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1、目 录第一部分：项目概论1一、项目基本情况1二、可行性研究依据和范围1三、项目发展依据2四、主要技术、经济指标3五、结论3第二部分：土地基本情况4一、土地自然情况4二、土地性质分析6三、土地市场分析8第三部分：城市及区域市场分析11一、城市宏观经济环境分析11二、区域宏观经济环境分析18三、城市房地产市场发展概述20四、区域房地产市场发展概述25五、宗地周边区域市场研究26六、市场分析结论28第四部分：项目定位29一、项目整体定位29二、规划布局分析31三、产品定位及户型设计36四、销售价格定位43五、建设标准定位45第五部分：经济效益分析46一、经济测算依据46二、项目开发成本构成46三、三
2、项费用与税金49四、各类产品销售价格50五、分期开发、销售设想50六、项目资金计划51七、经济效益测算结论52第六部分：结 论5383第一章 概 述1.1 项目名称：五家渠市B区集中供热工程，其中包括：新建1台29MW(40t/h)和2台46MW(65t/h)集中供热站（锅炉房）1座，一次水热网13.015公里，热力站（换热站） 11座。1.2 城市及建设区概况五家渠市是农六师的师部所在地，是全师政治、经济、文化和科技中心，位于农六师的中部，南距乌鲁木齐市32公里，东南距米泉市18公里，西南距昌吉市28公里，处于乌鲁木齐七城市经济圈内。市域面积710平方公里，规划区25平方公里，现辖五家渠、梧
3、桐、蔡家湖3个镇、1个开发区、3个街道办事处。2004年底，全市总人口为9.15万人，其中流动人口1.06万人。五家渠有50多年的历史。解放前，有杨、冯、杜等5户人家，为种地从老龙河引出一条大渠、人称“五家渠”。1951年中国人民解放军六军十七师在此地开荒；1952年“五家渠”开始被作为地名使用；1953年11月，“五家渠”被作为自然镇名称沿用到2002年。2002年9月，国务院批复五家渠建市，为新疆维吾尔自治区直辖的县级市，由新疆生产建设兵团农六师管理。2004年1月19日，五家渠市正式挂牌成立。城市的发展定位是：中国西部绿色经济文化产业城市，乌鲁木齐城市圈园林化生态城市，乌鲁木齐近郊具有军
4、垦特色的现代化卫星城市。在城市圈经济发展中，坚持农业稳市，工业强市，旅游活市，开放立市，尽快把五家渠建成特色农副产品的输送基地、产业转移承接区和农副产品加工基地、旅游休闲的后花园。2005年全市实现生产总值15.2亿元，20022005年均增速16，占农六师生产总值的比重达到45，三次产业结构比为20：34：46，2002年2005年累计完成固定资产投资23.57亿元城市交通便捷，路网纵横交错，南有乌五、昌五公路与乌鲁木齐市、昌吉市、乌奎高速公路、吐乌大高等级公路以及乌鲁木齐火车站、国际机场相连，北有省道甘莫公路横穿市区。经过几代兵团职工的艰苦努力，五家渠从过去五户人家发展成为功能较为齐全，现
5、已建成了以农六师师部为中心的行政办公区，以长征路和天山路交叉口为中心的商业区和东南部沿猛进水渠以西由兵团团校、兵团政校、党校等聚集的教育区，及在城市西北、西南部以青湖纺织有限责任公司，威特公司等为主的工业区，和南屯路以南的旅游度假区等共同组成的近6.8平方公里集旅游、居住、办公、商贸、文化娱乐、工业为一体的初具规模的具有现代化管理水平的生态型园林城市。五家渠市还是天山北麓城市产业带中的重要城镇之一，肩负着与周围城镇分工协作、共同促进区域经济发展的功能，也具有承上启下、带动市域经济发展的作用。拟建项目在五家渠市规划B区范围内。B区为五家渠市十一五规划重点开发的区域，随着新建市政府办公设施的建成，
