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1、 项目管理策划书（实施阶段）“景瑞豪豪布斯卡卡”项目管理策划书书（实施施阶段）编制：审核：签发：目 录目 录22第一章：工工程概况况及项目目总平面面图11.1项目目概况11.2项目目总平面面图21.3项目目工程管管理的特特点和难难点3第二章：项项目的组组织架构构与岗位位职责42.1 整整个项目目开发过过程中各各单位的的组织架架构及职职责42.2项目目公司组组织架构构及岗位位职责52.2.11项目公公司组织织架构52.2.22项目公公司工作作职责及及岗位职职责52.2.22项目公公司工作作职责及及岗位职职责62.3监理理单位及及总承包包单位可可能的架架构及其其它252.3.11 监理理组织架架构
2、图252.3.22总包组组织架构构26第三章：项项目的范范围划分分273.1项目目总平面面图273.2总承承包商施施工范围围划分273.3总承承包商、分分包商的的工作范范围273.4由甲甲方另行行分包、甲甲供材料料设备、指指定品牌牌材料设设备28第四章：工工程进度度管理304.1项目目总控制制计划304.2工程程施工进进度节点点计划304.3 工工程进度度计划的的特点324.4 工工程进度度控制措措施324.4.11总包施施工进度度计划审审核324.4.22 施工工过程中中施工进进度计划划审核334.4.33 总包包施工协协调管理理334.4.44 奖惩惩机制334.4.55 甲方方分包工工程
3、施工工进度计计划控制制334.4.66 项目目公司内内部计划划协调334.44.7 总包计计划控制制34第五章：工工程质量量及安全全管理345.1工程程质量与与安全管管理目标标345.11.1工工程质量量管理目目标345.1.22安全文文明施工工管理目目标345.1.33工程质质量与安安全管理理依据355.1.44 质量量与安全全管理奖奖罚措施施365.2质量量与安全全管理指指导思想想405.2.11依靠监监理的力力量控制制质量及及安全405.2.22优选队队伍，杜杜绝多层层转包405.2.33强化过过程监督督415.2.44沟通与与支持415.2.55分户验验收把握竣竣工验收收最后防防线41
4、5.3工程程质量管管理措施施425.3.11 图纸纸审查制制度425.3.22 施工工单位质质量保证证体系425.3.33 设备备材料进进场验收收制度435.3.44 样板板引路制制度435.3.55项目质质量管理理要点445.3.66技术方方案先行行制度445.3.77质量通通病处理理455.3.88日常质质量管理理465.3.99设计协协调问题题465.3.110质量量事故处处理465.3.111入住住前质量量检查和和维修465.33.111成品保保护措施施465.4安全全文明施施工管理理485.4.11施工现现场CII标识系系统485.4.22施工过过程管理理49第六章：工工程成本本管理
5、506.1 项项目成本本控制目目标506.2 项项目成本本控制措措施506.2.11图纸审审查506.2.22变更签签证管理理506.2.33进度款款支付50第七章：采采购与招招标管理理507.1 监理理招标507.1.11入围资资格507.11.2监监理人员员的资质质审查517.1.33检查现现场办公公设备517.2总包包招标527.22.1入入围资格格527.3分包包管理与与甲供材材料协调调527.3.11总包管管理工作作包括：527.3.22总包配配合工作作包括：527.3.33材料设设备供应应管理547.4配套套专业分分包工程程招标55第八章：项项目的沟沟通管理理558.1进场场知会5
6、58.2周例例会558.3运营营月报558.4里程程碑形象象进度558.5文件件的收发发、传阅阅558.6文件件的归档档56第九章：项项目的风风险与对对策5891进度度控制风风险与对对策5892质量量控制风风险与对对策5993成本本控制风风险与对对策6094其它它61第十章：项项目的总总体协调调6210.1场场地条件件6210.2销销售开放放展示要要求6210.3施施工场地地规划6310.4民民扰情况况6310.5对外外协调工工作63编制： 林麟 审核：吴炜 签发： 1第一章：工工程概况况及项目目总平面面图1.1项目目概况项目位于鲁鲁家峙岛岛东北角角，东侧侧为景瑞瑞路（天堂堂街）、南南侧为希希
7、望路、西西侧为东东二路、北北侧为鲁鲁家峙北北路，工工程总占占地面积积：9331488M2，总建建筑面积积：约11210092MM2。本工程由444栋单单体建筑筑和1个独立立的地下下车库组组成，各各楼栋建建筑结构构情况如如下：楼号层数地下室结构形式建筑面积（ M2 ）111 1剪力墙结构构1094112181剪力墙结构构1195883181剪力墙结构构55984、51/111剪力墙结构构309/2260006111剪力墙结构构25367111剪力墙结构构49708111剪力墙结构构51699111剪力墙结构构551210、111#111剪力墙结构构528212111剪力墙结构构542913、11
