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1、 工业地产与城市经济互动发展机理研究 作者：刘丽荣冯兵李少游王兴中 内容摘要：研究工业地产与城市经济互动机理具有重要理论价值，既是研究两者协调发展的基础，也是城市规划决策实践中的重要决策依据。本文拟建立工业地产与城市经济互动机理概念模型，分析工业地产与城市经济互动机理的作用路径，并基于工业地产与城市经济互动机理及集约节约使用工业用地的原则，探究合理规划工业用地、推进城市经济发展的思路，从而推进工业地产优化利用在城市规划决策中的实施。 关键词：城市经济 工业地产 互动机理 城市规划 本文涉及的工业地产主要指城镇工业用房地产。工业地产一般是以城市地域范围作为研究边界，并且为工业经济发展提供适宜的载
2、体，引导工业企业在空间上的集聚和规模化，进而形成经济增长级的空间，通过增长的扩散影响城市体系的空间分布，在城市发展过程中起先导作用。城市的发展是伴随着工业化进程发生的人口、劳动力、空间向城市集中过程和城市拓展延伸的过程。城市规划在城市经济发展中扮演日益重要的角色。 研究意义及相关研究综述 从城市规划角度研究工业地产与城市经济互动机理是理论创新的需要。其一，抓住房地产市场中对影响城市经济产生重要影响的工业地产要素，从新的视角研究城市经济的协调发展很重要却仍为理论研究的盲点。其二，实现城市经济、房地产、产业经济、土地利用、城市规划、计算机信息技术等多学科的交叉与融合，增强城市规划领域决策的科学性，
3、更是理论发展和创新的需要。 工业地产与城市经济互动机理研究是我国区域经济发展阶段对工业地产合理规划的现实需求。我国经济高速发展、工业化及城市化进程加速、区域经济发展存在严重不均衡的阶段背景下，工业地产的规模、价格等也存在较大的区域差异，具有典型的区域性特征。而工业地产与城市经济互动机理研究的匮乏，导致政府部门在制定工业发展规划时，往往不能在定量分析的结果上进行规划决策，一旦决策失误将对经济发展造成重大影响。 全面理解工业地产与城市经济互动机理的内涵，能更科学、合理地确定工业地产的空间规划。从城市规划决策的角度出发，引入城市经济影响工业地产运行的经济变量进行研究，更容易抓住真正影响工业地产运行的
4、地域经济变量。如果能够定量测算和预测某种政策施加于工业地产与城市经济互动体系的反应强度、频率，以及房地产市场中各专业市场之间的互动关系，遵循工业地产与城市经济的互动机理，进行科学的城市工业地产发展规划决策，为政府选择有效调控工业地产的用地规模及价格、工业园区建设的标准、产业发展政策、发展城市地域空间，提供优化决策支持。 研究理论与思路 （一）相关理论 有关城市经济、区域经济和房地产市场之间宏观关系的理论基础为区域经济增长三部门模型（threesectormodel），该模型将区域经济分为三个市场：产出市场、劳动力市场和房地产市场。其认为，区域经济的特点首先在于没有货币，也不能通过货币供应刺激自
5、身的经济增长；其次是具有开放性，商品、劳动力和投资流动不存在任何障碍。因此该理论认为区域经济增长的源泉，一是在于区域间输出需求增加为该区域带来更多的资源，而这种需求增加是由国家经济形势、区域产业结构和区域企业的竞争力决定的；二是容易获得生产要素而使区域产出快速增长，劳动力和房地产是关键的生产要素，有效工资、气候、舒适程度和公共设施决定了劳动力供给。能获得可负担得起的居住和工商业用房，是区域产出增长所必需的条件。 （二）基本框架 基于三部门模型，研究工业地产与城市经济的协调发展，建立工业地产与城市经济互动机理的基本逻辑框架。简单地用图1来表示。 （三）城市经济发展水平及政策的影响因素分析 其一是
6、对该城市所创造的产品和服务的需求（既包括外部需求也包括内部需求），主要在产出市场通过产业发展得以实现，对我国目前所处的工业化中期阶段而言，工业发展为主旋律，通过土地、税收、投资、产业政策等杠杆促进工业化进程。其二是该城市生产要素的供给，主要在劳动力市场和房地产市场进行，劳动力市场的就业率、收入水平取决于经济发展水平，同时又对经济产生影响，并影响房地产（包括工业地产）的规模和价格等，而其中工业地产的规模和价格又直接成为城市竞争力的重要影响因素，并作为企业（工业发展的基本单元）的固定资产直接参与生产经营过程。工业地产的规模和价格以及工业发展质量构成城市经济发展的基础动力。 （四）城市经济发展的关键
