《北京市物业项目负责人考试教材-物业管理法律法规资料.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京市物业项目负责人考试教材-物业管理法律法规资料.doc（168页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、写在北京物业管理项目负责人培训讲义付梓之际（代序）在市住建委主管领导的亲自关怀下，经过北京物业管理行业协会的全程策划，本期北京市物业管理项目负责人培训讲义正式印刷发布了。这是物业管理行业协会认真贯彻落实市住建委的指示精神，下大力气做好全市的物业管理和服务工作的阶段性成果。去年以来，市住建委主管领导在多个场合反复强调对物业管理从业人员进行培训的必要性和紧迫性，并把它提高到主动为“将北京建设成国际化大都市”服务的高度。为此，新成立的北京物业管理行业协会认真筹划，精心安排，迅速组成了由会长单位和常务理事单位参加的北京物业管理项目负责人培训讲义编写小组。该小组在市住建委物业处领导和同事们的指导下，认真
2、参考借鉴中国物业管理师培训教材以及广东、上海、深圳等兄弟省市自治区相关教材，如实分析北京市物业管理现状，在初步总结北京市物业管理经验和成功实践的基础上，集众家培训教材所长，编纂完成了本期培训讲义。本讲义分为两册，第一册为法律法规，主要介绍我国政府颁布的与物业管理业务相关的法律性文件14篇，以及北京市政府颁布实行的相关法规性文件26篇。第二册为物业管理实务，主要介绍在项目开展物业管理及服务时需要理解掌握或了解的工作范围、业务流程，服务标准以及需要注意的重点和难点。编纂本期讲义的目的是：通过系统学习国家及北京市有关法律法规，使项目负责人能够全面理解和掌握与日常业务相关的法律常识和必备知识，在工作中
3、做到依法管理，合规服务，努力规避法律风险；同时通过规范日常管理及服务业务，整合物业服务板块，明晰业务流程，规范服务标准。编写本套讲义的目的是：通过学习培训，使得本市物业管理项目负责人的整体政策水平和服务管理能力有较大提升，从而为北京市的经济发展和政治稳定服务，为社会的和谐服务，为百姓的日常生活服务，使物业管理者真正成为政府信任、社会接纳、百姓满意的好管家。北京市的物业管理工作近几年取得了长足的进展，形成了不少具有首都特色的管理经验和成功实践。但是，也依然存在着很多不足，有损行业形象的现象还时有发生。这就需要所有物业从业人员能从自身做起，为树立并保持物业管理行业的良好社会形象努力，为北京市物业管
4、理行业整体水平的不断提升贡献力量和智慧。希望广大项目管理人员对本期讲义提出宝贵意见和建议，以便再版时补充完善。北京物业管理行业协会项目负责人培训讲义编写小组2010年7月26日104考考试大纲 北京物业管理法律法规（考试大纲）第一部分 全国性法律、法规 （一）考试目的本部分的考试目的是测试物业管理项目负责人对物权法、物业管理条例等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。（二）基本要求掌握：物权法中业主的建筑物区分所有权部分及物业管理条例的主要内容； 熟悉：最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的主要内容；
5、 了解：民法通则、消防法、保安服务管理条例、城市异产毗连房屋管理规定、建设工程质量管理条例等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。 （三）要点说明1.物权法中业主建筑物区分所有权的内容；2.物权法规定的业主行使专有部分所有权的内容；3.物权法规定的业主行使共有部分共有权的内容；4.物权法规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；5.物权法中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容； 6.物权法中业主共同决定事项的内容； 7.物权法中业主共同决定事项的表决规则； 8.物权法规定的业主大会和业主委员会的决定效力；9.物权法规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；10.物权法
6、规定的建筑物及其附属设施的管理形式； 11.物权法中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；12.物业管理条例对管理规约的规定；13.物业管理条例中业主的定义，业主的权利与义务；14. 业主大会的组成与性质；15. 业主委员会的职责；16.物业管理条例对业主委员会的限制性规定；17.物业管理条例中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容；18. 物业管理条例中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；19. 物业管理条例对装饰装修管理的规定；20.物业管理条例对维修资金管理的规定；21. 物业管理条例中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；22. 物
7、业管理条例规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理；23. 最高人民法院认定业主的条件；24. 最高人民法院对物权法所称专有部分的解释；25. 最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；26. 最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定；27. 最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；28. 最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；29. 最高人民法院对业主予以支持的行为；30. 最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；31. 最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；32. 保安服务管理条例对自行招用保安员的单位的要求；33. 保安服务管理条
8、例规定的保安员的禁止行为；34. 民法通则中与物业管理密切相关的规定；35. 消防法中与物业管理密切相关的规定；36. 业主大会和业主委员会指导规则中业主大会议事规则的规定事项；37. 住宅室内装饰装修管理办法对住宅装修的禁止行为；38. 城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则；39. 建设工程质量管理条例对建设工程最低保修期限的规定。 第二部分 北京市物业管理政策法规 （一）考试目的本部分的考试目的是测试物业管理项目负责人对北京市出台的北京市物业管理办法及配套政策等物业管理法规的了解、熟悉和掌握情况。（二）基本要求掌握：北京市物业管理办法、北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法、
