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1、滨湖假日大酒店（暂名）项目建议书 一、前言（一） 本案目的根据安徽滨湖水泥制品有限公司关于投资兴建滨湖假日大酒店的项目意向，2011年5月10日到14日，我们就本区域、交通网络、人文历史、经济产业、政策导向、旅游资源、客源市场、周边环境等影响投资建造滨湖假日大酒店的诸多因素进行了实地调研，采取的主要方法是:一、听取当地政府有关负责人对整个同大镇及合肥城市圈地区总体经济发展纲要、产业政策导向、环巢湖旅游区块建设规划与设想、城乡社会概况等有关情况的介绍；二、到庐江县、肥西县旅游局行业管理处、市场开发处、规划处咨询了解相关的旅游客源接待、旅游资源开发、年度统计数据等情况；三、实地考察了周边目前最高档
2、次的星级饭店（三星级的三河国际大酒店、石头汝昌大酒店和鸿基商务酒店）及其他饭店的实际营业状况，并进一步深入到当地的购物中心、娱乐场所以及风景旅游点，了解了当地市民的消费习惯与水准；四、到滨湖假日大酒店拟建地点察看周边环境，分别测量至三河镇、庐江县、汤池温泉度假区、巢湖旅游区、合界高速公路入口及主要工矿企业等处的实际距离；五、参考庐江县政府各相关部门公布的有关数据材料（庐江县2010年度统计年鉴、庐江县旅游局2010年度统计报表等）。基于上述材料，本项目建议书主要为滨湖假日大酒店的建设，提出投资环境评估、目标市场分析、投资建设定论、投资规模及投资效益预测与投资可行性分析等方面的参考意见。 （二）
3、 项目简述1、同大镇概况同大镇位于皖中腹地，庐江县北部，东连巢湖、南接铜陵，北临“千年古镇”三河，西有京九铁路。合铜、同白、新白公路穿境而过，白石天河、杭埠河左右环绕。水陆交通发达，是合肥、九华山、天柱山、黄山旅游黄金线的一块风水宝地。 同大镇总面积117平方公里，现有耕地8.7万亩，水面积8000余亩。圩内土壤肥沃，水网密布，水产资源丰富；系世行一二期农业加灌、渔业致富、社会服务体系项目区，国家商品油料生产、无公害水稻生产、优质水稻制种基地。占地5000亩省级科技示范园、生态农业园座落该镇。 同大工业发展势头强劲。安徽洁尔美责任有限公司（华东星火计划成果奖获得者）、江淮车身附件有限公司、同利
4、汽车零部件有限公司、同创机械制造有限公司、同心体育用品有限公司、同兴亚卫生物技术有限公司、安徽华翔塑胶公司等一大批国内知名企业纷纷安家落户同大工业园区。工业园区占地100公顷，实现“水、路、电、广播、电话、有线电视”六通工程。 同大素有“渔米之乡”美誉。“绿色食品”中华绒螯蟹、巢湖银鱼、虾仁、紫荆村韭菜、岗头村胡萝卜等农产品畅销全国。“京亚、藤稔、巨峰”等早中迟熟葡萄适销各大中型城市。已形成水产、水果、蔬菜、棉花、优质稻等五大农业支柱产业。兴隆食品公司、同鑫水产食品公司、同大棉业有限公司等农业龙头企业正悄然兴起。2、项目位置特征滨湖假日大酒店项目位于合铜路同大镇入口处、杭埠河南岸，处于未来几年
5、庐江县计划重点开发地区的核心区块。正在建设中的滨湖大道和巢湖南岸旅游度假区将酒店与本地区紧密相连，可以说是处在自然风景秀丽、周边环境优雅、地域视线开阔、城区交通便捷的良好环境之中，是一块典型的“闹中取静”的世外桃源和风水宝地，非常符合建造园林式综合性酒店的地理要求。二、现阶段本地区市场总体概况及投资环境分析（一） 社会政策环境进入十二五，安徽省政府明确提出了“合肥城市产业圈、泛巢湖旅游圈”的发展口号，庐江县也已制定了环巢湖开发的文件，全面呼应合肥建设区域性特大城市的需要及巢湖市区“三区”建设发展需要。包括滨湖新城和巢湖旅游度假区。全面制定实施了可持续发展战略，在坚持以市场为导向、以科技为先导、