7、路径分析 通过产出市场、劳动力市场、房地产市场三个市场的联动发展，构成城市经济基本面。其中房地产的良性发展是区域产出增长所必需的条件，为城市提供可负担得起的居住和工商业用房。 把房地产市场中的对工业发展产生直接影响的工业地产抽象出作为主要研究对象，其规模、价值既受到城市经济发展速度的影响，同时又作为城市生产要素供给的重要内容，成为影响城市经济发展的重要动力。如果把城市经济看作一个整体项目，工业地产可视作重要的成本影响因子，同时，由于工业地产在城市经济发展中往往是作为招商引资、改善投资环境的重要调节手段，其价值不仅通过土地价格的形式体现，还通过工业用地的产出强度、投资强度、税收强度等指标衡量其隐
8、性价格，其开发规模和开发方式通过影响投资和财政政策对城市经济的另一重要因素（区域间输出需求增加）产生影响。 工业地产与城市经济的互动机理 （一）工业地产与城市经济互动机理的逻辑框架 工业地产是工业发展的空间载体。城市建设和城市化则是城市经济与社会发展的空间表现形式，而且工业地产在空间上又成为城市建设和城市化的重要组成部分。他们之间也具有一定的客观规律和内在要求，在尊重工业地产空间布局促进工业发展客观规律的同时，要尊重城市经济和城市建设及城市化的规律。工业地产与城市经济互动机理必须建立在遵循两者之间的双向作用基础上。 （二）工业地产推动城市经济发展的路径 工业地产发展的路径与城市经济互动机理分析
9、。工业地产通过工业园区的开发建设，促进工业化水平的不断提高的同时推动城市化进程，形成城市规模的扩张，但发展到一定阶段后，又会以产业扩散的驱动方式，以产业为基础在一个大城市周围形成若干个小城镇；工业地产通过空间布局的优化，通过退二进三、产业转移、发展飞地工业等方式，支持产业结构的递次演进；同时，工业地产通过引导产业集聚，提高工业地产的产出强度、投资强度，支撑工业的规模化和专业化发展，是提高工业化质量的必然选择；另外，工业地产的发展拓展就业空间，有利于吸引大量劳动力参与工业化和城市化过程，增进民众财富的积累。 工业地产价值变化与城市经济互动机理分析。工业地产价格对城市经济基本面的作用渠道归结为消费
10、和投资两方面。在图2的路径中，工业地产价格的变化对城市竞争力、企业、金融机构产生直接影响，从而影响三者的投资决策，进而影响城市的发展。其一，对城市竞争力而言，具有双重效应，工业地产价格的上升，往往伴随着房地产价格的上升，会带来较大的财富效应，刺激人们消费的增长，进而促进总需求的上升，但房地产价格的上升也会使得包括住房在内的生活成本的上升，引起其他消费的减少。其二，对企业的影响也存在类似的矛盾，工业地产价格的上升会引起企业生产成本的上升，并伴随工人生活成本的上升必然会导致更高的工资支出，直接导致企业提供的就业机会和消费的减少。其三，对金融机构的影响，工业地产价格的上升会促进企业抵押物价值的上升，
11、放大企业的融资能力，从而促进企业投资的增长。物业价格的下降会导致银行面临的信贷风险增大，促使其缩减信贷，引起投资的变化。可见，一定限度内工业地产价格上升会促进总需求和总投资的上升，从而促进城市经济的增长，但如果上升超过了一定的限度，则会引起社会总成本的上升，对需求和投资的负面影响会大于其积极影响，则会引起经济的衰退。 （三）城市经济发展对工业地产的作用 城市经济的发展促进市场扩张、企业和人口的集聚，形成产业发展的拉力和对工业产业发展的规模化需求，在空间上表现为对工业用地的大规模需求，受产业集聚的推动，并通过产业关联或其他方式逐渐建立密切联系，并形成合理的劳动地域分工体系，促进产业集群发展和产业
12、结构的调整。城市经济快速增长伴随着低利率和收入的稳步增长，人们对未来有良好的预期，房地产市场（包括工业地产）市场会出现供销两旺、价格稳步上升的现象，工业地产与城市住宅市场及其它相关行业有着较为显著的相关性，这些因素对工业地产的规模、价格产生影响。不同区域的城市对工业地产的需求反映便会有所不同，任何一个区域的工业地产的供给和需求都保持相对独立性，区位因素、投资环境因素在工业地产价值中起决定性作用。 结论 把握工业地产与城市经济发展的客观规律。借助计算机及信息技术，构建基于工业地产与城市经济互动机理的规划支持系统，在城市规划中，充分考虑工业地产与城市经济的双向作用科学决策，优化工业布局规划。以工业地产引导产业集群发展，壮大城市主导产业，优化投资环境，避免重复建设，使工业地产的集约节约利用与城市规模的理性增长相辅相成。通过工业地产的合理利用，促进工业化进程和城市化进程，提高城市竞争力，加快城市产业结构的升级，实现工业地产、工业化、城市经济的优化协调与可持续发展。 参考文献： 1.叶裕民.中国城市化之路.商务印书馆，2017 2.龙奋杰，沈悦，刘洪玉，郑1 / 1
