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1、山东天泓置业有限公司济南项目商业计划书目 录摘 要4第一章 山东天泓置业有限公司简介5第二章 青岛天泰集团股份有限公司简介5第三章 项目规划及设计63.1 项目名称63.2 项目位置及周边环境：63.3 项目定位73.4项目设计总体要求73.5 规划目标定位73.6单体设计要求8第四章、市场分析84.1济南市人文经济简况84.2 2003及2004上半年济南市场分析94.2.1 2003年度市场交易综合分析94.2.2 2003年市场各项具体数据分析114.3 2004济南房地产市场交易情况124.4 济南城市房地产发展趋势分析13第五章 竞争状况分析155.1 非威胁性竞争板块东部、西部、北
2、部代表性楼盘分析155.2 竞争性板块中部、南部（指千佛山和舜耕路板块）分析16第六章 投资说明176.1股权融资：176.2 债权融资：186.3 本次募集资金的情况及使用186.3.1 本次股权融资基本情况186.3.2 本次债权融资的基本情况196.3.3募集资金的使用19第七章 投资报酬及退出197.1.股利分配政策197.2.投资的退出20第八章 风险分析218.1.项目开发过程中的风险218.2.销售风险218.3.房地产开发项目收入不确定性风险228.4.工程质量与工程建设风险228.5. 经济周期与产业政策的风险238.6.财务风险24第九章 建设方式及工程计划249.1.承包
3、、发包方式249.2.工程计划：25第十章 经营预测及财务分析2510.1.项目主要经济技术指标：2510.2.投资估算与盈利分析2510.2.1.估算依据与范围。2510.2.2.静态分析2510.2.3动态分析33投资意向书37摘 要山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司、青岛国雄投资发展有限公司和青岛天泰房地产开发股份有限公司投资成立的专业房地产开发公司。与上海天雄有限公司、青岛国雄投资公司有紧密股权关系的天泰集团将对该公司提供全方位的支持。天泰集团是具有十年历史的企业集团，以房地产开发为主业，涉及建筑设计、物业管理、房地产营销、饮料等行业。具有丰富的房地产开发经验，在青岛开发有多个明
4、星楼盘。主要有阳光海岸、天泰青岛奥林匹克花园、阳光地带等。曾在2002年、2003年的中国住交会上连续两年被评为“中国房地产品牌企业五十强”。天泰济南项目位于济南市南部，该地风景秀丽、植被丰富，是济南的绿肺，为保护城市环境，该地段目前鲜有新的地块推出，因此该项目实际处于济南的绝版地段，有很高的升值潜力和良好的生活、自然环境。该项目定位于济南市顶级楼盘，项目设计将结合项目位置、客户特点精心打造，公司将与国际大师合作，将该项目建成天泰在济南的代表性作品。从济南的市场情况看，济南市房地产交易市场活跃，人民收入水平不断提高，追求生活质量，改善居住条件的需求日益增强，消费水平不断升级。同时随着济南经济的
5、发展，形成了一批高收入人群，从市场调查看，济南市缺少顶级楼盘，使高收入人群很难找到适合自己身份地位的房产。因此，本项目的开发将有可能填补这一空白，赢得市场，赢得客户。本次融资方式主要采用股权融资和债权融资相结合的方式进行。公司将注册资本从目前的2000万元增加到5000万元，拟通过股权方式融资3000万元，与股权方式相匹配，投资人应同时以1：7（股权：债权）的比例向公司提供无息借款，借款期限暂定为4年。投资者以500万股为投资起点，最高不超过增资后股权比例的40%。该笔款项主要用于缴纳项目土地款及前期费用。目前天泰集团已出资1.12亿元交清了首付款。股东收益主要来源于股利分配和项目完成后清算收