6、以产品为龙头、以工程为依托、以效益为中心、以企业为主体的原则指导下，强化政策导向，依靠科技进步，培育规范市场，加强监督管理，加大环境保护力度，逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的产业宏观调控体系和统一开放、竞争有序的产业市场运行机制，促进全地区经济产业的健康、快速发展。同时，还特别提出要加大利用外资的力度，进一步拓展第三产业，力争在城市基础设施、旅游、商贸、文化、教育、卫生、体育等方面有新的突破。尤其把旅游业的发展摆到重要的位置。并且，明确提出及实施了提高行政办事效率，改善服务环境，简化审批手续，下放审批权限，减少收费项目，各级办事机构落实行政公示制和服务承诺制，减少审批环节，方便客商投资，
7、强化社会信用等一系列配套政策，有力地改进了投资环境，建立了良好的投资政策导向。正是由于政府的重视，目前同大地区已经形成了良好的投资市场环境。（二） 经济产业发展状况 1、经济总量近年来，同大地区国民经济呈整体快速增长态势，综合经济实力明显增强。2010年，同大镇加大项目建设力度，招商引资成果逐步显现，全镇新上项目21个，其中汽车零部件项目10个，有三个亿元项目入驻同大汽配产业园，全年实现工业产值近5亿元，全镇招商引资额7.1亿元，同比增长54%；财政收入超过2000万元，达到2150万元，创历史新高。2、产业特征独特的区位、资源优势和良好的投资环境，为同大镇加快工业发展提供强大动力。汽车零部件
8、制造是同大的支柱产业，全镇现有汽车零部件生产企业25家，2008年同大镇被安徽省政府确定为汽配产业集群专业镇。近年来，依托同大丰富的农副产品资源，农副产品深加工产业发展迅速，全镇现有省、市农业产业化龙头企业10余家。2004年，英属马绍尔群岛大地熊公司投资500万元资金建成“安徽美丽田园”休闲度假村。近年来，庐江县同大镇围绕“美丽田园”开发水产养殖垂钓、巢湖麻鸭养殖、优质水稻试种、阳光蔬菜大棚、苗木花卉等产业，使之成为有看头、有玩头、有吃头的农家乐旅游休闲基地。今年以来，该基地共接待游客2.2万多人次。建设工业园区也是同大镇“十二五”期间加快工业经济发展的主要切入点，有效地促进产业集聚。镇政府
9、采取加大政策扶持引导、加快基础设施建设、加大招商引资力度等措施，使园区建设步伐明显加快，发展潜力巨大。（三） 旅游资源现状1、汤池温泉休闲度假板块。要按照打造“温泉之都、风情小镇”的思路，建成以自然、健康、绿色、生态、和谐为基调，以体味温泉、休闲度假、运动健康、会议培训、影视艺术、观光美食为主要功能的综合性温泉休闲度假型旅游区。挖掘温泉内涵，以温泉为特色，做大、做深、做透温泉概念。充分利用汤池丰富的人文内涵、良好的生态环境，重点构建长三角自驾车旅游基地、全国影视文化基地。积极创建国家级5A旅游度假区、华东地区最大的温泉休闲基地和安徽旅游产品的重要节点。 2、冶父山、东顾山和黄陂湖宜居养生板块。
10、“两山一湖”地处县城东北，属于庐城规划的新城区，位居环湖湖旅游带上，北接皖中旅游带，南依皖江经济带、皖南旅游区，区位优势明显。围绕“生态旅游、休闲养生、生态园林城市、山水宜居城市”的产业定位，使该区成为庐江旅游发展的重点区域之一。将人文精神与自然风光结合，与庐城城市规划相结合，突出以“冶父山”为主题的宗教养生、“东顾山”为主题的森林养生、“黄陂湖”为主题的水域休闲养生三大品牌，塑造“三国文化养生地、山水生态花园城”的主题形象。突出庐城新型城市特色，充分展示城湖相拥的宜居休闲度假特色。完善城市旅游休闲功能，提升休闲品位，将庐城打造成人文旅游、休闲度假和宜居城市，将此区域打造成为“江北养生第一地”
11、。 3、环巢湖休闲旅游板块。利用合肥滨湖新区开发建设，结合巢湖岸边的自然山水，将庐江沿巢湖南岸的集镇，打造成为庐北环湖休闲旅游观光、居住区。顺应滨湖新城和环湖经济圈开发，规划建设一批湖景房产、湖滨展览中心、会议中心等，努力形成以观光、度假、高档人居为一体的综合性滨湖休闲度假和商务休闲旅游区。贯穿合肥老城、新城的徽州大道正在向南延伸，离同大镇不足15公里，巢湖北岸龟山至中庙段滨湖旅游观光大道正在建设中。我县巢湖南岸滨湖景观大道可行性研究已经编制完成，并获市发改委批复。即期要抓住合肥滨湖新城建设和巢湖新区大建设，加快环湖旅游开发的有利契机，及早推进滨湖大道建设。把滨湖景观大道规划连接合肥徽州大道工
