物业设备管理基础讲义

《物业设备管理基础讲义》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业设备管理基础讲义（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、物业管理的目的是什么？良好的生活环境，物业的保值增值。桃源村。物业设备管理基础 一、物业设备管理的意义和目标 1、物业设备的组成：物业设备由室内设备和物业红线内的室外设备与设施系统组成，主要由供配电、给排水、消防、安防、通风与空气调节、电梯、燃气和热水供应、通信网络和有线电视等系统中的设备组成。 物业设备管理的内容：包括管理和服务两个方面，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 2、管理好物业设备的意义 在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 提高现有设备、设施性能

2、与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航作用。 能强化物业管理企业的基础建设。 3、物业设备管理的目标：是科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修及更新改造等过程进行技术管理和经济管理，使物业设备始终可靠、安全、经济地运行，确保物业使用的整体功能，体现物业的使用价值和经济效益，达到物业保值增值的目的。用好、管好、维护检修好及改造好现有设备，提高设备的利用率与完好率，是物业设备管理的根本目标。 花钱进行设备改造。改造完成了业主委员会不与其续签合同，改造费无法回收。新东升管理的儿童医院。 衡量物

3、业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率。 设备的有效利用率：A=T/（T+T，）100% （A设备有效利用率，%；T设备有效工作时间，h；T，设备停机或无效工作时间，h） 设备的完好率：B=Sn/S100% （B设备的完好率，%；Sn设备完好的台数，台；S设备总台数，台） 设备的完好与否是通过检查来评定的。一般的完好标准为：零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求；设备运转正常，性能良好，功能达到规定要求；设备技术资料及运转记录齐全；设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；防冻、保温、防腐等措施完整有效。 应针对不完好设备存在的问题进行整改，经过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设

4、备。经过维修仍无法达到完好的设备，应加以改造或报废。 二、物业设备管理的内容 包括物业设备基础资料管理、运行管理、维修管理、更新改造管理、备品配件管理、固定资产管理和工程资料管理等。 1、物业设备基础资料的管理 主要从科学与规范地收集设备原始档案、设备技术资料着手，对符合固定资产管理范畴的物业设备要通过建立设备卡片、设备台帐及设备技术登录簿等方法进行科学、规范的管理。物业设备的基础资料主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 设备原始档案包括：设备清单或装箱单；设备发票；产品质量合格证明书。进口设备应有商品检验合格证明书；开箱验收报

5、告（验收单位：业主、设计单位、施工单位、监理公司、制造厂商。进口设备的开箱验收应有海关和商品检验局的有关人员参加）；产品技术资料（设备图纸、使用说明书、安装说明书、基础图等）；安装施工、水压试验、调试、验收报告。 设备技术资料包括：设备卡片；设备台帐；设备技术登记簿（内容包括：设备概况、设计参数、条件及有关计算，结构简图、技术特性、备品配件、设备运行及维修记录，设备大中修记录、设备事故记录、更新改造及移动改装记录、报废记录等）；竣工图；系统资料。 政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 2、物业设备运行管理 目的：使设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态，并以最少的投

6、入得到最佳的使用效果（经济效益）。 任务：保证设备安全、正常运行。 内容：建立合理的运行制度、安全操作规程等运行要求（标准），并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对用（住）户进行安全教育，加大对某些容易发生危险事故设备（如电梯）的安全使用知识的宣传。 物业设备经济运行管理主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用以及检查维修等方面的费用。其最终目的是从设备经济价值的变化过程中，寻求以最少投资而得到最大经济效益的方法，包括初期投资费用、运行费用、能源费用及劳动力费

7、用、维修费用和更新改造费用等支出计划的管理。 3、物业设备的维修管理 设备维护保养的目的，是及时地处理设备在运行中，由于技术状态的发展变化而引起的大量、常见的问题，随时改善设备的使用状况，保证设备正常运行，延长其使用寿命。设备检修的目的，是及时修复由于正常或不正常的原因而引起的设备损坏。 物业设备维修管理主要从设备的维护保养、定期计划检修工作的落实进行。 （1）物业设备的维护保养 维护保养的方式，包括紧固、润滑、调整、及外观表面检查等。 维护保养工作的实施。维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定

8、时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员为协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量及人员的技术水平等，来决定维护的间隔周期和维护停机时间。定期维护保养需要对设备进行部分解体，应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；

9、检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发辉设备的技术功能和经济特性。 设备的点检，就是对设备有针对性的检查。设备的点检包括日常点检和计划点检，可以停机检查，也可以随机检查。 设备的日常点检由操作人员随机检查，内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。 设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，内容主要包括：记录设备的磨损情况，发现

10、其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。 （2）物业设备的计划检修 以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，就是计划检修。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。 小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责，操作人员协助。 中修：对设备的主要零部件进行局部修复和更换。 大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。中修、大修应由专业检修人员负责，操作人员只能作一些辅助性的协助工作。 系统大修：是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的

11、停机大检修。所有的相关专业检修人员以及操作人员、技术管理人员都应参加。 设备的计划检修不能绝对消除计划外检修（偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修），但如果认真完成设备的日常维修和计划检修工作，计划外的检修是可以减少或避免的。 在计划检修和维护保养的关系上，应遵循维护保养为主，计划检修为辅的原则。 4、物业设备更新改造管理 设备更新就是以新型的设备来替代原有的旧设备。设备改造就是应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，提高设备的技术性能及经济特性。主要途径有： 对设备的结构作局部改进； 增加新的零件和各种装置； 对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整。 对设备进行技术

12、改造，首先要对原设备进行分析论证，编制改造方案。具体内容包括： 原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题，设备发生的故障情况及其原因； 需改造的部位和内容； 在改造中应用到的新技术及其合理性、可行性； 改造后能达到的技术性能、安全性能、效果预测； 预计改造后的经济效益； 改造的费用预算以及资金来源计划； 改造的时间及设备停用带来的影响； 改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。 特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的，一般就不采用技术更新的方式。 5、备品配件管理 基本原则：在检修之前就把新的零部件准备好。 目的：是既要科学地组织备件储备，满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到

13、最低的限度，降低备件的储备费用。 6、固定资产（设备）管理 固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。 固定资产必须同时具备两个条件：一是使用年限在一年以上；二是单位价值在规定的限额以上（1000元、1500元、2000元）。对于不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作固定资产管理。 固定资产的管理，主要是通过管理，有效地提高固定资产利用率和固定资产生产率，使设备发生最佳的效用。 设备的折旧：设备在使用过程中不断磨损、损坏和陈旧，其价值也逐步减小。这

14、种设备价值的减小就是折旧。各类设备的折旧年限应与预定的平均使用年限相一致。 设备的报废：当设备由于严重损坏不能再继续使用，或者设备损坏维修的费用已经不经济时，应作报废处理。 7、工程资料的管理 （1）资料管理的目的和意义 使具有保存价值的工程资料得到有效的管理，方便查找和使用，并使其内容具有可追溯性，能及时、有效地对工作起到指导作用。 （2）物业工程资料的分类 竣工验收资料： 建设工程规划验收合格证；建筑工程竣工验收书；单位工程竣工验收书；消防工程竣工验收书；消防工程竣工验收移交登记目录；电梯准用证；电梯运行许可证；房地产开发经营项目交付使用证。 设备管理资料： 土木建筑类（包括建筑平面图和建筑结构图）；暖通专业；给排水专业；强电专业；弱电专业；机电专业（电梯、擦窗机）。 包括工程竣工图，设备的产品说明书和使用指导书、安全操作规程、维护保养规