6、益。项目开发方式采用分期开发，滚动进行的方式，预计开发总工期为4年，项目占地面积为172亩，目前容积率为1.8，建筑面积为20.4万平米，主要由小高层、高层组成。从项目经营预测看，公司盈利前景良好，项目总投资为11.7亿元，按照8000元/平米测算，该项目销售收入预计为17.54亿元，净利润为3.9亿元，成本利润率为28.72%，投资利润率为97.86%。从项目的经济指标看盈利是可观的。总之，从总体上看，该项目在定位、设计、市场、经营预测等方面都是可行的。第一章 山东天泓置业有限公司简介山东天泓置业有限公司系由上海天雄有限公司、青岛国雄投资有限公司和青岛天泰房地产开发股份有限公司投资成立的专业
7、房地产开发公司。公司于2004年6月24日成立。注册资本为2,000万元，经营范围为房地产项目投资、商务中介服务等。公司本次拟增资扩股3,000万元，增资后，本公司注册资本为5,000万元。第二章 青岛天泰集团股份有限公司简介公司目前的股东上海天雄有限公司和青岛国雄投资发展有限公司与天泰集团具有紧密的股权投资关系，天泰集团将在管理线、品牌线、业务线及企业文化方面给予全方位的支持，尤其是在项目开发过程中，将完全贯彻天泰集团精细化、专业化的开发管理模式，精雕成济南地区最具影响力、盈利能力高的项目。天泰集团简介：天泰集团成立于1994年，是以房地产开发为主业，涉及物业管理、置业顾问、建筑设计、旅游开
8、发、生物食品等多个产业的企业集团，下属天泰房地产开发股份有限公司、天泰奥城发展有限公司、上海天雄有限公司、天泰阳光建设有限公司、天泰温泉高尔夫发展有限公司、天一置业顾问有限公司、天泰物业服务有限公司、天泰饮乐多食品有限公司等十余家子公司及控股公司。主要项目有：天泰青岛奥林匹克花园、天泰假日温泉、天泰阳光海岸、天泰馥香谷、天泰阳光地带、天泰广场等。天泰集团是中国较早实施品牌战略的房地产企业，在其发展过程中及时导入CIS系统，1996年率先在中国国家工商总局注册了第一个建筑商标，天泰集团也是国内较早通过ISO9000质量体系认证的房地产开发企业，并且是国内最早通过ISO14001环境体系认证的房地
9、产企业，“天泰”还是青岛市和山东省第一个著名建筑商标。2001年天泰集团被评为“中国住交会地产名企20强”，2002年在当代经理人杂志评选的“中国成长企业百强”中位列15位，2003年再次入选“中国住交会房地产品牌企业”。同时连续多年被评定为“AAA级信用企业”。天泰集团提出自己的发展方向为“致力于成为世界卓越的房地产发展商，致力于成为令人尊敬的企业”。在成立十周年之际，集团提出了发展战略，明确提出了做透山东市场的战略规划。在管理层面上，天泰集团董事长王若雄还创造性总结出了“三线一圆”管理理论，并出版推开这扇窗专著，得到管理界人士的高度评价；并率先在房地产行业中提出和实施了房地产精细化管理模式
10、。最近，天泰集团又探索性地在企业管理中实施以“团队CEO”为执行主体的“三会”管理模式。建立起了“培育了不起的人”机制，并与中国海洋大学联合创办了中国第一个总经理研究生班。从创立伊始，天泰集团就提出并逐渐形成了以“兴业报国”为核心的文化体系，每年集团都要拿出大量的资金用于社会公益事业，如出资百万在中国海洋大学设立“天泰奖学金”、“天泰跨世纪优秀人才奖”，在贵州等地区捐建希望小学，积极安置下岗职工再就业，捐资助残，支持残疾人安居工程，2002年出资人民币1,000万元支持青岛“奥运争光计划”等等。第三章 项目规划及设计3.1 项目名称“天泰太阳树” or “太阳树”（暂定，以下均称为天泰济南项目