6、B区的发展速度将逐步加快。因此，五家渠市政基础设施建设将是城市建设整体水平的集中体现。1.3 自然条件:1. 地形地貌：五家渠市坐落于天山东段北麓，准噶尔盆地南缘。地处东经873322873410，北纬440818441106，位于新疆天山北麓城市产业密集带上，南距新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐市48公里，西南距昌吉市28公里，东距米泉市22公里，距阜康市63公里。全市域土地面积822平方公里，第五次人口普查总人口90391人，目前下辖一零一团、一零二团和一零三团以及一些师直属单位。五家渠市地处乌鲁木齐市远郊，通过乌五公路可以方便地到达机场、铁路，并与216、312国道相连。与附近城市联系方便，
7、与农六师各垦区有公路相通。市域中部地区属天山北麓山前冲积平原中下游，地势平坦，由东南向西北自然倾斜。市域北部属冲积洪积下部，部分为湖相沉积，北部、东部已深入风积沙丘地区，地势平坦。全市域内地表坡降自南向北由5%到1%不等。2、气候、水文条件： 五家渠市属中温带大陆性干燥气候，春季气温回升不稳定，夏季炎热干燥，秋季降温迅速，冬季寒冷漫长。年平均温度6，一月平均气温-18，七月平均气温25.4。极端最高气温43，极端最低气温-40。10年均积温3490。年均降水量为160mm，年均蒸发量2000mm左右，最大冻土深度为141cm。其统计数据为： 年平均气温: 6.0 冬季平均气温: -8.5 极端
8、日最高气温： 43.0 极端日最低气温： -40.0 冰冻深度: 1.5m 夏季主导风向: 西北风 冬季主导风向: 东北风 地震烈度： 7度市区南部青格达湖（猛进水库）地区为潜水溢出带，地势低平，历史上多湖泊，属冲积沼泽平原，猛进水库北西侧属冲洪积平原。3. 工程地质：五家渠位于天山山脉以北，准噶尔盆地南缘，处于第四世纪冲击平原的下游。土层为冲击相的第四世纪沉积物，地质情况较为单一，层次明显。地基承载力一般在120150Kpa。该地区没有进行系统的工程地址普勘，仅有一些单体建筑详勘钻孔资料。依据若干钻孔资料看，该地区由上到下个层工程地质分为如下若干层次：第一层：杂填土，有些地区缺。含炉渣、碎石
9、。第二层；粘土层。第三层：粉沙层。第四层：粘土层。第五层：粉沙层。该地区属于地震防烈度7级地区1.4 社会经济概况 五家渠市是农六师的师部所在地，是全师政治、经济、文化和科技中心，位于农六师的中部，南距乌鲁木齐市32公里，东南距米泉市18公里，西南距昌吉市28公里，处于乌鲁木齐七城市经济圈内。市域面积710平方公里，规划区25平方公里，现辖五家渠、梧桐、蔡家湖3个镇、1个开发区、3个街道办事处。2004年底，全市总人口为9.15万人，其中流动人口1.06万人。2005年全市实现生产总值15.2亿元，20022005年均增速16，占农六师生产总值的比重达到45，三次产业结构比为20：34：46，
10、2002年2005年累计完成固定资产投资23.57亿元。1.5 城市环保状况经调查，五家渠市除A区已建成1座1*40t/h+1*65t/h集中供热站集中供热外，其余均为分散式供热，A区现有分散锅炉房57座, B区现有分散锅炉房12座, 两区合计69座，小烟囱73个，多为小于10t/h的燃煤锅炉，烟尘排放形式基本上都为低空排放，气流的扩散能力差，加上采暖用煤（铁厂沟煤矿）挥发份很高，为35.0%46%，所以烟尘污染较为严重，有些小锅炉没有消烟除尘设备或除尘设备除尘效率低，运行时烟尘直接向空中排放，加剧了城市污染程度。如果继续以分散方式供热，环境势必更加恶化。1. 6 城市供热简介： 五家渠市的能
