房地产百问百答

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1、word 资料下载可编辑目录一、地产常识二、项目简介解三、物业管理A物业收费类B物业服务类C工程类D装修类E安全保卫类一、房地产常识1、 商品房的使用年限是多长？（住宅、商业）我国商品房的使用年限主要是由土地所有权国有的制度决定，我国国有土地使用年限规定为，1) 居住用地70年 2) 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；3) 商业、旅游、娱乐用地：40年，2、 什么是商品房的五证？五证为国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，商品房预售证。3、 什么是土地所有权？土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权

2、利包括占有权、使用权、收益权和处分权。4、 什么是土地使用权？土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。5、 什么是土地使用权出让？其形式？土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。6、 土地使用权出让年限？1) 居住用地70年 2) 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；3) 商业、旅游、娱乐用地：40年，7、 什么是建筑面积？ 指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨

3、蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的 技术层不计算建筑面积。8、 什么是房屋实用率？实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积。9、 什么是容积率？其意义？指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。建筑容积率=小区内总建筑面积之和(平方米)/小区总占地面积(平方米) ，容积率越高说明该物业较稠密；容积率越低说明该物业居住档次越高。高层容积率一般为3-4；多层容积率一般为1.5；联排别墅容积率一般为0.7 左右；独立别墅容积率一般为0.5以下。顶级豪宅容积率一般为0.1左右。10、 什么是建筑密度？其意

4、义？居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(占地面积)(平方米) 100%， 建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低说明该物业居住档次越高。11、 什么是绿化率？绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。 绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。 12、 什么是套内建筑面积？套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积13、 什么是实用面积？实用面积=建筑面积公摊面积。即套内建筑面积14、 什么是使用面积？使用面积=建

5、筑面积公摊面积套内墙、柱面积。即净面积15、 计算全部建筑面积有哪些？1) 使用面积和墙体所占面积，以及墙体所占的面积，以及其他共用配套部分所占的面积。2) 单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。3) 多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。4) 建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。5) 地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑

6、物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。6) 用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。7) 坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。8) 建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。9) 电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。10) 建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分

7、隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。11) 有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积； 12) 有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积； 13) 突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。14) 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。15) 建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积； 16) 两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积； 17) 建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积； 18) 各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建

8、筑面积并入低跨建筑面积内。16、 计算一半的建筑面积有哪些？1) 独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。2) 单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。3) 阳台（包括凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台）均按其均按其水平投影面积的一半计算。4) 无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。5) 没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。6) 室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。17、 不计算建筑面积有哪些？层高2.2M以下，公共绿化、柱廊等，作独立使用空间销售或出租的，人防。主要包括：1)

9、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。2) 检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。3) 穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。4) 深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。5) 没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6) 单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。7) 地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。8) 宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。9) 建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑

10、物的空间安置箱、罐的平台。18、 什么是公用建筑面积？电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙) 水平投影面积的一半。19、 公用建筑面积分摊原则？按栋分摊，原则上是谁用谁分摊。如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。20、 公用分摊面积包括什么？共用建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用

11、房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。注：用于营业性可售可租的公共设施则不能用于分摊。21、 什么是住宅用地人均面积（M/人）？人均住宅用地面积小区内总住宅用地面积/本小区规划居住总人数。22、 什么是合同约定面积？商品房的建筑面积未经具有房产测绘资格单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格单位实施测绘，但未经房地产行政主管部门审核通过，而临时由合同暂时约定的面积。23、 什么是产权登记面积？商品房的建筑面积已经由具有房产测绘资格单位实施测绘，测绘结果已经行政主管部门审核通过的，登记在房屋产权证上的面

12、积。24、 什么是面积误差比？在什么范围内双方不退不补？根据商品房销售管理办法规定面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）/合同约定面积X100%当面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。如合同另有约定的，依据合同。25、 面积误差在什么范围内双方多退少补？1) 面积误差比在0% 3%之间双方多退少补2) 面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权选择退房。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并付给利息。买受人选择不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖

13、人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积积差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议。以上是商品房销售管理办法规定如合同另有约定的，依据合同。26、 什么是层高？房屋的下层地板面或楼板面到上层楼板面的高度。27、 什么是净高？房屋的层高减去房屋的楼板厚度就是房屋净高。28、 什么是玄关？其意义？指房屋进门和客厅之间的缓冲地带。玄关能够起到避免一进门就将房间一览无余的情况。29、 什么是隔断？指分割室内空间的不到顶的半截立梁。30、 什么是过道和走廊？过

14、道指住宅套内使用的交通空间；走廊指住宅套外使用的交通空间。31、 什么是阳台？其分类？供居住者进行室外活动的有顶层空间。分为凹、凸阳台。32、 阳台面积的计算？据中华人民共和国建设部于2005年4月15日发布的第326号公告称，从2005年7月1日起，所有建筑工程的面积计算将以 建筑工程建筑面积计算规范为国家标准（编号为GB/T503532005），该规范3.0.18款指出：建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。33、 什么是露台？是否计算面积？供居住者进行室外活动的无顶层空间，不计算面积。34、 什么是地下室？房间地面低于室外地平面的高度超过该

15、房间净高1/2的空间。分为全地下室和半地下室。35、 什么是混凝土？主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。36、 什么是砖混结构？建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。37、 什么是现浇钢筋混凝土框架结构？建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。（将混凝土浇注在钢筋之上）梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。38、 什么是底框架结构？指建筑的底部一层或二层是框架结构，上层是砖混