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4、”，英文为“REAL ESTATE”。2、房地产的实物、权益和区位实物：房地产中看得见摸得着的部分。土地建筑物定着物实物权益：我国房地产权益包含房屋所有权、土地使用权。房屋所有权指房屋所有权人依法对房地产享有占有、使用、收益和处置的权利。区位：位置、交通、环境、配套设施。3、房地产的特性不可移动性 独一无二性 寿命长久性 数量有限性 价值高大性难以变现性 用途多样性 相互影响性 易受限制性 保值增值性4、房地产的分类（按用途分）居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产 综合房地产二、土地知识1、如何取得国有土地使用权1.
5、1行政划拨：是指由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。1.2国家出让(包括拍卖、协议、招标、挂牌)：是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。1.3转让(如买卖、赠与等) 1.4租赁2、征用土地批准权限的规定2.1、实行国务院和省级人民政府两极审批制。2.2、下列土地由国务院审批：A 基本农田B 基本
6、农田以外的耕地超过35公顷的。C 其他土地超过70公顷的。3、土地使用权的出让年限3.1、居住用地70年。3.2、工业用地50年。3.3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年。3.4、商业、旅游、娱乐用地40年。3.5、综合用地50年。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。4、国有土地使用权的划拨管理4.1
7、划拨土地的使用范围：国家机关用地和军事用城市基础设施和公益事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。4.2划拨土地的管理：划拨土地使用权可以转让。划拨土地使用权可以出租。划拨土地使用权可以抵押。对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。国有企业中的划拨土地。5、土地使用权出让合同的履行5.1用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但
8、因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。5.2用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。三、建筑知识1、建筑层数分类：1-3层 低层 4-6层 多层7-9层 中高层 10层以上或总高度24米以上 高层总高度100米以上为超高层2、建筑结构分类依据建筑物中承重构件(如基础墙体、柱、梁、楼板、层架)组成构件分类：砖木结构：主要承重构件是砖木，其中竖向承重构件的柱、墙体采用砖，水平承重构件的楼板、层顶用木材，层数一般在三层以下。砖混结构：竖向承重构件采用砖墙、砖柱、水
9、平承重构件采用钢筋混凝土，楼板、层顶板少量采用框架。特点：层数一般在6层以下，造价低，每平方米建筑造价一般在500元左右，抗震性能差、开间及进深都受限制。钢筋混凝土结构：承重构件由钢筋和混凝土两大材料构成，非承重墙由轻质砖填充而成。特点：适应性强、抗震性能好，造价一般在800元每平方米，耐久年限长，包括框架结构、框剪结构等。钢结构建筑：主要承重构件由钢材构成。特点：成本高，一般不用于民用建筑，多用于高层公共建筑和跨大度的工业建筑。如体育馆、影剧院等。3、建筑物的耐久等级：以建筑物的主体结构来确定，依据民用设计通则建筑物的等级耐久年限 适用范围： 100年以上 高层建筑及重要建筑 50年一100
10、年 一般性建筑 2550年 次要建筑 15年以下 临时性建筑4、房屋建筑工程质量的保修期限：(最低保修期限)开发商对业主承诺的保修期限：地基和主体结构在合理使用寿命内承担维修，即为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 墙面、 厨卫、地下室、管道渗漏1年顶棚、抹灰层1年地面空鼓开裂，大面积起沙1年屋面防水3年卫生洁具1年灯具电器开关6个月 供热、供冷为1个采暖期或供冷期管道堵塞2个月门窗翘裂、五金件损坏1年建筑单位对开发商承诺的保修期限：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷
11、期。电气系统、给供水管道、设备安装为2年。装修工程为2年。其他项目的保修期从工程竣工验收合格之日起计算。5、五证及相关知识：五证以取得的先后顺序依次为：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证6、房屋构造组成部分：6.1房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。6.2地基和基础：地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构
12、件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。楼梯：是指楼层间垂直交通通道。屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防
13、水等作用。门和窗：门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。窗：其主要作用是通风采光。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。6.3基础知识明细基础的类型按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。按埋置深度可分为：浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M者称为深基础。按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混凝土、砖、
14、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。