11、源构成以煤炭为主要能源，城市冬季供热仍以燃煤为主，供热方式除已建成的A区集中供热站对A区和B区部分采暖面积实行集中供热外，其余主要以小型分散燃煤锅炉房，大部分平房和少数楼房使用火炉取暖，设备利用率及能源利用率很低。锅炉房大多是各单位自行建设的小锅炉，多为临时工烧锅炉，缺乏专业技术人员进行管理。随着城市建筑面积的不断增加，如继续按照现行的分散供热方式，还需增加许多小锅炉房，重复投资严重，并且占用大量土地，能源的浪费及环境污染必将日益严重。因此，在五家渠市全市范围内修建集中供热设施已迫在眉睫。1.6.1、供热锅炉房现状：五家渠市2006年前现状供暖面积的统计资料表明，市区内共有冬季燃煤取暖的小锅炉
12、房69个，小锅炉110台。总吨位 229t/h，供暖面积74.95万平方米（见附表）。1.6.2 供热区域划分：根据五家渠市城市总体规划设计中的规划原则。城区供热采用集中供热，以居住、商业、办公、高教等区城为主（工业建筑另行安排）。供热系统的建设综合考虑近、运期有机结合，以近期为主的原则。共划分A、B、C、D四个供热分区：1.7存在的问题1.除A区已建成的集中供热站外其它供热区域内现状供热系统无统一的规划管理，锅炉房布置零乱，各单位、各部门分散独立供热，没有实施统一管理、无法实现供热集中调度，无法合理利用能源，更无法满足市政规划建设发展的需要。2.部分锅炉房采用干式除尘，除尘效率低，烟囱数量多
13、、高度低，冬季供暖期粉尘及噪音污染严重，影响人民群众身体健康。3.大部分锅炉房锅炉容量小、热效率低、能源利用率差造成煤耗、电耗大。4.大量小锅炉房分散于市区各个位置，煤、灰渣在城市道路上交叉运输，既影响市区交通，加重了城市运输负担，而且又影响市容卫生，造成二次污染。5.随着城市发展速度的加快和市政府往B区的迁移、A、B两个区大量房地产的开发，新增建设项目增多，现有大部分锅炉房已满足不了供暖要求，如果还延续分散供热形式，势必会造成小容量，低效率的锅炉房数量的不断增加，形成年年扩建，年年供热能力不足的恶性循环局面。因此，加快城市的供热规划，按统一规划，统一管理，高效节能，技术先进，环保联片的建设供
14、暖设施来满足城市建设、经济发展、提高人民生活水平，取缔大小林立的分散锅炉房，节约城市用地，美化城市环境，根治大气污染，彻底解决供热面积不断增长与供热需求的矛盾是十分必要的。1.8 建设集中供热工程的必要性1改变现状，完善城市基础设施，满足城市发展需要五家渠市现有采暖设施除A区建成的集中供热站对A区和B区部分采暖面积实行集中供热外，其余均为分散式供热，一部分楼房为小型锅炉供暖，大部分平房使用火炉取暖，设备利用率及能源利用率很低，A、B区现有小型燃煤采暖锅炉110台，共计约229t/h，未纳入集中供热的现状采暖面积74.95万m2，大多数为蒸发量10t/h以下的蒸气炉和热水炉，甚至0.5t/h的茶
15、水炉也被用来采暖。锅炉房大都是各单位自行建设，且部分锅炉房设备陈旧，有的已超负荷运转，大多用临时工烧锅炉，缺乏专业技术人员进行管理。随着城市建设的发展和人民生活水平的不断提高，建设面积不断增加，如继续按照现行的分散供热方式供热，还需再增加小锅炉房，重复投资严重，并且还需占用大量土地，能源的浪费及环境污染将日益严重。自改革开放以来，五家渠市政建设发生了巨大的变化。在发展市区建设的基础上。随着城市基础设施加以道路、电力、通讯、给排水、绿化等日臻完善。环境保护就显得尤为重要。城市集中供热是保护环境，消除因冬季分散小锅炉燃煤取暖造成对大气环境及周边地区粉尘污染，提高能源利用率，节约能源的有效途径，是保持生态资源平衡的重要手段。同时也是现代化城市基础设施的重要组成部分。由于五家渠市目前在集中供热方面还十分薄弱，冬季采暖多为分散小锅炉，煤耗大，污染严重。因此搞好五家渠市的集中供热工程对于保护环境，减少污染，改善城市大气环境质量，进一步完善城市基础设施，提升城市功能，为五家渠市的可持续发展奠定有利的基
