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1、房地产企业全流程纳税筹划一、虚假出资、抽逃资本(一)货币出资乱象公司法规定，新设企业货币资金出资额不低于注册资本30%。许多企业为得到政府补助、便利银行融资等需要，多采用虚增资本方式。一些企业出于投资或其他目的，任意抽取企业营运资金。财务报表中，其他应收款或银行存款金额很大，企业银行账户与银行对账单及实际货币资金不符。(二)涉税风险分析个人所得税相关法规：国税函267号：个人取得股份分红所得包括债权、债务形式应收账款、应付账款相抵后所得。个人股东取得公司债权、债务形式股份分红，应以债权形式应收账款账面价减去债务形式应付账款账面价的余额，加上实际分红所得为应纳税所得，按规定缴个人所得税。即两部分
2、所得，往来的余额所得属个税计税范围。财税83号：符合以下情形房屋或其它财产，不论全部权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人实物性质安排，应依法计征个人所得税。(1)企业出资购买房屋及其它财产，将全部权登记投资者个人、投资者家庭成员或企业其它人员的;(2)企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其它人员向企业借款用于购买房屋及其它财产，将全部权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其它人员，且借款年度终了后未归还借款。这两种状况，如其他应收款明细账挂个人投资者，按“股息、红利”所得征个人所得税，如企业其他人员并入当月工资按“工资、薪金支出”征个人所得税。结论：公司资产登记个人名下或个
3、人向企业借款年末没还要征个人所得税。（三）应对措施：以“长期股权投资”入账。此法较稳妥，但手续较多，对方股东会名单中应有本方，且本方公司注销时需处理“长期股权投资”，涉及东西较多。较常用的是挂对个人独资或合伙企业投资。：注册资本可通过委托银行贷款、成立财务公司、成立结算中心等方法将资金合法调出。：如注册资本不大可先提现，再找费用票冲现金。提示：许多企业找装卸费发票、劳保用品发票等二、接受固定资产入资接受固定资产投资：企业所得税实施条例第58条：通过一投资一方式取得固定资产，以该资产公允价值和支付相关税费为计税基础。即接受固定资产入资计税基础=公允价值+相关税费。要达到多抵税款少缴所得税目的，须
4、增加固定资产计税基础。（一）、固定资产出资原理：折旧（或摊销）X所得税税率折旧抵税分析：如一项资产实际价值100万，折旧年限5年，残值0。现有两种方案，方案一按原值投入，方案二对此资产进行评估，评估增值到200万再投入现有企业。则两方案年折旧分别为20万及40万，假设企业收入500万，付现成本300万。比较两方案现金流。净利润：120万（年折旧40万下）现金流：160万（年折旧40万下）原理分析：现金流=营业收入付现成本所得税=50030045=155万=净利润+折旧=135+20=155（年折旧20万下）=营业收入x（125%）一付现成本x（125%）+折旧x25%分析发觉，虽第一种方式比第
5、二种净利润增加15万，但第二种方式现金流却比第一种增加5万。营业收入：500万营业收入：500万付现成本：300万付现成本：300万折旧：20万折旧：40万税前利润：180万税前利润：160万所得税：45万所得税：40万净利润：135万净利润：120万现金流：155万现金流：160万（二）、固定资产出资政策运用1.居民企业对外投资【案例】某法人股东投入设备评估价150万，在投资企业账面原值120万，已提折旧20万，是否应确认转让所得?该设备是20XX年以前购置，在20XX年1月1日后对外投资。【税法规定】：企业以经营活动部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价销售有关非
6、货币性资产和投资两项业务所得税处理，并按规定确认资产转让所得或损失。实施条例第25条规定，企业非货币性交易要视同销售。注销账面原值及累计折旧借：固定资产清理100万累计折旧20万贷：固定资产120万(2)计缴增值税借：固定资产清理5.7692万贷：应交税费-应交增值税(销项税额)2.8846万营业外收入(150+1.04X0.02)2.8846万(3)对外投资借：长期股权投资(评估值)150万贷：固定资产清理(120-20+5.7692)105.7692万营业外收入(倒挤)44.2308万结论：居民企业对外投资，需确认转让所得。如将评估价提高不利于投资方。投资方当年产生纳税义务，对被投资企业虽
7、有利，但折旧是分年抵减所得税的.，从总体而言不利。但并不是说这种方法无利可图，在投资方处免税期或低税期仍可采用。2.自然人对外投资思索1：某自然人外购一设备出资，原发票价100万，现评估价150万。问：被投资公司入账成本多少?自然人对外投资资产是否交个人所得税?答：被投资企业入账价应为150万。国税函319号：个人将非货币性资产评估后投资企业，其评估增值取得所得在投资取得企业股权时，暂不征个人所得税;但319号文已在20XX年1月4日总局20XX年第2号公告中取消。但要征个人所得税的国税发115号也没对外公布!结论：自然人对外投资是否征个人所得税政策不明。新政策出台前，自然人出资，可先将资产评
8、估高些，再投到被投资企业，被投资企业可按评估价入账，并计提折旧在税前扣除，使其税前抵扣折旧增加。上例自然人出资，企业入账资产成本150万，个人无须为此交个人所得税。思索2：某企业预备购买一层写字楼，该写字楼现售价2,000万。问：是以自然人股东身份还是以公司身份购买?答：如以公司身份买，则该资产入账价2,000万。如以自然人身份买，先租给公司，再重新评估增值后增资注入，假设评估价3,000万，则企业入账价3,000万，可税前抵扣折旧增多，且暂不征个人所得税。3.如何通过转化降低个人股东股息红利税负?【案例】企业现有实收资本1,000万，未安排利润100万。企业原自然人股东欲转让10%股权给另一
