工投产，光达照明、金世邦粉末冶金等重点项目先后开工建设。城市和基础设施建设加快。建设路、太平路、湖中南路延伸工程顺利完工，盐淮高速接线工程等重点项目正在加紧建设。县城“六纵六横”主次干道全面贯通，绿化、亮化、美化建设取得新的进展。城市化率达38.8%。建湖县固定资产投资以及城市基础建设数据统计2007年全县定报工业实现增加值38.47亿元，增长22.5%，主营业务收入140亿元，增长28.4%，利税总额11.3亿元，增长30%，其中利润5.3亿元，增长34%，均超额完成年度计划。工业对财政贡献份额超过70%。规模企业支撑作用明显。全县销
7、售超亿元企业达20家，克胜、美昌、特达管件、东华纺织、九龙阀门、特达钻采等企业入库税金超千万元。产业集群效应更加凸现。皮鞋、石油机械、绿色照明等特色产业新建项目116个，初步形成了分工协作的链状格局。石油机械产业实入库税金超亿元,列全县各行业之首;绿色照明产业实入库税金增幅达51.1%,成为全县发展最快的行业。私营个体经济发展迅速。新办私营企业598家，新增个体工商户3817户，新增注册资本3.65亿元，新增从业人员7620人。建筑业市场份额扩大，完成建筑业增加值6.6亿元，增长14%。主营业务收入增加40%大幅度促进房地产行业发展工业占财政总收入超70%全县销售超亿元企业达20家绿色照明产业
8、入库税金增幅达51.1%城市建筑行业发展快速，2007全年完成增加值6.6亿建湖县服务业数据统计以及城市形象2007年建湖服务业发展水平不断提高。实现社会消费品零售总额37.74亿元，增长15.6%。服务业实入库税收2.48 亿元，增长29.1%。服务业项目建设全面推进。新建、续建500万元以上项目98个，其中超亿元项目5个，总投资14.45亿元，增长38%。现代服务业蓬勃发展。江苏里下河物流中心建设进程加快，并被列为省“十一五”服务业重大项目。时代超市、润嘉大酒店、永林国际大酒店等大型服务业企业投入运营。房地产、金融、保险、邮政、电信等重点产业取得新进展。目前建湖已拥有了森达”、“克胜”两大
9、全国驰名商标。同时在全市上下的共同努力之下，建湖人均可支配收入也有了较大幅度的提升，其2007年GOP国民生产总值在盐城的排名也有了较大幅度的上升，建湖在全市的知名度也日渐上升。建湖县财政金融数据统计2007年实现财政总收入10.68亿元，其中地方一般预算收入4.66亿元，分别增长22.3%和21.6%，完成年度计划的104.7%和110.8%。财政支出控制在年初预算之内，收支保持基本平衡。财政收入占GDP比重达9%，比上年提高0.2个百分点。金融平稳运行。全县金融机构年末各项存款余额90.07亿元，比年初净增10.19亿元，其中城乡居民储蓄68.7亿元，比年初净增6.56亿元；各项贷款余额5
10、5.02亿元，比年初净增8.15亿元。建湖城市房地产行业发展宏观统计以及分析根据本图，我们可以得知，在未来建湖县将形成一个狭长型的城市中心居住地带，而支撑其经济发展的工业将被规划在整个城市首尾两侧的偏僻区域。另外，根据本图，在未来建湖县将形成3个城市商业金融中心，满足城市不断发展所带来的商业、金融方面需求量的提升。根据政府相关文件，目前的建湖是在向南发展，随着发展，未来南区将形成一个新的融合金融、商业、居住的城市副中心，用这种方式，令城市多点发展，推动城市整体进步。建湖县20032020年县城总体规划分析建湖县近些年来房地产发展状况2003年，建湖县房地产市场刚刚兴起，雏形初具，市场上有了正式
11、的商品房买卖的概念，但是由于整个城市基础条件相对落后，房地产发展缺乏管理和引导，导致房地产市场不规范，从而也间接形成了房地产项目品牌、品质上无法上台阶，整个开发水平和市场价格水准在苏北地区处于落后名次，仅有7百多元每平米，同时全县房地产开发企业也仅有35家。2004年，建湖县引入“土地招挂拍”制度，其相对薄弱的房地产行业开始进入高速发展期，据建湖县政府相关文件显示，在2004年，该县出让土地接近12万平米，创造了历史之最，其中还包括已经瞄准该县的外地开发商在此成功拿地。2004年，建湖县整体整体住宅价格同比2003年，略有上涨，在8001000元/平米之间。开发商业从原来单一的本地开发商变成了
12、外地开发商和本地开发商共同抢占市场，共同发展建湖房地产的局面。开发企业数量也有了明显的提升，超过10家。20052006年，国家房地产政策一度影响了建湖房地产行业的发展，但房地产新兴城市的定位，持续的刚性购买需求让其度过了难关。房地产发展出现了质的飞跃，比如开发商开始注重楼盘的品质和品牌，一些城市领军性的大盘也出现了，如清华苑等，整个城市的房地产呈现欣欣向荣，积极发展的态势。2006年底，建湖县房地产市场价格全面飙升，价格直线上升，大部分楼盘达到1500以上，部分高楼盘突破2000。2007年上半年，承接2006年质的飞跃，建湖县房价呈现汹涌发展态势，其中很大一部分楼盘的单价已经达到2000开
13、外；到了下半年，由于整个国家金融和房地产环境的影响，同时随着城市发展速度的提升，房地产开发水平的提高，大部分楼盘再度提价，整个城市重点地带楼盘的均价突破2000，达到2500元/平米，最高的甚至超过3000。2008年上半年，整个城市房价再度提升，以东方广场等市中心核心楼盘为代表的大部分位置较好的楼盘将其均价拉高到3500元/平米左右，但到了下半年，受国家宏观调控影响，整个市场发展变缓，销售持续不动，部分楼盘持续降价，甚至出现个别楼盘封盘等候时机重现销售的现象。因此在价格上也有一定影响，整个市区平均价格2500元/平米2003年2004年2005年2006年2007年2008年2003年200
14、4年2005年2006年2007年2008年700900120019002200025000销售火爆情况江苏省盐城市建湖县近些年市区房地产销售情况江苏省盐城市建湖县近些年市区房地产销售均价统计建湖县近些年来土地出让数据统计总体统计：2004年，整个建湖县出让土地总量将近为20万平，土地出让总价约为7500万元，超出出让底价约1500万元；2005年，整个建湖县出让土地总量也将近为20万平，土地出让总价约为1.8亿，超出出让底价超过6千万左右；2006年，整个建湖县出让土地总量将近为27万平，土地出让总价约为3亿，超出出让底价超过1个亿； 2007年，整个建湖县出让土地总量将近为29.5万平，土地出让总价约为6亿，超出出让底价超过3个亿。历年超出底价幅度2004年2005年2006年2007年 土地出让金变化幅度土地出让量变化幅度建湖县市区房地产市场的构成河西板块河东板块建湖县市区房地产板块价格信息分析河西板块研判：整体状况：目前聚集在河西板块的在售房地产项目大约有10家左右，中、高、低档次项