12、程，作为加速对接合肥的重点工程和建设滨湖休闲旅游区的突破工程。 4、庐南生态民俗体验游板块。庐南地区贴近“铜池枞”产业集中区，是庐江承接皖江产业转接示范区前沿，其自然生态环境优美。盛产农副产品和各色的山野菜，是得天独厚的绿色食品基地。这里民情淳厚朴实，热情好客，可以打造“生态游”、“观光游”和“探险游”等旅游娱乐项目。利用黄屯原始生态森林资源，将东南部山区打造成成绿色休闲、康休娱乐板块。开发山地自行车、汽车越野、滑翔伞、高尔夫等运动，开展登山、徒步、进村入户、探险野营、体育健身等活动。 5、“农家乐”乡村游板块。“农家乐”以独特的休闲体验性，正日益受到城市居民的青睐。庐江自古就是勤耕好学、明礼
13、守信之乡，农耕民俗文化独特。大力开发参与性强的民俗、农耕文化体验项目。结合郭河现代农业综合开发示范区建设，充分展示融观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合性旅游休闲功能。开展试点引导，鼓励农民发展形式多样的“农家乐”旅游经营项目。开展住农家屋、做农家活、吃农家饭、享农家乐活动。 6、人文旅游板块。依托三国文化、桐城文化的历史积淀和庐江淮军在中国近现代史上的重要地位，突出我县人文特色。提升旅游产业的历史文化内涵。加强传统文化艺术节目与旅游活动的结合，例如流行于江淮之间的庐剧有着浓郁的地方韵味，和旅游项目结合，可以彰显庐江民间特色文化。庐江宗教资源独特、丰富，冶父山伏虎寺、实际
14、禅寺，以及汤池的白云禅寺等宗教祭祀场所，法事频繁，香火旺盛，宗教文化氛围浓郁，与森林生态景观完美结合，在周边、合肥及南京等地知名度较高。深入挖掘庐江宗教文化旅游的独特魅力，加大宗教人文资源的宣传力度，吸引外地客人来参观、休闲、朝圣，适度开发宗教休闲旅游。7、存在的问题与不足本地区的旅游接待服务行业，近几年虽然取得了很大的进步与发展，但是还存在着一些问题与不足，主要是：一、整体旅游宣传的影响面不够广泛，辐射力度不够深；二、景点较分散，未形成拳头产品和完整线路，给人以零打碎敲的感觉，造成游客停留时间不够长的结果；三、缺少高规格的豪华旅游饭店，现有的几家三星级饭店都普遍存在着布局不合理、服务功能不到
15、位的缺陷；四、缺乏专业的饭店管理人才，饭店的整体服务规格和服务质量不够高；五、现有饭店缺乏能举行商务洽谈、宴会、展览、新闻发布会、政府首脑接待等大型活动的场所，直接对整个地区的经济发展与形象展示造成了滞后的负面影响。（四） 消费市场分析通过对本地区饭店、餐饮、娱乐、购物等方面的实地调查，我们发现本地区虽然经济不是特别发达，但是一般市民的消费水准却比想象中要高。经初步了解，目前市民对生活中的喜事、大事，如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等，都习惯以聚众宴请的方式来祝贺，比较舍得花钱。而一些新的高档次的酒店、餐馆、娱乐场所在开业伊始，都能在当地造成轰动效应，生意非常火爆。消费市场基本成
16、熟，这就为建设高星级酒店奠定了消费基础。 三、项目分析与市场定位（一） 项目分析考虑到周边整个地区的经济、社会、旅游等发展状况，综合自然、地域、气候等因素及投资回报、投资风险、经营成本等预测，我们认为，目前同大镇已完全有必要投资建设高星级的城市综合商务型酒店，同时在建造过程中，特别需要注意下列因素：1、规格档次起步一定要高，设计规划标准为四星级，建设标准为三星级，这样就能快速占领当地饭店业的制高点。同时，服务设施应尽量齐全且功能灵活。2、依据地方容量，整个投资规模不宜偏大，房间总数控制在150间以内，同时，应具备有较佳私密性、独立性、安全性的经营接待场所，以满足政府接待的需求。3、主体建筑风格应有自己的特色，且与周边环境相协调，从而使住店客人在欣赏周边自然景色的同时，建筑物本身也相应成为所在区域的一道亮丽景观。4、经营定位应明确，既能符合当地政府要求，又能最大范围地招徕客源，赢
