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1、中南财经法大学自学考试本科毕业论文目 录一、房地产概论（1）（一）房地产概论 （二）房地产业包括内容二、房地产在我国经济中的地位及重要性（一）房地产业是整个城镇经济发展的基础性产业（二）房地产业是国民经济的先导性产业三、房地产现状及问题（一）当前房地产市场的现状（二）当前房地产市场的主要问题四、政府与房地产之间的相互作用与制约影响（一）地方政府对房地产的影响（二）土地市场中的地方政府行为（三）房地产市场中地方政府的作用机制（四）政府对房地产市场调控效果不大的原因五、完善政府对房地产的政策（一）完善房地产市场的对策（二） 加强房地产的价格管理（三）盘活存量调整供需买卖结构（四）完善土地使用权的管
2、理六、结论 房地产作为我国重要的经济支柱产业。随着我国经济的飞速发展，房地产行业也受到了前所未有的关注。最近我国政府明确提出要将房地产业的重要组成部分住宅业作为新的经济增长点。理论和实践证明，房地产经济和房地产市场的发展，能够带动和促进其他50多个相关产业部门的兴旺，进而引致整个国民经济的发展；但同时它也可能成为泡沫经济的载体，甚至可能导致全国性金融危机。所以，在市场经济条件下，房地产经济和房地产市场的发展，必须有政府的干预与调控。笔者认为，政府对房地产经济及房地产市场的干预与调控主要应为：促进房地产市场的发育，维护房地产市场的运转，弥补房地产市场的缺陷，调控房地产市场的发展。房地产经济作为我
3、国经济的重要组成部分，既不能够过快成长，又不可过度打压。因此政府与房地产之间的关系处理显得尤为重要。在此过程当中，政府既要帮助房地产行业的整体发展，也要考虑民生问题。政府政策在房地产的整体发展当中起到了非常重要的作用。一、 房地产概论（一）房地产概论房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房产主要包括住房房产和营业性房产
4、，地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。 房地产业： 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。（二） 房地产业主要包括以下一些内容：1国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。4房地产的调控和管理，即建立房地产的资
5、金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。二、房地产在我国经济中的地位及重要性房地产业以住宅开发、经营为主体，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。在社会经济活动中，房地产业提供的商品和劳动有生活资料和生产资料的双重性，它既是人民生活的基本要素，也是社会生产的基本要素。作为整个商品经济体系中的要素经济，它是任何社会活动，特别是城市经济活动所必需的基础性物质条件，所以房地产属于国民经济的基础产业。房地产业的健康发展，对整个国民经济的发展起
6、着重要的拉动作用。房地产经济的运行过程关系着国民经济中一大批相关的产业和行业。(一)房地产业是整个城镇经济发展的基础性产业在社会生产和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动中都离不开房地产，它是这些经济和社会活动的基础、载体和空间条件。土地不仅是农业、畜牧业、林业、渔业生产的直接作用场所，是这些生产劳动最重要的生产资料和对象，而且在其他产业中它仍是不可或缺的生产要素和物质前提。一切经济活动和社会活动都离不开建筑物或构筑物，而建筑物或构筑物总量建立在某一地理方位的土地之上。除了必须使用建筑物或构筑物及其地基外，还必须使用与这些活动相适应的场地和交通用地。没有土地，没有建筑物或构筑物，
7、没有一定的空间作为条件农业生产无法实施，工业活动无法开展，第三产业以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动也无法进行。住房作为房地产中相当大的一部分，又是社会生产14和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动的主体一劳动力再生产的必要条件。随着国民经济的发展尤其是科学技术的进步，人力资本成为国民经济中最重要的投入要素，以至于当今不同经济区域、不同企业的竞争基本上演化成了价值规律、劳动力素质的竞争。住房作为人类社会最基本的生活资料，它是劳动力生产和再生产的最基本条件之一，因为吃、穿用等消费活动都离不开房屋，劳动力再生产所需要的文化、教育、福利等用房也要房地产业提供才行。由此可见，房地产既
