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1、 . . . 理论背景解释投资决策投资在经济学中主要是指企业部门为增加生产能力，在资本财货上的投资，是实质的投资行为，分为自发性和诱发性两种。自发性投资是不受经济模型的其它因素所影响的，国民所得或消费需求的变化不会影响这些投资的增减。诱发性投资主要是受其它经济因素（如消费与收入等）的影响。投资的目的主要是为了赚钱或取得回报。根据投资边际效率分析,利率和投资之间有相反方向的关系：利率高时，投资少；利率低时，投资增加。因此投资边际效率曲线亦可称为投资的需求曲线。利率是投资的成本价格，利率高时，投资者愿意付出的投资额便下降；利率低时，投资者便希望多作投资。这就表示利率和边际报酬率决定投资的重要因素。
2、一般来说，随着投资额的增加，投资的边际报酬率是会渐渐下降的，从收入的下降和成本的上升来看：投资增加会使产品（服务）供应大增，会导致生产因素价格上涨。由这些因素可知，投资增加时，边际报酬率一般会因收入下降、成本上升而减低。这构成一条负斜率的投资边际效率曲线，也即是一条负斜率的投资需求曲线。投资也会受到其它因素的影响，例如科技的迅猛发展，市场情况的变化，人们对未来的预期，资本财货的成本的变化，国民所得水平的多少，企业目前的盈利情况，政府的政策等。（二）研究对象澳门房地产拥有四十多万人口的澳门，投资服务约占有澳门总市场比率的百分之几，占有的比率虽是很小，但是，这个比率已经为澳门市民奠定了不少的生活条
3、件。澳门本地市民常会最多接触；最为实用性的应该是本地的房地产市场，因为它是为生活大众带来紧贴联系的需求和供求作用。据报导：澳门整体经济的快速增长，年当地房地产业得到了迅猛的发展，楼宇成交总数达个单位，比年增加；年楼宇成交额达亿澳门元，比前一年增长；年澳门的楼价大幅上升，年以后新建的楼宇价格上升左右，年之前所建的楼宇价格的升幅也达左右。澳门业界乐观地预计，2005年澳门的房市可再升30%到50%。人们纷纷投资房地产，而影响澳门投资的因素有银行业界的理财利率的服务，政府政策的支持，供求关系的变化，市场情况的变化和国民所得水平的多少。（三）分析对象加以理论解释 澳门房地产投资的影响因素1银行利率的变
4、动对投资的影响澳门银行公会决定从2001年12月13起将银行储蓄利率调降0.125，最优惠贷款利率调到5.125，是40多年来的最低点。由于澳门的存贷款利率均下调，市民不愿将资金存入银行，于是诱发了不少市民将手中的资金投资地产作保值或增值的心理。同时特区政府在1996年推行4厘利息补贴计划，即无房户购屋自住，银行贷款利息可降低4厘。再加上美国等地银行利率持续下调，带动澳门银行利率向下调整，加强了4厘利息补助计划对居民购房的吸引。这些措施都是促销空置单位的好方法。由于银行利率持续降低和近年房地产市场转趋活跃，澳门特区政府经过仔细研究和评审，决定自2002年7月起取消对居民自置居屋贷款的4厘利息补
5、贴。同时，澳门银行公会2005年3月22号宣布跟随银行加息，今日起调升港元与澳门元标准储蓄存款利率由0.01%至0.25%。这是次微调近0.25%，对存贷影响不大，不过因已进入加息周期，影响会逐步显现。亦由于居民早已不再依赖食息，今次加息，资金不会立即转移流入银行。反而是贷款最优惠利率由5%调升至5.25%，令现时偏高的楼价更添压力，加上步入加息周期，供楼者未来压力会越来越大。而且现在更不是买楼时机，楼价又高，未来还会继续加息，失明都不想加重负担。银行的加息和贷款利率的提高，都有利于遏制楼宇炒卖的热潮。这便体现利率低时，投资者便希望多作投资；当利率高时，利率便是投资成本，投资者愿意付出的投资额
6、便下降的原理。2政府政策对投资的影响回归后，澳门的经济逐步迈进较快速发展的周期。特区行政长官何厚铧在年度施政报告中发出明确的“信号”，特区政府除了将旧区重建列入主要工作之外，还将研究制订新城区规划，以填海造地扩大公共生活空间。他说，填海造地将是特区政府明年的施政重点之一，政府希望通过新城规划，为澳门预留适当的土地资源储备。特区政府明年会提交建议进行较大幅度的填海工程，不单为澳门未来几年，也要为未来到年提供合理的土地供应。在特区政府推动旧区重建的政策下，泡沫经济时遗留下的“烂尾楼”如今都成为开发商争购的“抢手货”。澳门特区统计暨普查局数字显示2004年前3季成交的不动产买卖与按揭贷款契金额150
7、23宗2323亿澳门元与同期上升4091445今年第三季度，澳门整体住宅单位每平方米的平均成交价为澳门元，较去年同期上升，较今年第二季上升。1985年5月，中葡双方发表联合公报，房地产价格亦因而逐步上升。1987年中国和葡萄牙政府共同签署了中葡联合声明。大量外 资涌入澳门，同时，澳门政府宣布多项大型基建工程开建；加之澳门的楼价与邻埠相比，明显偏低；另外，当时澳门的工商旅游业皆平稳发展，市民收入增加。因而，带动了澳门房地产市道的兴盛。进入90年代，澳门的存贷款利率均下调，诱发了不少市民产生置 业保值心理。澳门市民的入市助长了楼市的上升。中国地调整经济政策，信贷宽松，投资环境活跃起来，一些省、市以