11、）3.2 项目位置及周边环境：天泰济南项目土地位置极佳，位于济南市的东南面，属于山东省府济南上风上水之宝地，位于千佛山脚下，周围冬暖夏凉的小环境在济南这一火炉中实属难得，因此该地区属于济南的高级居住区，是众多商家必争之地。项目北临中华女子学院，东西分别有舜耕路、旅游路两条交通干线贯穿南北，组团南端以兴济河为界，总占地面积172亩，项目内及周边有近6000亩森林和2000亩社区绿化，群山环抱，气候宜人，具有典型的城市花园特点，是非常适合居住的大型社区。附近的阳光舜城于1999年1月正式开始开工建设，目前的社区配套已进一步得到了完善，社区建设已初具规模，现已完成住宅项目50多万平方米，在建住宅项目
12、20万平方米。自2001年4月首批省直机关住宅交付使用、1000余户居民入住起，截至2003年年底，入住人数已逾万人。入住业主主要为驻济各大高校教师，省直机关公务人员、商务人员、职业经理人及各专业人士，居民素质较高。天泰济南项目位于南城中心地带，东依千佛山山脉，西侧与龟山遥遥相望，视觉效果极佳，地理位置优越。该组团距市中心不足6公里，且有K90、34、110等多条公交线路通过，交通较为便利。根据已批准的详细规划，济南项目总占地面积172亩，容积率为1.8，总计可建设住宅及配套公建约204000平方米。由于该项目原为阳光舜城大开发的一个重要组成部分，建设用地已明确为出让地“熟地”，且项目产权十分
13、清晰。另外，该项目已办理好土地证和用地规划许可证，基本具备“三通一平”施工条件，项目所需水、电、煤气等配套设施齐备，市政管线均已布放到位，建设条件较为理想。3.3 项目定位济南项目定位于济南房地产市场的顶端产品，将与国际设计大师和国际著名的设计机构合作，打造顶级楼盘。室内装修将采用高标准、人性化的设计。在规划、单体、环境乃至室内装修要协调一致，互为补充、一脉相承。社区环境将突出基地自然地形的特点。3.4项目设计总体要求建筑全部为高层（12-18为主），容积率不高于1.8，立面设计大气、简洁、现代、创新而独特。室内平面布置符合中国人的生活习惯和功能要求，室内装修突出现代、简约、实用、大气、艺术等
14、特点，在与业主充分沟通的基础上，大胆创意，做出建筑艺术精品大胆使用新技术、提倡生态环保理念，营造适合人类居住的小环境，形成城市中的空中别墅。达到生活方便与居住舒适的双重目的。3.5 规划目标定位3.5.1.该项目的地势呈碗状，整个区域范围地形成三级跌落状分布，极目远眺，不远处的市区以及千佛山尽在眼前，无论雾天还是晴天都别有情趣，规划阶段应该充分利用自然资源。3.5.2、规划充分考量基地自然地形和周边整体自然环境，同时兼顾社区内环境的充分营造，力求精致，此为本设计的重点，可以充分借鉴和发挥日本园林营造的特色。3.5.3.项目定位为一个真正的现代生活时尚住区。体现在住宅科技的考究与利用，根据济南当
15、地的环境以及气候弱势，如降低噪音、控制室内温度等等。3.5.4.以健康时尚为主体的高尚居住区。包括小区室外运动场地、漫步道、网球场、划水道、森林氧吧中漫步、高尔夫练习场等。会所内室内攀岩、温泉浴、壁球馆、游泳池、健身房等。3.5.5.生态为主体的景观设计，结合周围自然景观山、水的综合利用。把小区内景观融入自然。浓郁的森林、小桥流水，林荫大道，步行景观大道等给人以回归自然的感受。3.5.6.规划建议采用大间距，要留有大面积绿化用地，提高档次的同时，使业主更有机会和自然亲近。3.6单体设计要求3.6.1 该项目单体户型面积在150350平米之间，楼层越高，单户面积越大。3.6.2 会所功能齐全，结构合理、布置精致，成为小区居民交流、生活的中心，面积在20003000平米即可。3.6.3. 底层部分要和小区精致的环境以及现状的错落地势相结合，移步异景。
