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1、“经适房”是个难题:浅谈怎样破解空心房拆除难题 不从认识、体制、利益这三大症结入手,围绕经适房的问题将永远无法处理。或许这已经超出了经济学研究的范围。4月27日,住房和城镇建设部有关加强经济适用住房管理相关问题的通知,其中明确严禁违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房。该政策的出台,立刻刺激到了经济适用住房持有些人的神经。北京即可便上演了戏剧性一幕:在经济适用房项目比较集中的北京朝阳区、昌平区,区级建委过户大厅出现了数千人排队将经济适用房转商品房的壮观场面。体制问题经济适用住房是国家为处理中低收入家庭住房困难而兴建的,经济适用房自1998年开始建设以来,在中国已经有的历史了。然而,曾被大家寄予
2、厚望的经济适用房在发展运行中凸现出种种弊端,已广为大家所诟病穷人想得到一套经济适用房难上加难,而富人和部分公职人员凭借种种关系和权力却能轻而易举地拿到经济适用房。进入公安部工作两年后,小刘在北京广渠门内分到了一套70多平方米的经济适用房。和周围逾35000元/平方米的商品房价形成鲜明对照,小刘购置住房的价格为4300元/平方米。一直以来,国家部委手上全部掌握着大批存量房源,而且每十二个月还可经过经济适用房划拨、团购甚至自建,新增不少房源。大多数部委的公务员在工作满两年后便可申请福利住房。据了解,新增房源、位置好的房源,通常由部委内“资历深”的公务员先行挑选,并以优惠价格向其所在单位购置。小刘说
3、:“以后分到新房,单位会根据原来的价格回购这套住房,新房以一样的方法转让给我们。假如离职,我们能够经过补交地价款取得该套住房的产权。”经过这种“以旧换新”的方法,中央党政机关公务员的福利住房分配形成了完整的体系。在北京,公务员这一特殊的群体在住房方面长久拥有着特殊的渠道。西直门、新街口、三里河、广安门、广渠门等位置优越、交通方便的区域,均存在着体量巨大的公务员小区。相关教授表示,国务院对公务员福利分房存在政策漏洞。1999年,国务院针对公务员人群专门下发了在京中央和国家机关深入深化住房制度改革实施方案,要求“从1998年底起,在京中央机关和国家机关停止住房实物分配,逐步实施住房分配货币化”。但
4、国务院以前的23号文中又要求:“在一定时期内,国管局、中直管理局可统一组织建设经济适用住房,按建造成本价向在京中央和国家机关职员出售。”所以,不少部委、机关打着“经济适用住房”的旗号向公务员提供福利房的现象仍在继续。北京华远集团总裁任志强公开表示“大部分的经济适用房全部供给给公务员”。数据显示,北京市2021年到2021年公开的土地供给量,70%以上的土地用于建经济适用住房和其它政策性住房。然而,这期间面向社会供给的经济适用房的全部数量,加起来只有37%左右。“另外63%以上的土地去了哪里,大家心知肚明。”任志强表示。利益问题住房的第一要义是社会保障,其次才含有商品属性。启程于1990年代后期
5、的房改过分强调住房商品属性,有意淡化社会保障属性铸成大错。为减轻道义压力,政府又急急忙推行“公屋制度”救急,又因为病急乱用药,遭致我国“公屋制度”过分倚重国外已普遍放弃的经适房制度。“公屋制度”分为三个层面,一是财政提供廉租直补于住房困难家庭;二是政府建造公共租屋;第三才是所谓经适房。因为经适房可交易之商品属性而存有不菲赢利空间,在行政审查层面出现腐败我国外皆然,所以各国纷纷改弦更张,将“公屋制度”着重锁定于廉租直补和提供公共租屋两个层次。由此可见,经济适用房作为保障性住房的一个,监管尤为主要。仔细研读新规发觉,北京市经济适用住房管理措施(试行)对违规行为的处罚要求十分明确,如申购到经济适用房
6、的,其家庭收入、住房或资产情况发生改变,需如实上报,区县住房保障部门将进行检验,不符合条件的,将取消购房资格。不过,对于大家反应强烈的骗购和出租问题,甚至连实质性经济行政处罚方法全部没有出现。只要求,一经查实,立刻责令退还。这些方法实际上丝毫不具威慑作用。本身已经有较高收入水平、甚至开宝马的违规者们根本不惧对其无法伤筋动骨的小额罚单,更遑论5年内无法再次申请经济适用房。实际上这些高收入阶层根本不需要经济适用房,对她们来说,假如能成功骗购经济适用房是个额外的红利,骗购不到也不会产生实质性的损失。另外,通知新增了经济适用房交易需经政府监管部门同意的条款,但却无提升公共部门实施力的配套政策。业内人士
7、认为,如没有更严厉且可操作性的方法出台,上述政令又将是不了了之。认识问题经济学家茅于轼先生一直以来就反对经济适用房的建设。在她看来,经济适用房本身是最大的贪污腐败,它既不讲效率,更不讲公平,比赌博还要坏。实际上中国经济适用房出现的很多怪象和制度失灵,并不在于因为拥有产权,而是缺乏一个严格的内循环的退出机制,整个制度设计上也留下了很多寻租的空间。所以,处理问题的关键是确保内循环,杜绝牟利的空间。经济适用房原是惠民之好事,政府只需提供土地,减免开发税收,利用企业融资,建后出售即可回笼资金,并不需要地方政府花多少钱。然而,以低于市场二分之一的价格,分配中低收入群体以价值高昂、增值空间甚大的私有产权房
8、,不论怎样,也难以杜绝富人、官员抢占、偷食经济学上所谓的“搭便车”。“假如说前些年开宝马购经济适用房的现象,还能够了解为制度不健全,现在在2021年24号文出台后、中央强力抓住房保障的情况下,各地仍然不时曝出有关经济适用房的种种丑闻。只能证实,这一产品确实先天不足。”易居房地产研究院杨红旭说。杨红旭称,现在关键有三大方面问题亟待处理:其一,责任问题。官员和富人允不许可购置?其二,产权问题,如上海“三七开”,马上产权份额政府和居民所占百分比“三七开”,政府占30%的产权,而居民则为70%。其三,退出问题。未来卖掉怎么卖,现在相关法规还未包括这个问题。实际上经适房沦为特权房,本身就是因为经适房管理不规范造成的,根本原因不是制度性的要求过少,而是没有实施阳光下运作。能够说,没有阳光下运作的经适房即使出台再多的文件要求全部将是一纸空文。