8、是社会生产的基本条件，又是社会生活的基本条件。它是城镇国民经济生产和社会生活的物质基础。从形象上看，城镇就是由无数房产和地产所构成的。在市场经济条件下，城镇要建设，城镇经济要发展，房地产必须首先发展起来。开工厂要先有厂房和仓库才行；开商场如果没有营业厅和货栈无疑是在建空中楼阁；搞开发区或高新技术产业园区建设先要开发土地，搞好“三通一平”或“七通一平”，然后再建造工商业用房、办公大楼和宾馆、饭店、文化娱乐场所等。从当今社会经济状况来看，一个城镇其经济的规模、结构、布局和水平，在很大程度上受制于该城镇房地产规模、结构、布局和水平。若该城镇房地产发展规模适当，结构与布局合理，质量好，就会较有力地促进
9、该城镇经济发展的速度和质量；反之，若该城镇房地产发展的规模过大或过小，在结构上存在问题，房地产业的管理状况不佳，粗放经营的特点明显，该城镇经济发展的速度和质量就会受到较明显的不利影响。从这种意义上说，房地产业是城镇经济发展的基础性产业。(二) 房地产业是国民经济的先导性产业房地产业是国民经济的先导性产业，这主要体现在经济的发展需要各方面的建设与投入，人力、物力是必不可少的物质条件，无论是哪一个行业，发展经济的前提都是先要投资建设配套的房产。由于房地产商品的行程需要用较长的时间，一般这个周期平均需要4年的时间，所以对于某一行业而言，要想发展就要提前规划房产的建设。同时，房地产的投资开发又会引起其
10、他许多行业的需求，对其他相关行业的生产起到了带动的作用。房地产业的先导性，主要反映在房地产业产业链长、关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展，尤其是生活资料消费品的增长。成思危副委员长在2002年用一组数字说明了房地产业对国民经济发展所起的重要作用：在房地产业每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求；商品房市场每实现100元销售可带动130到150元的其他商品的销售；住宅建设每增加10个百分点可带动国民生产总值增长1个百分点；住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。据有关专家测算，在我国经济的转轨过程中，房地产投资和经济增长保持较强的相关性。三、房地产现状
11、及问题（一）当前房地产市场的现状随着我国经济体制改革的不断深化，房地产市场逐步走向规范化轨道。一个集土地使用权出让、转让，房地产转让，租赁、抵押和中介服务在内的房地产和市场体系已基本形成。据有关资料显示，“八五”期间我国房地产市场的发展取得了很大成绩，年到年，全国商品房销售面积从万平方米增加到约万平方米，累计约达.亿平方米，交易额从亿元增加到亿元，市场行为从原来单一的买卖，发展到现在的拍卖、招标、租赁、抵押和中介服务等多种形式。目前全国建设配套齐全的房地产固定市场约有家，已从根本上改变了前些年交易有市无场的问题，而且其建设水平也在普遍提高，并出现了一批功能全、信息多、服务好的固定市场，促进了交
12、流，同时也使房地产交易制度化建设向纵深发展，形成了具有中国特色的房地产交易管理制，得到了社会的广泛承认和支持，收到了良好的社会效益和经济效益。 (二) 当前房地产市场的主要问题 我国在长期的计划经济时代中，理论和观念上否认房地产的商品属性，房地产业不被认为是一个独立的产业，因而不存在房地产市场。改革开放后，随着土地使用制度和住房制度改革的不断发展，房地产业才真正成为一个独立的产业迅速发展起来，房地产市场得以培育和不断走向完善。由于我国房地产业起步很晚，发展又极为迅猛，因此房地产市场从培育到走向成熟的过程中，存在着一些具体现实问题，有待于人们去克服解决，问题主要体现在以下几方面： 1. 商品房屋
13、的预销售及存量闲置 主要表现在：一是交房误期。消费者从交房款开始，短则一年，长则二至三年才能拿到钥匙，而且真正按期交付商品房的可谓廖廖无几。二是自设合同。当前许多房地产开发商置各地出台的商品房预售暂行规定于不顾，另行设置各自的合同，对售房者和买房者的责任规定实欠公允，遇到买主因卖方违约而提出退房时，往往只还本金不付利息，或不予办理。三是合同违约，价格多变。主要表现在不按规定任意加价，约定不兑现等。四是隐瞒条款，质量达不到标准。五是大做虚假广告，且不按规定收取代收费用。 与此同时，我国商品房屋目前还存在有较大数量的空置，而造成空置的原因既有前几年过热带来的后遗症，也有发展投资不当，以及因资金、市场变化等因素。据调查，年商品房屋的空置面积占当年竣工房屋面积的。由于推向房地产市场的商品房总量超过了市场的有效需求，使投入房地产业的资金难以进行良性循环，又导致盲目设立的开发区因资金等原因，无法开工建设，土地资
