《唐山房地产市场月报(2014.6)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《唐山房地产市场月报(2014.6)（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、唐山兴盛地产市场月报（2014.6）兴盛地产策划部2一、地产资讯4（一）宏观政策41.国土部明令禁止以土地换项目 今年9月1日起实施42. 以房养老试点正式开闸 房屋价值评估争议待解53. 河北出台小产权房处理新政：质量合格政府将没收74. 多地救楼市政策一日游 触碰取消限购红线就被叫停85. 7月1日起京津冀三地将正式推行区域通关一体化11（二）行业快讯121. 成交持续低迷 房企或“以价换量”122. 千余楼盘评级下调 20家上市房企七成业绩明显下滑143. 一二线城市6月拿地多底价成交 市场降温影响土地16二、6月唐山房地产市场运行情况18（一）土地市场总体分析181.土地供应分析18（
2、二）唐山商品住宅市场分析211.各区域项目最新报价21（三）重点项目监测231.6月项目加推、开盘信息汇总232.6月份竞品项目动态分析283.6月重点项目暖场活动汇总30 一、地产资讯上半年，楼市成交量大幅萎缩，市场预期明显改变。继“红五月”遇冷后，楼市6月表现依旧惨淡，不仅成交量持续低迷，成交均价也保持下调趋势。随着供求格局改变，业内人士预计下半年房企将加大“以价换量”力度。而央行自呼吁放宽首套房贷款月余而未见成效之后又抛出“定向降准”，市场一时间更加扑朔迷离。（一）宏观政策1.国土部明令禁止以土地换项目 今年9月1日起实施经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格，各类有
3、偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。国土资源部最新发布的节约集约利用土地规定规定，各地禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。日前，国土资源部部长姜大明签署国土资源部第61号令，发布节约集约利用土地规定。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，自2014年9月1日起实施。该规定要求充分发挥市场配置作用，提出各类有偿使用的土地供应应充分贯彻市场配置原则，运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用。除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，
4、国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。规定强调，经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格，各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。针对实践中创造的工业用地新方式，规定明确，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。该规定鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高工业用地土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率
5、和增加容积率的，不再增收土地价款。对于符合节约集约用地要求、属于国家鼓励产业的工业用地，可以实行差别化的地价政策。另外，分期建设的大中型工业项目，可以预留规划范围，根据建设进度，实行分期供地。2. 以房养老试点正式开闸 房屋价值评估争议待解老年人住房反向抵押养老保险(以下简称反向抵押养老保险)试点7月1日起在北京、上海、广州、武汉正式施行，根据保监会6月23日发布的中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，凡是60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人均可参与投保，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止，这意味着备受关注的“以房养老”商业保险正式开闸。反向抵押养
6、老保险作为民众养老方式的一种全新选择，一经推出就面临众多争议，房屋产权年限、房价估值等问题是现今悬而未决的事情，多位专家表示反向抵押养老保险在国内尚属新生事物，就适用人群来说注定是一个小众的选择，发展前景并不明朗，民众接受和各项机制完善还需较长时间。反向抵押养老保险养老方式新选择老年人住房反向抵押养老保险即我们之前所说的“以房养老”，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于
7、偿付养老保险相关费用。资料显示，随着人口老龄化加剧，家庭成员人口的减少，社会养老负担也日益加重，我国的社会环境客观上具备施行住房反向抵押养老保险的条件。2010年全国第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，以人均消费每年2万元计算，每年涉及3.56万亿元的养老规模。全国老龄工作委员会办公室发布的2010年中国城乡老年人口状况追踪调查结果显示，城镇老年人拥有自己产权住房的占75.7%，农村拥有自己产权住房的为71.2%。“以房养老”在国外已不再是新鲜事物，在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年，是养老收入的重要来源之一。保监会此次开展试点的将是“商业