8、至乡镇资本纷纷到澳门投资建筑置业。当地的投资移民政策亦支持房地产市场。数据显示，去年申请当地投资移民申请个案多达4,000个，当中约有2,000个已获批出。由于规定投资移民人士必须投放资金在产业市场，故增加当地物业需求。而去年澳门住宅交投量较对上一年劲升54%，并多达16,000宗.以上资料反映出在近年来，澳门的物业需求与房价有持续上升的趋势，其关键因素是澳门的投资移民政策渐见成效。根据澳门的移民政策订明投资金额下限为100万元资金必须投放物业或其它不动产，相比的650万，澳门的移民政策门坎比低得多。因此吸引大批国物业买家申请，以求取得居住权后，方便进出地营商与取得外国护照，令申请居留的数字大
9、增。据美联移民顾问的数字显示，在2003年澳门当局已批出2,000宗投资移民的申请。3供求关系的变化对投资的影响澳门房地产市场，自1993年开始到1999年，一直维持向下调整仍未看到止跌回升的现象。究其原因，供过于求，严重失衡，或者可以说已达至饱和点和过剩现象。在供求关系和竞争机制下，澳门楼宇价格由1992年高峰期到现在楼价已下调50，从每平方英尺1000澳元下降至400多澳元。由于政府相继推出了投资居留法和4厘利息补贴计划，而发展商在推销时提供多款多种优惠服务，才能促进房地产业有新的发展。2000年后由于澳门赌业与旅游业充满商机，加上政府规定投资移民人士必须投放资金在产业市场的政策全力支持、
10、利息低企，故投资澳门物业具有一定优势，也增加当地物业需求。总的来说主要是经济快速增长，购房者踊跃。所以近年澳门房地产市场蓬勃发展，令当地房产亦成为投资者的焦点，新楼住宅的升值潜力亦较优厚。此时由于当地物业需求上升，但新增供应不多，物业市场将出现供不应求情况。随着利好澳门楼市的因素持续，将牵动澳门楼价继续步步高升。这使澳门楼市大热，主导楼市走向的住宅物业更是抢手。这便体现了供过于求时，商品的价格会降低；求过于供时，商品价格就会相应提高的原理。4市场情况的变化对投资的影响据澳门统计局数据显示，2003年，澳门共有18556楼宇单位买卖成交，其中住宅物业为10398个。今年首三季澳门楼宇买卖数目达2
11、0557个，已超去年全年的交投量。所促成交易分布住宅商业与写字楼工业单位11198个3209个230个2004年第四季度，澳门2000年与以后建成的住宅单元房每平方米平均成交价为澳门元（下同），较2003年第四季上升，也比2004年第三季上升。澳门楼市大热，主导楼市走向的住宅物业更是抢手。由去年下半年开始，住宅物业交投量持续攀升， 2003年住宅物业买卖第3季第4季2803宗4196宗一年后交投活跃程度增加近50建成物业数量的步伐，远追不上楼宇买卖交易宗数，求过于供，促使澳门楼价“高处未算高”。今年首3季澳门建成的单位数目仅465个(住宅、商业与写字楼、工业单位，分别占403个、52个与1个)
12、，根本难以满足逾20000个的庞大交投量。在渴市的非常时期，推动澳门楼价不断飙升。澳门整体经济得到恢复和发展，来澳定居的新移民（主要是来自中国地）骤增，刺激了对住宅楼宇的需求；另外房地产市道畅旺，一些投资者因难以在买到理想的土地，而转向 澳门房地产市场。澳门的楼价只有的2025，大大吸引了日本、国、新加坡等地的建筑商入市澳门。对未来的预测从2004年年底到2006年，将有大量新基建项目落成，新的旅游景点如渔人码头、东亚影视城和2005年东亚运场馆也将投入使用。业人士估计，明年澳门的楼市还会在今年的基础上再升三成。 以上资料反映了市场情况对投资的影响。5国民所得水平的多少对投资的影响因素1998
13、年至2004年之本地生产总值、人均本地生产总值与本地生产总值之平减物价指数年份本地生产总值, 以当年价格计算本地生产总值,本地生产总值之 平减物价指数 (2002年=100)人均本地生产总值, 以当年价格计算人均本地生产总值,以不变(2002年) 以不变(2002年) 价格计算价格计算千澳门元 1000 MOP千澳门元 1000 MOP澳门元 MOP澳门元 MOP123456 1998 49 360 446(-7.3)46 862 141(-4.6) 105.3(-2.8) 116 884(-8.4) 110 968(-5.7) 1999 47 287 433(-4.2)45 756 819(
14、-2.4) 103.3(-1.9) 110 637(-5.3) 107 056(-3.5)200048 972 396(3.6)48 386 399(5.7) 101.2(-2.1) 113 739(2.8) 112 378(5.0)200149 704 405(1.5)49 783 977(2.9) 99.8(-1.4) 114 501(0.7) 114 684(2.1)200254 818 745(10.3)54 818 745(10.1) 100.0(0.2) 125 058(9.2) 125 058(9.0)200363 564 343(16.0)62 581 691(14.2) 101.6(1.6) 142 820(14.2) 140 612(12.4)200482 685 465(30.1)80 089 012(28.0) 103.2(1.6) 180 965(26.7) 175 282(24.7)从上表可以看出，澳门每年的GDP都在增长，而人们也更加愿意把钱投资在房地产上。1998年至2004年以当年价格估算之固定资本形成总额年份总值私人部门政府Sector privadoGovernoPrivate sectorGovernment总值建筑设备总值建筑设备19988 829 850