9、北京市住宅专项维修资金管理办法、北京市住宅专项维修资金使用审核标准、北京市物业服务企业信用信息管理办法等所规定的主要内容； 熟悉： 北京市物业服务第三方评估监理管理办法、北京市物业项目交接管理办法、业主共同决定事项公共决策平台使用规则、北京市住宅区临时管理规约制定规范、北京市物业管理行业专家管理办法等法规的主要内容； 了解：北京市住宅物业服务标准、北京市住宅物业服务标准、北京市供热采暖管理办法、北京市有限空间安全作业生产规范（试行）、北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法、北京市电梯安全监督管理办法、关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知、北京市高级人民
10、法院关于审理物业管理纠纷案件的意见、北京市大型社会活动安全管理条例等文件中涉及物业管理相关专业范围的要求条款。（三）要点说明北京市物业管理办法1.北京市物业管理办法对物业管理的定义；2.北京市物业管理办法规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则；3.北京市物业管理办法对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定；4.北京市物业管理办法对建设单位委托专项服务的规定；5. 北京市物业管理办法对物业管理活动监督管理职责的划分；6. 北京市物业管理办法中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责；7. 新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准；8. 建
11、设单位撤出管理区域的规定；9. 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具体事项范围和决定规则；10. 业主大会的组成主体；11. 建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件；12. 业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时需提交的材料；13. 业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定；14.北京市物业管理办法对物业服务合同内容的规定；15.北京市物业管理办法对于物业服务企业委托外包服务的要求；16.北京市物业管理办法对物业服务合同终止的规定；17.北京市物业管理办法对无物业服务书面合同而存在事
12、实服务的规定；18. 对拒不撤出物业管理区域的原物业服务企业，新物业服务企业和业主为争取权益可采取的合法手段；19.北京市物业管理办法对物业服务项目负责人与服务项目的规定；20. 对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法21. 房屋建筑使用安全管理应遵循的原则；22. 房屋建筑的安全责任人及其承担的责任；23. 房屋建筑管理人及其职责；24. 房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为；25. 房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；26. 房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件；27. 房屋建筑安全问题的治理措施
13、，费用承担的方式；28. 依法取得房屋修缮工程施工许可的要求； 29. 危险房屋的处理类别； 30. 房屋应急抢险遵循的原则。北京市住宅专项维修资金管理办法31. 按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围；32. 关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；33.北京市住宅专项维修资金管理办法规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围；34.北京市住宅专项维修资金管理办法规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围；35. 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则；36. 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序；37. 危及房屋使用安全的紧急情况范围；38. 不得
14、从住宅专项维修资金中列支的费用。北京市住宅专项维修资金使用审核标准39.北京市住宅专项维修资金使用审核标准明确的适用范围；40.北京市住宅专项维修资金使用审核标准中的质量保修期限所依照的规定；41. 住宅专项维修资金的审批条件；42. 危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况；43使用住宅专项维修资金的工程项目范围。北京市物业服务企业信用信息管理办法44本市物业服务信用信息系统监督管理的分工和职责；45物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求； 46物业项目负责人持证上岗制度的要求和规定；47物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式；48物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定；49物业服务企业及项目负责人信用信息的用途。北京市物业服务第三方评估监理管理办法50物业服务第三方评估监理的概念； 51各当事人委托物业服务评估监理服务的相关规定；52物业服务评估监理业务包括的范围； 53在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人的义务；54北京市物业服务第三方评估监理管理办法对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。北京市物业项目交接管理办法55物业项目交接的含义；56物业项目交接的内容和程序；57交接过程中对各方行为规范的要求；58应急物业服务的适用