9、自然人。思索1：若股权10%转让，能否低于或等于100万价转让?【法规】国税函285号第4条：申报计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正值理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有股权比例对应净资产份额核定。总局公告27号再次明确几种核定方法，其中以第一种核定方法为主：参照每股净资产或纳税人享有股权比例对应净资产份额核定股权转让收入。对学问产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上企业，净资产额须经中介机构评估核实。思索2：此例若转让10%股权。问：应纳多少个人所得税?答：如企业将现有股权10%转让，则股权公允价110万，转让股权成本100万，要
10、缴2万个人所得税。思索3：如股东个人以某一小轿车投入企业，市价20万，评估价100万，后20万销售。问：会计如何处理?对全部者权益有何影响?答：如注入固定资产100万，则实收资本1,100万，然后再卖，会造成营业外支出80万，可少缴所得税20万，未安排利润削减60万，所以未安排利润为40万。此操作后全部者权益账面价1,140万，股权成本提高至1,100万，如股权转让10%，则转让所得4万，要缴0.8万个人所得税，相比所得税少缴20万，个人所得税少缴1.2万。总结：增加股权成本，削减全部者权益账面价值。4.居民企业如何化解股权转让中的风险?【案例】B公司20XX年对A公司投资5,000万，当年应
11、分红900万，20XX年应分红1,500万，为支持A发展，B同意A对20XX年及20XX年应分红延缓分。20XX年B欲将其持有股权转让，转让价8,000万。【分析】状况1：未事先安排红利涉税分析国税函79号第3条：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入实现。转让股权收入扣除为取得该股权发生成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未安排利润等股东留存收益中按该项股权可能安排金额。应纳税款计算股权转让所得=8,0005,000=3,000万应纳企业所得税=3,000X25%=750万投资收益=8,000-5,000-750=2,250万状况2
12、：红利准时安排涉税分析企业所得税法第26条：符合条件居民企业之间股息、红利等权益性收益免税应纳税款计算股权转让所得=（8,000-900-1,500）-5,000=600万应纳企业所得税=600X25%=150万投资收益=5,600-5,000-150+900+1,500=2,850万相比方案二比方案一多600万利润结论：企业进行股权转让时，应先安排后转让。三、税后留存收益转增纳税管理（一）个人股东（非外籍）【案例】甲是一内资有限公司，计划将税后盈余公积金或未安排利润直接转增公司注册资本，公司股东均为中国籍自然人。问：该公司是否要代扣自然人股东个人所得税?答：将税后盈余公积金或未安排利润直接转
13、增注册资本，实际上是公司将盈余公积金或未安排利润向股东安排红利，股东再以分得红利增加注册资本，因此，对个人股东分得并再投入公司（转增注册资本）部分应依“利息、股息、红利所得”项目征个人所得税，税款由公司在有关部门批准增资、公司股东会议决议通过时代扣代缴。结论：个人股东（非外籍）要缴个人所得税。（二）境内法人股东属免税收入。问：若上例股东为居民企业，是否要缴企业所得税?【答】依据企业所得税法第26条第2款规定：符合条件居民企业之间股息、红利等权益性投资收益为免税收入。结论：境内法人股东属免税收入。（三）境外法人股东（非居民企业）问：若上例股东为非居民企业，是否要缴企业所得税?答：企业所得税法实施
14、条例第3条：非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或虽设立机构、场所但取得所得与其所设机构、场所没实际联系的，应就其来源于中国境内所得缴企业所得税。第19条：非居民企业取得股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得，以收入全额为应纳税所得额。结论：境外法人股东（非居民企业）应缴预提所得税（四）外籍个人从外商投资企业取得股息红利所得问：若上例股东是外籍个人，是否要缴个人所得税?答：财税20号：外籍个人从外商投资企业取得股息、红利所得暂免征个人所得税。结论：外籍个人从外商投资企业取得股息红利免征个税四、资本公积转增资本及资本公积增资处理技巧（一）对现有资产评估转增资本涉税管理【案例】A企业某年按法定程序清产核资，涉及一原值1,000万元办公楼，折旧年限20年，已用10年，经评估后增值1,000万，后转增注册资本。问：该案例涉及哪些税?案：1.不涉及营业税。该业务没发生有偿供应应税劳务，不属营业税征收范围。2 .不转变评估资产计税基础。企业评估增值没发生全部权转移，该项资产计税基础仍为1,000万。3 .增加房产税及印花税计税基础。企业生产、经营账册，应按实收资本及资本公积合计数0.5%。缴印花税。从评估增值次月起按评估增值后房屋原值缴房产税。财税第152号：无论是否计入固定资产原值都必需缴。4 .如自然人股东资本公积转增资本要缴个人所得税。实例：一民营房地产公司，原资