8、4、211、28851框架异型柱柱结构338815、116、22451框架异型柱柱结构323817、118、222、22351框架异型柱柱结构225019、220、225、22651框架异型柱柱结构21612751框架异型柱柱结构337229、33031框架结构34331-4531框架结构682地下车库11.5000框架结构54801.2项目目总平面面图1.3项目目工程管管理的特特点和难难点（1）政府府部门的的土地一一级开发发单位普普陀旅游游公司在在土地移移交时，基基地尚不不具备三三通一平平的条件件，主要要问题在在于（a）场地地内部剩剩余2条条电力电电缆、11条电讯讯电缆和和1条有有线电缆缆未
9、移位位，涉及及到由该该单位落落实资金金及安排排市政配套套单位进进场移位位；（b）场地地内河道道众多，由由于岛上上基础设设施条件件较差，众众多居民民户的下下水均排排入场地地内的河河道中，故故在开挖挖新的河河道前无无法对原原有河道道铺填，增增加了施施工难度度；（c）本项项目场地地位于鲁鲁家峙岛岛腹地，远远离鲁家家峙岛大大桥，原原本并无无一条车车行道路路可通至至现场，为为此，普普陀旅游游公司为为我项目目新建一一条车行行道路。由由于该道道路途经经居民区区，涉及及到部分分的拆迁迁并对居居民的生生活造成成影响，受受到了极极大的阻阻挠，严严重影响响到道路路施工的的工期，并并对我项项目施工工带来了了直接的的极
10、大的的影响；（d）公园园会所处处有一猪猪圈，涉涉及到拆拆迁及赔赔偿的问问题，由由于谈判判不顺利利，导致致该猪圈圈至今还还未拆除除，我项项目公司司不断敦敦促旅游游公司加加快本项项进程。（2）鲁家家峙岛上上居民组组织了土土方及运运输队，对对入岛物物资进行行垄断，并并提出诸诸多非份份要求，如如不答应应即阻碍碍上岛物物资的运运输线路路；加之地地方政府府为安抚抚失地居居民，出出台了保保护政策策，使其其愈加嚣张张跋扈，土方及各类材料等的运输存在较多的不可控因素；（3）建筑筑物业形形态多样样，联排排别墅、花花园洋房房、小高高层、高高层、人人防地下下车库并并存，外外立面造造型复杂杂、内部部空间多多变；西班牙牙
11、风格的的构件市市场采购购周期长长、难度度较大；以上因因素导致致施工管管理难度度的加大大；（4）由于于本项目目需保证证在开盘盘前完成成会所及及样板景景观的施施工，施施工周期期仅3个个月（含含建安、内内外装饰饰、门窗窗、装修修、软装装及景观观），施施工周期期短、分分包及材材料选购购时间短短、对售售楼处的的各类施施工要求求高，这这些均带带来了较较大的施施工管理理难度，项项目公司司必须采采用非常常规的项项目运作作方法才才能得以以实现；（5）本项项目为现现状交地地，需旅旅游公司司负责住住宅项目目二期地地块及商商业地块块的动拆拆迁，当当前舟山山范围内内拆迁难难度极大大，由于于动拆迁迁的不确确定性，导导致对
12、项项目的后后期开发发造成很很大的影影响；（6）整岛岛开发的的市政配配套的进进程对我我项目的的影响极极大，整整岛开发发资金的的原因及及动拆迁迁的因素素，将对对本项目目周边市市政配套套（道路路及市政政管网）的的进展带带来极大大的影响响，从而而直接影影响到本本项目的的配套进进程；（7）项目目的住宅宅二期部分分单体从从办理四四证到竣竣工验收收，仅有有整整一一年的时时间，这这在施工工管理上上造成了了很大的的压力；而部分分可结转转单体的的提前施施工需办办理土地地证分丘丘，这在在操作上上带来一一定的难难度而且且还涉及及到土地地款的支支付问题题，解决决有相当当难度；（8）总包包单位及及各分包包商按照照舟山一一
13、贯操作作方式垫垫资较少少，势必必对我项项目公司司日后的的现金流流带来较较大的压压力；（9）岛上上经常停停电和台台风季节节较长，对对工程进进度也有有一定影影响；（10）项项目一期期竣工验验收条件件与小区区规划有有较大差差异，对对竣工验验收将有有较大影影响。对上述困难难采取的的措施：（1）加强强与区政政府和各各有关部部门的沟沟通，获获取区局局主要领领导的支支持；（2）加强强与旅游游公司的的沟通和和合作，督督促其按按照时间间节点完完成相关关工作；（3）利用用各类资资源做好好与岛上上垄断单单位的协协调，力力争将其其对我项项目的影影响将至至最低；（4）与公公司各职职能部门门做好有有效沟通通，加快快设计、材材料选样样、集团团采购的的进程；（5）加快快项目公公司负责责的分包包及材料料采购的的招标工工作；（6）采取取各类赶赶工措施施，加快快施工进进度；（7）加强强管理，保保证施工工质量；第二章章：项目目的组织织架构与与岗位职职责2.1 整整个项目目开发过过程中各各单位的的组织架架构及职职责集团项目公司职能部门（运营、市场、设计、成本、工程）总包施工单位监理公司配套专业分包施工单位指定专业分包施工单位甲供材料设备、甲指乙供材料设备供应商支持、规范监督管理监督管理管理、配合2.2项目目公司组组织架构
