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1、旅游策划专题-用旅游策划，助推项目成功落地-绿维创景旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网 http:/ 旅游景观设计网 http:/创意建筑设计网 http:/ 旅游投融资网 http:/版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 旅游策划专题-用旅游策划，助推项目成功落地北京绿维创景规划设计院热点聚焦：旅游策划，旅游项目策划，旅游全案策划，旅游规划，旅游策划规划，绿维创景旅游规划
2、涉及发展目标、产业配套、用地控制与平衡等方向性的大问题，往往不能对产业、产品、运营和管理作出具体的指导，存在操作性上的空缺。如何摆脱旅游规划的限制，为政府及开发商提供可执行、可落地的方案？绿维创景认为，应在旅游规划之前形成全案策划，设计出最有价值的游憩模式、旅游产品及商业运营模式，助推项目在经济、市场及建设上的落地。 旅游策划专题-用旅游策划，助推项目落地-绿维创景一、 旅游策划的概念解读旅游策划，是依托创造性思维，实现资源、环境、交通与市场的优化拟合，实现旅游业发展目标的创造过程。其目的在于找出资源与市场间的核心关系，建构可采取的最优途径，形成可实施的明确方案，并对近期的行动进行系统安排。绿
3、维创景认为，旅游策划要先于旅游规划并形成全案策划架构，通过策划设计出最有价值的游憩模式、商业模式、营销模式和运营模式，形成旅游产品和旅游吸引力，再将吸引力延伸到整个旅游产业的多元系统构架，最后体现到规划上。另外，旅游策划要讲求落地：通过商业模式创新实现经济落地、通过创新主题概念，塑造核心竞争力，形成市场落地、通过经营模式创新实现建设落地。二、 旅游全案策划的步骤及要点绿维创景认为，旅游开发是以项目的完整运营方案为基础的。因此，通过旅游全案策划，形成包括旅游产品策划、旅游开发建造及投融资策划、旅游营销及经营管理策划三方面内容，可以全面把握项目开发的条件。1、资源评价与挖掘资源是旅游项目开发的基础
4、，一般包括自然资源、历史文化资源两个方面，我们也从地脉、文脉、人脉三个角度，进行资源的挖掘。从投资的角度，我们将资源区分为本体价值与开发价值。本体价值是资源固有的价值基础，开发价值，则是从开发收益的角度，对资源价值的一种评价，这样的评价，对于开发商投资，具有很大的意义。本体价值评价与挖掘：第一，景观观赏价值；第二，科学价值；第三，文化价值；第四，游乐价值；第五，康疗价值；第六，体验价值。开发价值评价与挖掘：第一，资源定位、独特性及其吸引力评价；第二，可进入性与进入条件评价；第三，基础设施条件及投入评价；第四，展示条件与观赏条件评价；第五，游乐、康疗与体验条件评价；第六，产品现状评价。2、市场调
5、研要把握好市场，需要从五个方面进行深度研究与策划：市场调研、旅游市场总体把握，项目的市场定位，对应于目标市场需求的产品创造（创意策划与游憩方式设计，游线设计），市场核算与运作策划（收入模式设计，营销策划，市场效果判断，效益估算等）。3、定位与战略定位，是旅游项目策划的核心步骤，所谓“纲举目张”。可以分为四个方面：主题定位、目标定位、客源市场定位和战略定位。主题定位：旅游项目一般都需要主题，即使是奇山异水等独特景观区，或者宾馆等普通接待区，如果有了清晰独特、引人入胜的主题，并且项目按照主题进行整合打造，旅游吸引力就会得到极大的提升。目标定位：项目独特吸引力提升到何种程度，是实现目标的基础。这对策
6、划人在资源挖掘、市场开发、创意突破、产品整合方面，提出了挑战。目标定位，要求设计出达到目标可行的运作路径。目标是一个体系，包括定性与定量两个方面。市场定位：按照传统方式，分为基础市场、主体市场、机会市场；按照细分结构，形成重要性、营销时序、区域划分、类别划分四维构造的综合形态。功能定位：旅游项目，可以围绕六要素进行细分展开，结合游憩方式，构建系统的综合功能结构。例如，吃住行游购娱等要素大功能；观光、探险、休闲、度假、休学、疗养等游憩功能；以住为主，餐饮娱乐辅助的结构（大多数度假村的模式）；以餐为主，借助民俗游乐的结构（大多数农家乐的模式）。开发战略：实现目标的现实途径，必须有战略性的构架，这就
7、是开发战略。战略，是对多种可能途径的选择。是开发中轻重缓急、先后时序、结构配合投资分配等重大问题的纲领与方针。4、产品策划与游憩方式设计1）产品策划旅游产品是指可以进行销售、经营运作的实体项目。旅游产品策划，就是要策划出可以游憩、销售、经营及投资开发运作的项目结构。绿维创景认为，在旅游产品策划中，尊重人的生理与心理、注重人的感受与体验是旅游产品成功的关键点之一。2）游憩方式设计游憩方式设计技术，是旅游项目设计的核心技术。主要从旅游目的地、景区开发角度，对旅游者出游中涉及的各主要要素进行设计安排，使旅游者在旅游过程中获得最大满足，旅游目的地资源获得最佳利用，从而使旅游开发商、投资商获得做大收益。
8、5、要素配置与布局项目内部的游线、交通、土地利用、功能分布，必须符合游憩规律，符合地形地貌与景观环境，符合土地利用与基础设施集约化与优化，符合环境保护、文物保护、景观保护的要求。因此，综合相关要素，进行合理布局，形成最佳的空间结构关系与游憩路线，是旅游策划、规划的共同任务。6、商业模式设计商业模式，是项目开发与经营的商业灵魂。其内容非常丰富，包括了收入模式、经营模式、营销模式、管理模式、投资分期、资本构架、融资模式等等。7、开发运作计划制定这一计划的重点，在于把战略落实到开发的每一个环节之中，提示操作的顺序、重点、达到的目标、环节之间的衔接等等细节。开发运作计划，一般涉及到以下八个方面：）经营权及相关合同谈判与签订；）土地征用、拆迁、居民安置；）策划、规划、设计等相关事项；）立项、可研与五证报批；）工程招标与投资建设；）招商引资与融资运作；）开业验收与开业营销运作；）管理成型与人力资源培训。详情参见：旅游策划专题-做好旅游策划，实现旅游业发展目标-绿维创景扩展阅读：落地运营*实操为王-超越旅游规划通则，创新旅游规划模式 创意经典*落地运营，绿维创景8年落地项目集锦 旅游规划的误区与旅游策划的运用（有关旅游策划、旅游规划、旅游地产的更多研究，详见） 旅游运营网 http:/