8、保险版”的“以房养老”。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期大幅增加。3. 河北出台小产权房处理新政：质量合格政府将没收河北在建在售小产权房分类处理原则日前，河北省国土资源厅、省住建厅联合发文，确定了对在建在售小产权房的分类处理原则：在停建、停售基础上，能拆除的拆除，能退还的退还。坚决做到在建的停建，在售的停售，未开工建设的一律不得开工建设。在建小产权房分类处理从最新发布的河北小产权房实行分类处理政策来看，强拆已经不是处置小产权
9、房的首选手段。只要规划可以调整、建筑质量合格的小产权房将能不拆就不拆，转而政府没收。只有那些建筑质量不合格存在安全隐患的或规划不能调整的在建在售项目才会被依法拆除。这已经不是河北省首次出台小产权房处理政策。2014年1月12日，河北省政府办公厅曾印发了全省“小产权房”清查整改工作方案。通知称，各地按照方案进行了清查整改，但从各地上报的情况看，清查整改工作进展不平衡，也没有提出针对性的处理意见，清查整改的效果不太理想。因政策不明确，还有漏报和错报的情况，因此又进一步推出了分类处理政策。小产权房转正不易通知强调，在对违法行为进行行政处罚的同时，还应该追究有关责任人员的刑事责任和行政责任。对于违法建
10、设、销售的小产权房必须依法处理到位后才能完善用地审批手续。对清查整改后用于保障村民住宅建设的用地，则禁止该农村集体经济组织之外的单位和个人购买。因为小产权房存量较大，石家庄人对于小产权房的处理政策可谓异常关注。不过，最新政策仍然只针对在建在售项目，不涉及存量小产权房。但从对在建在售小产权房的严厉处罚上来看，小产权房转正可谓不易。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存认为，河北新出台的政策将有利于降低当地民众因小产权房查处所受到的影响，并且符合此前中央提出可利用部分农村集体建设用地建设公租房设想方向。4. 多地救楼市政策一日游 触碰取消限购红线就被叫停多地救市政策“一日游”限购仍是红线25日，呼
11、和浩特市相关部门发文称，“不再要求提供住房套数查询证明”，这等于取消限购，一时引起广泛关注。不过当天下午，这一文件被撤下。有媒体称，该处负责相关工作的李主任表示，“政府文件有两个字打印错误，需要重新发布”。但截至第一财经日报记者发稿前，上述文件未重新发布。同样在25日，有消息称，继4月无锡户籍新政降低住房面积门槛后，6月无锡各个产权监理中心对购房者已不再查询原住房状况，并有产权监理处工作人员证实，确实已不再限购。不过，无锡市房管局的官方微博随后称，无锡已取消房屋限购纯属“谣传”。无锡经历了疑似取消限购的“一日游”现象。多城救市“一日游”第一财经日报记者统计发现，不仅仅是呼和浩特，这几年，包括沈
12、阳、佛山、芜湖等城市，都经历了楼市救市“一日游”的现象。最先开始松绑限购“一日游”的城市是佛山。2011年10月11日，佛山住建局发文称，从即日起对四类人群放宽限购。不过，在当天深夜23点24分，佛山住建局又紧急发布通知表示暂缓执行。无独有偶。当年11月，成都一度放松限购政策，将限购范围从家庭为单位放松至以个人为单位，经媒体披露后，这一政策口子随后又被收紧。其后的2012年2月9日，安徽省芜湖市政府出台了多项购房补助、补贴政策。不过，仅三天后，芜湖市发文暂停了此政策。上海 房地产研究院研究员严跃进说，2011年、2012年地方政府一救市就招致被打压的命运，说明当时救市的时机还没到。“那个时候恰
13、是限购政策威力施展的时候，很多城市不适应政策收紧，所以有调整的冲动。但那个时候整个楼市房价上涨压力很大，所以从大局考虑，救市就等于违背政策思路，所以才会招致打压。”在今年以来的新一轮楼市下行期中，按照中央政府分类调控的要求，有多个二三线城市或松绑限购或以公积金、契税补贴的方式刺激楼市，与上一轮不同的是，本轮松绑、救市的十多个城市大多得到上层的默认，只有沈阳和呼和浩特是例外。6月10日，沈阳房地产市场爆出重磅消息，称沈阳明确表示全面取消限购，房子随便买，本地人和外地人可购多套住宅。消息一出，市场一片哗然。不过，一天之后沈阳市政府部门即对此消息进行否认，沈阳取消限购也只经历了“一日游”。中原地产首
14、席市场分析师张大伟告诉第一财经日报，上一轮是无论动什么都会被叫停，这一轮是只要不触碰取消限购这根红线就没事，但一旦触碰了就会被叫停。因为直接取消限购，其对市场的冲击太过明显，各种风险太大。为何朝令夕改？那么地方政府为何会频频出现这种朝令夕改的“一日游”现象呢？这其中最大的关键在于，楼市下行带来的库存压力高企、房地产开发投资增速下降、土地出让金减少，进而影响区域经济的发展。以沈阳为例，数据显示，一季度沈阳的成交均价一直在下降，下降幅度在逐渐增加。截至5月底，沈阳新建住宅库存1828万平方米，超过京沪，仅次于全国最高的天津(2110万平方米)，去化需要22个月。根据研究院数据，呼和浩特库存去化需要
15、37个月，在35个城市中名列库存去化压力最大。“这些城市的土地供应量都很大，潜在的去化压力都很大。”张大伟说，相比2011和2012年楼市只是受房地产周期的影响，本轮不光是楼市，很多地方的区域经济下行比较明显，因此本轮地方救市冲动就更大。严跃进也认为，地方政府救市，一方面缘于库存压力，房企的楼盘预售节奏比较慢，信贷收紧更加大了资金压力；另一方面，从产业角度看，很多城市经济发展对楼市依赖很大，目前这一模式尚难改变。张大伟留意到，上一轮地方救市被叫停后不久，信贷就开始放松了，这比什么救市政策都有用。而这一轮中央政策采取分类调控，让地方政府根据自己情况采取不同调控政策，但信贷方面并没有明显放松。因此，此轮救市以地方为主，地方政府的政策“一日游”也带有试探市场反应的意味。不过，在经历沈阳和呼和浩特取消限购的“一日游”后，接下来地方政府在救市时应该会尽量避免触碰直接取消限购这根红线。张大伟说，地方政府会尽量采用口头通知、窗口指导的方式，采取一些比如户籍、人口放开的“绕道”松绑政策，而不是直接取消限购。5. 7月1日起京津冀三地将正式推行区域通关一体化据新闻和报纸摘要报道，从7月1日起，京津冀地区将逐步实施区域通关一体化，三地海关将打破原有的关区界限，简化手续，为企业提供便利。位于天津西青开发区的飞思卡尔公司每天有大量的原材料需要从国外进口，不过
